Cải tạo chung cư cũ: Giải pháp nào thu hút vốn đầu tư?

Sự nguy hiểm của chung cư cũ

Theo Ths.NCS. Vũ Đức Bảo, Trưởng Ban Tổ chức Thành ủy Hà Nội, tại hầu hết các thành phố của các nước trên thế giới đều trải qua quá trình đầu tư xây dựng đô thị và các công trình theo thời gian sẽ xuống cấp, cần phải sửa chữa, cải tạo cũng như dỡ bỏ để xây dựng mới. Công cuộc bảo tồn các công trình cổ cũng như xây mới những công trình dân dụng luôn là công việc cần có sự chung tay của các cấp chính quyền và của chính người dân.

Khác với công trình cần bảo tồn, chính quyền các thành phố hầu như triển khai dưới sự chủ động của mình theo đúng các yêu cầu của công trình cổ. Còn đối với công trình dân dụng nhà ở, đặc biệt là các khu nhà ở tập thể, các khu ổ chuột, các nhà chung cư xuống cấp thì việc tái thiết gặp không ít khó khăn. “Nhưng khó khăn không có nghĩa là để các công trình đó xuống cấp và gây ảnh hưởng đến đời sống vật chất, tinh thần của người dân. Cái nguy hại lớn liên quan đến không chỉ tài sản của người dân tại khu vực này bị ảnh hưởng mà ảnh hưởng nghiêm trọng lại liên quan đến sức khỏe của cả một tập thể cộng đồng”, ông Bảo cho biết.

Hà Nội - trung tâm văn hóa lớn của cả nước đang phải đối mặt với nhiều công trình bất động sản nhà ở rơi vào tình trạng nguy hiểm, xuống cấp trầm trọng, đã và đang nguy hại tính mạng của nhiều người dân, đồng thời các khu nhà cũ này, đặc biệt là các khu chung cư đang làm cho Hà Nội không những không còn vẻ đẹp hào hoa của Thủ đô mà còn làm cho bộ mặt đô thị kém hấp dẫn hơn.

Nhìn nhận một cách khách quan, Hà Nội với diện mạo của một Thành phố được mở rộng địa giới hành chính thành một thành phố lớn trên thế giới nhưng các khu vực lõi trung tâm chính của Thành phố dường như bị xuống cấp một cách trầm trọng. Các khu chung cư cũ được xây dựng từ năm 1954 - 1990, với kết cấu tường chịu lực và dạng lắp ghép tấm lớn tại hầu hết các khu vực nội thành đều rơi vào tình trạng xuống cấp, hư hỏng nặng, chất lượng sống của người dân khu vực này là rất thấp. Người dân trong những năm qua, để đủ diện tích sống buộc phải tự cơi nới diện tích, tự sửa chữa không theo tiêu chuẩn nào.

Thực tế qua khảo sát chất lượng nhà  ở chung cư cũ của Sở Xây dựng Hà Nội (tháng 6/2016) cho thấy, Hà Nội có khoảng 55% diện tích nhà chung cư cũ có chất lượng kém và có chất lượng nhà ở mức trung bình. Kết quả kiểm định các chung cư cũ năm 2015 có 4 công trình chung cư ở mức nguy hiểm cấp độ D, 95 chung cư ở mức C và 101 chung cư ở mức B. Còn đầu năm 2016 có thêm 62 chung cư có biểu hiện lún và xuông cấp nghiêm trọng. Một số khu nhà chung cư cũ đặc biệt nguy hiểm như khu P3 Kim Liên, E6, E7 Quỳnh Mai, B6 Giảng Võ...

Giải pháp tạo nguồn vốn

Ông Vũ Đức Bảo cho rằng, công tác triển khai cải tạo chung cư cũ của Việt Nam nói chung và của TP Hà Nội nói riêng là còn rất chậm. Trong suốt 10 năm qua, tại Hà Nội mới chỉ cải tạo được 8 chung cư cũ (14 tòa nhà) được xây mới, đưa vào sử dụng; 5 chung cư cũ đã triển khai phá dỡ đưa vào xây mới (B6 Giảng Võ, C1 Thành Công, 17 nhà gỗ phường Chương Dương, 97-99 Láng Hạ, 26 Liễu Giai); 4 chung cư nguy hiểm đang tổ chức di dời.

