Hà Nội: Giá chung cư ‘đột ngột’ hạ nhiệt

Hà Nội sẽ chào đón khoảng 5.700 căn hộ chào bán mới trong quý IV. Ảnh minh họa: Thùy Chi

Hiện tượng “hiếm có” của thị trường bất động sản

Trong 9 tháng năm 2020, thị trường Hà Nội có 10.700 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý III/2020, Hà Nội đón thêm 3.500 căn mở bán, nhưng trong số này không có bất kỳ căn hộ hạng sang và căn hộ cao cấp nào. Hiện tượng này đã kéo dài trong 6 quý liên tiếp ở Hà Nội.

Các sản phẩm chung cư mở bán trong quý III chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân với số lượng tương đối cân bằng, lần lượt là 1.792 căn và 1.711 căn, chiếm tỷ trọng tương ứng 51% và 49% tổng số căn mở bán trong quý. Phần lớn các dự án mở bán trong quý III là các dự án nhỏ và vừa, nằm xa trung tâm và ngoài đường vành đai 3 và thậm chí vươn ra khu vực ngoại thành như Thanh Trì.

Tính toán của các chuyên gia CBRE cho thấy, giá bán chung cư trung bình trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội trong quý III/2020 đạt mức 1.325 USD/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), giảm 4% so với cùng kỳ năm trước do tỷ trọng các dự án chung cư bình dân mở bán trong quý III cao hơn.

Với ngưỡng giá trung bình 1.325 USD/m² nói trên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam - chi nhánh Hà Nội cho rằng, người mua với ngân sách 1,5 tỷ đồng chỉ mua được căn tối đa 50 m². Nếu nhìn vào thị trường Hà Nội hiện nay, để tìm căn hộ có diện tích dưới 50 m² và giá 1,5 tỷ đồng ở trung tâm quả là khó.

Tuy nhiên, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, không nên lo ngại xuất hiện khoảng trống sản phẩm căn hộ giá bình dân từ 1-1,5 tỷ đồng, bởi nhiều chủ đầu tư tính toán đa dạng sản phẩm nhắm đến cả người mua để ở và mua để đầu tư.

Ngược lại với CBRE, số liệu của Hội môi giới bất động sản cho thấy, giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp tiếp tục gần như đi ngang, phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3% - 5%,

Còn theo khảo sát trên thị trường bất động sản, tính tới tháng 10/2020, sự hạ nhiệt “đột ngột” hiếm có của phân khúc căn hộ chung cư xuất hiện trên thị trường thứ cấp, hoặc tại một số dự án bất động sản cao cấp ở vùng ven như: Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh, Hoàng Mai,...

Đơn cử, tại một dự án chung cư tại Gia Lâm, giá bán căn hộ cao cấp đã giảm từ 35 triệu đồng/m², xuống còn 25 - 32 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí. Trong khi đó, một dự án chung cư khác tại Tây Hồ cũng giảm 2 - 5 triệu đồng/m², xuống còn 25 - 28 triệu đồng/m². Ngược lại, phân khúc căn hộ bình dân, giá dưới 2 tỷ đồng vẫn không có nhiều thay đổi, dao động từ 25 - 35 triệu đồng/m².

Giải thích cho hiện tượng “hiếm có” của thị trường bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thanh Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Do giá bán cao, dao động từ trên 50 triệu đồng/m², nên bất động sản cao cấp kén người mua hơn, tính thanh khoản thấp hơn so với các sản phẩm căn hộ bình dân. Tuy nhiên, trong bối cảnh cả nền kinh tế đang gặp khó bởi đại dịch Covid-19, nhà đầu tư và ngay cả người có nhu cầu mua nhà cũng đang hạn chế giao dịch các sản phẩm đắt tiền.

Thay vào đó, họ tích cực giữ tiền để đề phòng rủi ro dịch bệnh quay trở lại. Điều này đã tạo ra áp lực cho thị trường thứ cấp, buộc đại lý và các kênh phân phối giảm giá để kích cầu thị trường, tránh dư thừa hàng tồn kho.

Giá bất động sản “khó giảm” trong 3 tháng cuối năm

Nhận định về thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2020, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm, nhất là phân khúc bất động sản bình dân giá dưới 2 tỷ đồng. Trong khi đó, giá bất động sản tại thị trường Hà Nội không có nhiều biến động và sẽ khó giảm trong 3 tháng cuối năm.

