Khó khăn trong thành lập Ban quản trị tại các chung cư

Căn cứ Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Căn cứ Điều 13 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng quy định. Điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định phải tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán); trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao;

Thông tư cũng quy định Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán) và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.

Ngoài ra điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định phải có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự; trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà không đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì triệu tập hội nghị lần thứ hai khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu triệu tập hội nghị lần thứ hai mà không có đủ số người tham dự theo quy định tại Điểm này thì chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp phường) tổ chức hội nghị theo quy định tại Khoản 5 Điều này;

Đối với hội nghị của cụm nhà chung cư thì phải có đủ số người đã đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này tham dự; trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà không đủ số người tham dự theo quy định thì triệu tập hội nghị lần thứ hai khi có tối thiểu 50% số người đã đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư tham dự; nếu triệu tập hội nghị lần thứ hai mà không đủ số người tham dự thì đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị theo quy định tại khoản 5 Điều này, trừ trường hợp tòa nhà trong cụm tổ chức họp hội nghị nhà chung cư riêng theo quy định tại Điểm c Khoản này;

Trường hợp tòa nhà chung cư trong cụm không có đủ số người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư sau khi triệu tập lần thứ hai theo quy định tại Điểm b Khoản này thì các chủ sở hữu tòa nhà này có thể tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị tòa nhà riêng theo quy định tại Điểm a Khoản này.

Chủ đầu tư (nếu là nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (nếu là nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung họp, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có thể tổ chức họp trù bị để chuẩn bị các nội dung cho hội nghị nhà chung cư chính thức. Nội dung chuẩn bị tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc sau đây:

UBND cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi có một trong các trường hợp như Nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị;

Hoặc khi chủ đầu tư đã tổ chức để họp hội nghị nhà chung cư nhưng không có đủ số người tham dự hội nghị theo quy định tại Khoản 2 Điều này và chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị.

Ngày 16/7/2018 Bộ Xây dựng có Văn bản số 152/BXD-QLN hướng dẫn khi UBND phường đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chỉ cần có văn bản đề nghị của Chủ đầu tư hoặc đơn đề nghị của đại diện chủ sở hữu căn hộ, không yêu cầu phải số lượng nười tham dự hội nghị nhà chung cư lần đầu do chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng nhà chung cư tổ chức theo khoản 2 Điều 13 của Quy chế 02.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trên thực tế các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư chưa thực sự quan tâm đến việc bầu người đại diện cho mình, nên không tham gia đầy đủ Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị, tỉ lệ số người dân tham gia Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị không cao. Bên cạnh đó, trình độ, nhận thức của người tham gia Ban quản trị, ban đại diện và người sử dụng nhà chung cư chưa đồng đều, có trường hợp tìm mọi cách tham gia với mục đích cá nhân.

Được biết, Sở Xây dựng Hà Nội sẽ báo cáo cơ quan có thẩm quyền khi thực hiện, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Minh Anh