“Tổng lượng vốn đầu tư cải tạo các chung cư này là rất lớn trong khi vốn ngân sách dự kiến cho công tác cải tạo còn nhiều hạn chế nên rất cần có chiến lược huy động vốn cho công tác này”, Trưởng Ban Tổ chức Thành ủy nhấn mạnh.

Nhiệm vụ căn bản, cốt lõi của hoạt động thu hút vốn đầu tư cho phát triển phân khúc này chính là dựa vào nội lực từ nguồn lực to lớn, đó chính là nguồn lực nội bộ người dân. Để người dân và các cư dân tại trong và ngoài chung cư cũ nhận thức trách nhiệm trong công tác cải tạo và xây mới chung cư của chính họ thì mới có khả năng triển khai thực hiện dự án một cách hợp tình, hợp lý và phù hợp với thời đại.

Theo ông Bảo, để tạo được nguồn vốn cho cải tạo chung cư cũ, cần tạo lòng tin cho người dân và các chủ đầu tư trong việc triển khai đầu tư. Đặc biệt các cấp chính quyền cần phải tham gia một cách trực tiếp vào quá trình đầu tư xây dựng chung cư cũ, tránh tình trạng người dân di dời rồi và đóng tiền tăng thêm diện tích mà chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ.

Đối với việc tháo dỡ và di dời của các hộ gia đình đôi khi gặp phải sự phản đối bởi những khó khăn sau khi tái định cư. Do đó, cần phải có biện pháp tổ chức đối thoại với người dân để tìm hiểu mong muốn và vấn đề của họ, đồng thời cần xác định việc di dời này là trách nhiệm đảm bảo an toàn cũng như hướng đến sự ổn định, nơi ở tốt hơn cho người dân khi phải di dời đi tại những vị trí mới tốt nhất có thể. Đồng thời, khuyến khích người dân bỏ tiền để mua các căn hộ dưới hình thức cho vay góp vốn với lãi suất thấp và thời gian trả nợ dài hạn để người dân yên tâm góp vốn đầu tư.

Với diện tích khu chung cư nằm tại vị trí trung tâm cần xác định diện tích quy hoạch lại để thực hiện đấu giá đất công khai để tạo nguồn thu cho tái đầu tư phát triển các khu vực; tiến hành triển khai nghiên cứu xây dựng thiếp lập các quỹ đầu tư nhà ở của Thành phố để có thể chủ  động đầu tư, xây dựng tái thiết lại Thành phố một cách hợp lý.

Trong quá trình triển khai đầu tư cần thiết phải thành lập một đơn vị, tổ chức chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư này. Ông bảo cho rằng: “Nên chăng thành lập một đơn vị làm nhiệm vụ cung cấp thu thập thông tin và giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác đền bù, hỗ trợ người dân và giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác đền bù, hỗ trợ người dân và giải quyết các thủ tục liên quan đến vấn đề sở hữu, góp vồn và xử lý các khoản vay nhằm gắn trách nhiệm vào việc tạo lập thu hút, sử dụng vốn và triển khai các công việc có liên quan”.

“Thu hút vốn là vấn đề khó nhưng khi cùng đồng lòng trong vấn đề đầu tư và có trách nhiệm trong triển khai thực hiện thì việc người dân bỏ vốn đầu tư xây mới là có khả thi. Cần xây dựng lòng tin trong cải tạo chung cư cũ thông qua việc thực hiện triệt để các bước công việc theo đúng tiến độ, sẽ có khả năng sử dụng hiệu quả hơn tài nguyên đất khu vực trung tâm. Đồng thời, tạo nguồn thu thông qua du lịch, dịch vụ thương mại trong tương lai”, ông Bảo nhận định.

Diệu Anh