Rà soát lại các quy định bắt buộc ở các tòa chung cư

Cháy ở chung cư CT5 Văn Khê ngày 25/3/2018

Hiện nay, các dự án nhà chung cư được xây dựng nhiều trên địa bàn thành phố. Mặc dù đã cố gắng rất lớn trong công tác quản lý nhà chung cư nhưng những tồn tại, hạn chế trong công tác này vẫn gây bức xúc trong nhân dân.

Một số tòa chung cư đã đưa vào sử dụng nhưng chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy

Hiện trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm có 104 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng với tổng số trên 15 nghìn căn hộ, trong đó có 7 tòa nhà chung cư tái định cư, 76 tòa chung cư thương mại, 21 tòa chung cư tự quản, ngoài ra có 19 tòa chung cư đang trong quá trình đầu tư xây dựng.

Theo ông Nguyễn Kim Vinh- Phó Chủ tịch quận Bắc Từ Liêm, hàng năm quận đều thành lập đoàn kiểm tra liên ngành để kiểm tra các chủ đầu tư, công tác vận hành kết hợp tuyên truyền các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hiện công tác quản lý nhà chung cư vẫn còn rất nhiều khó khăn vướng mắc.

Đó là một số tòa chung cư đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ trước ngày 1/1/2006, thời gian này chưa có quy định rõ phí bảo trì 2% và chưa phân định rõ phần sở hữu chung, riêng giữa người dân và chủ đầu tư. Do vậy đã có sự tranh chấp phức tạp giữa Chủ đầu tư và Ban quản trị, đơn thư phản ánh nhiều lần nhưng chưa được giải quyết dứt điểm như chung cư CT1, CT2 Xuân Đỉnh.

Bên cạnh đó, một số khu đô thị trên địa bàn quận có nhiều tòa chung cư như Goldmark City, Khu Đoàn Ngoại giao trong thời gian qua xảy ra tranh chấp giữa cư dân và Chủ đầu tư liên quan đến nhiều nội dung chưa được giải quyết dứt điểm như điều chỉnh quy hoạch khu đô thị, khớp nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông, công tác quản lý vận hành, giá dịch vụ, nơi sinh hoạt cộng đồng, bàn giao quỹ bảo trì, bảo vệ, vệ sinh môi trường…

Đặc biệt, có một số tòa chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng nhưng chưa được nghiệm thu về công tác phòng cháy chữa cháy theo quy định như N02-T1 Xuân Tảo, N03-T1 Xuân Tảo, T6-08 Cổ Nhuế 1, CT2A Cổ Nhuế 1, CT2B Cổ Nhuế 1.

Còn trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, hiện quận có 123 tòa nhà chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng, trong đó, có 8 tòa chung cư tái định cư do Nhà nước đầu tư bằng ngân sách. Tổng số căn hộ chung cư là 17.774 căn, tổng diện tích sàn là 1.635.657 m2, trong đó, có 296 căn hộ chung cư tái định cư với diện tích 22.200 m2.

Theo ông Lê Thanh Bình, Phó phòng Quản lý đô thị quận Nam Từ Liêm, công tác quản lý nhà nước đối với các khu nhà chung cư hiện nay nhìn chung còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc do các tranh chấp về quyền và lợi ích giữa các bên liên quan như giữa Chủ đầu tư với Ban quản trị, với cư dân; giữa nội bộ Ban quản trị; giữa Ban quản trị với cư dân; thậm chí do khúc mắc giữa Ban quản trị với Chủ đầu tư và trong nội bộ cư dân cũng mâu thuẫn chia làm nhiều nhóm khác nhau. Điều này đã gây nên những bức xúc, lo lắng bất an ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự và cuộc sống thường ngày của người dân.

Các cơ quan quản lý nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn khi phải giải quyết những mâu thuẫn và tranh chấp này. Đặc biệt là nhiều Chủ đầu tư không bàn giao hoặc mới bàn giao một phần quỹ bảo trì 2% cho Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành theo quy định gây khó khăn trong công tác duy tu, bảo trì nhà chung cư, gây bức xúc của Ban quản trị và cư dân.

Thời gian qua, các đơn vị chức năng của quận Nam Từ Liêm đã tăng cường công tác kiểm tra, đôn đốc các Chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị; lập, bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo Quy chế tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD; chấp hành các quy định khác.

Đồng thời, tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà chung cư vẫn còn rất nhiều khó khăn vướng mắc.

Trong đó, nổi lên là những tranh chấp về sở hữu chung riêng, hoạt động của Ban quản trị, kinh phí bảo trì, phí quản lý… Trong khi đó, do thiếu chế tài đối với tổ chức hay cá nhân vi phạm cũng như hệ thống văn bản quy phạm pháp luật còn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế khiến cho việc quản lý nhà nước đối với nhà chung cư gặp nhiều khó khăn.

Vai trò của Ban quản trị nhà chung cư còn mờ nhạt do thiếu các hướng dẫn cụ thể về hoạt động, tính pháp lý của tổ chức này, nguyên nhân do đa số các Ban quản trị không có chuyên môn nghiệp vụ về quản lý, vận hành nên chưa sâu sát trong việc chỉ đạo đơn vị thực hiện quản lý vận hành.