Ông Thanh nhìn nhận, hiện nhà đầu tư Hà Nội vẫn còn tâm lý dè chừng, lo sợ dịch bệnh bùng phát, nên tính thanh khoản của thị trường chưa thể tăng trưởng mạnh mẽ. Do đó, thị trường Hà Nội phải chờ đợi thêm 1 khoảng thời gian nữa, có thể là những quý đầu tiên của năm 2021 mới có tín hiệu phục hồi mạnh mẽ.

Trong khi đó, Savills Việt Nam nhận định, với quy hoạch mở rộng đô thị Hà Nội, nguồn cung căn hộ đã mở rộng từ các quận nội thành ra các huyện ngoại thành. Năm 2016, huyện Hoài Đức và Thanh Trì chỉ chiếm khoảng 10% nguồn cung căn hộ Hà Nội. Đến hết quý II/2020, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì đã chiếm 27% nguồn cung. Tổng số giao dịch tại các huyện này đạt 22% tổng số giao dịch trong nửa đầu năm 2020.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội sẽ có mặt của những đại dự án ở ngoại ô, gồm Xuân Mai Smart City (3.072 ha), Vinhomes Cổ Loa (299 ha), BRG Smart City (272 ha) và Vinhomes Wonder Park (133 ha). Đây là những dự án được xem là giải pháp “hạ nhiệt” cho những vấn đề kinh niên của Hà Nội như áp lực dân số, tắc nghẽn giao thông hay thiếu hụt hạ tầng.

Savills Việt Nam cho biết, trong nửa cuối năm 2020, Hà Nội sẽ có 8 dự án được triển khai mở bán hoặc mở thêm giai đoạn tiếp theo, cung cấp gần 1.700 căn, chủ yếu ở huyện Đan Phượng và quận Hà Đông. Vingroup và Him Lam dẫn đầu nguồn cung tương lai trong nửa cuối năm 2020.

Đại diện Savills Việt Nam cho biết thêm, từ năm 2016 - 2019, 5 chủ đầu tư dẫn đầu nguồn cung mới, bao gồm: Vingroup, Gamuda Land Việt Nam, Nam Cường Group, Bitexco và Vimefulland. Trong đó, Vingroup giữ thị phần lớn nhất, với 39% và dự định sẽ mở bán giai đoạn đầu của dự án Vinhomes Wonder Park ở Đan Phượng cuối năm nay.

Còn CBRE dự báo, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội dao động khoảng từ 14.000 - 16.000 căn tính đến hết năm 2020, đồng nghĩa, thị trường Hà Nội sẽ chào đón khoảng 3.300 - 5.700 căn hộ chào bán mới trong quý IV.

Chuyên gia CBRE cho rằng, nguồn cung căn hộ sẽ phục hồi trở lại năm 2021, với tốc độ phục hồi phụ thuộc nhiều vào triển vọng chung của nền kinh tế, nhưng có thể khẳng định sẽ chưa thể bắt kịp với sức tăng cung mạnh mẽ của giai đoạn 2018-2019.

Mức giá căn hộ sơ cấp được dự báo sẽ ổn định trong quý IV/2020 do nguồn cung từ phân khúc trung cấp vẫn thống lĩnh thị trường và mức cạnh tranh của phân khúc này cao hơn. Theo bà Nguyễn Hoài An, trong năm 2021 và các năm sau đó, thị trường chung cư Hà Nội dự báo sẽ có những diễn biến mới với các dự án được đầu tư bởi chủ đầu tư nước ngoài và nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản phía Nam.

Còn theo nhận định Bộ Xây dựng, giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019. Tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quý 1/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,27%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,51%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,77%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với quý 1/2020.

Bộ Xây dựng đánh giá, mặc dù còn có một số khó khăn, nhưng thị trường bất động sản vẫn có nhiều cơ hội hồi phục và phát triển, được thể hiện ở các yếu tố như nhu cầu về các loại bất động sản nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh…

Đặc biệt, trong bối cảnh hiện tại, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất, đưa ra các chương trình ưu đãi đối với các gói vay, trong đó có mua nhà. Đơn cử như gói vay mua nhà của Techcombank là 7,49%/năm ưu đãi cho năm đầu tiên, giảm so với thời điểm đầu năm nay là 8,25%/năm. Hay tại Vietcombank, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà từ đầu năm đến nay đã giảm 0,4 điểm % xuống mức 7,7%/năm. Lãi suất sau ưu đãi cũng đã giảm từ 10,5%/năm xuống 9,6%/năm.

Thùy Chi