Bên cạnh đó, Chủ đầu tư thiếu trách nhiệm trong công tác bàn giao diện tích sở hữu chung riêng, thường không quan tâm đến công tác quản lý vận hành và giải quyết an sinh xã hội cho cư dân, chủ yếu giao khoán cho đơn vị quản lý tòa nhà thực hiện. Việc giao lại kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị tòa nhà quản lý và sử dụng đã không gắn kết trách nhiệm bảo hành, bảo trì công trình của Chủ đầu tư trong quá trình quản lý sau đầu tư dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài gây bất ổn dân sinh trong khu vực.

Ngoài ra, còn một số khó khăn vướng mắc điển hình như: Tranh chấp về vấn đề bảo hành, bảo trì chung cư, tranh chấp về phần diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng, diện tích kinh doanh dịch vụ, ki ốt… chưa được giải quyết dứt điểm gây khó khăn trong công tác quản lý.

Rà soát lại toàn bộ tiêu chuẩn, quy định ở các tòa nhà chung cư

Theo Trưởng ban Đô thị Hà Nội Nguyễn Nguyên Quân, những tồn tại, hạn chế gây bức xúc nhất hiện nay chính là nhiều tòa nhà chung cư chưa thành lập được ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì 2% theo quy định, chưa bàn giao hồ sơ để theo dõi, quản lý và phục vụ công tác bảo trì, bảo dưỡng…

Ngoài ra, trong quá trình tổ chức thực hiện dự án, có nhiều tòa chung cư vi phạm trật tự xây dựng, điều chỉnh công năng sử dụng và không bố trí diện tích làm nơi sinh hoạt chung.

Ông Nguyễn Nguyên Quân cho rằng, nếu những vấn đề tranh chấp không được giải quyết dứt điểm thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự. Vì vậy, các chủ đầu tư cần rà soát lại trách nhiệm trong việc đầu tư xây dựng các dự án trên địa bàn, tăng cường phối hợp với chính quyền địa phương, bàn giao hồ sơ, bàn giao quỹ bảo trì 2% theo quy định của pháp luật.

Đồng thời chính quyền các cũng cần tăng cường rà soát, phối hợp với chủ đầu tư, đề xuất các phương án để giúp quận quản lý tốt hơn các chung cư trên địa bàn mình quản lý.

Còn đối với quận Nam Từ Liêm, với hiện trạng hiện chỉ có 49 Ban quản trị được thành lập trên tổng số 123 tòa nhà chung cư như hiện nay là quá thấp. Vì thể, quận Nam Từ Liêm phải khẩn trương, quyết liệt trong kiểm tra, đôn đốc chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị.

Đối với các tòa nhà đã có ban quản trị thì vẫn còn hiện tượng chưa bàn giao quỹ bảo trì 2% theo quy định, vì vậy, quận và các phường, đơn vị liên quan phải tăng cường quản lý, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bàn giao. Ngoài ra, cần phân định rõ ràng diện tích sử dụng chung, riêng của các tòa nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi cho người dân.

“Việc tăng cường tuyên truyền, vận động nhân dân, theo dõi đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện đúng quy định của pháp luật, đồng thời, tham mưu rà soát lại toàn bộ các tòa nhà chung cư, xác định rõ khó khăn vướng mắc đối với từng tòa nhà và có kiến nghị đề xuất cụ thể để tháo gỡ’, ông Nguyễn Nguyên Quân nhấn mạnh.

Trước đó, ngày 21/3, Ban Đô thị thành phố đã làm việc với Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội. Tại buổi làm việc, đoàn giám sát nhận định, vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế trong công tác tổ chức quản lý nhà chung cư tại thành phố. Trước hết là tình trạng nhiều căn hộ đã được hoàn thiện, rải rác ở nhiều tòa nhà nhưng vẫn bị để trống nhiều năm nay, sử dụng chưa hiệu quả; nhiều căn hộ đã có văn bản bố trí của UBND thành phố nhưng chủ hộ chưa đến nộp tiền theo quy định, trong điều kiện quỹ nhà tái định cư của thành phố rất thiếu, dù trước đây Ban Kinh tế-Ngân sách HĐND thành phố đã kiến nghị nhưng đến nay việc xử lý vẫn chưa dứt điểm.

Nhiều tòa nhà dù đã phân định rõ diện tích chung-riêng, song vì nhiều lý do khách quan, chủ quan thì đến nay vẫn chưa bàn giao được diện tích sử dụng chung, nhiều tòa nhà chưa bố trí được diện tích sinh hoạt cộng đồng. Hơn nữa, nhiều trường hợp chủ hộ đã được bố trí nhà, nộp tiền nhưng chưa đến làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận một số hộ đã làm thủ tục nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Tồn tại này do các chủ hộ nhưng cũng do trách nhiệm thông tin, đôn đốc, kiểm tra của Công ty, trách nhiệm kiểm tra, rà soát, chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và cả chính quyền các quận, huyện.

Phương Duy