Bất động sản mở rộng khu vực ngoại ô

16/10/2019

(Chinhphu.vn) - Thị trường nhà ở Hà Nội có xu hướng mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm với các dự án mới ở huyện Thanh Trì, Hoài Đức và Đông Anh. Trong khi đó, Đông Anh sẽ là đô thị đối trọng với đô thị trung tâm các quận cũ để tạo ra đô thị mới, dân cư mới.

Phối cảnh tổng thể siêu dự án Thành phố thông minh ở Đông Anh

Mức giá tương đối ổn định

Báo cáo của Công ty TNHH CBRE Việt Nam - thương hiệu lớn trong lĩnh vực bất động sản thế giới cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2019 có gần 6.100 căn hộ được chào bán từ 18 dự án trên toàn thành phố, giảm 33% so với quý trước. Theo đó, trong 9 tháng, có khoảng 26.800 căn hộ mở bán mới, cao hơn 37% so với cùng kỳ năm 2018.

Về doanh số bán hàng, đã có 4.800 căn hộ bán được trong quý III/2019, giảm 32% so với quý trước. Mặc dù doanh số bán hàng giảm trong quý này nhưng tỷ lệ số căn bán được trên tổng căn mở bán mới vẫn tương tự như các quý trước. Điều này cho thấy, tình hình thị trường tương đối ổn định.

Về mặt bằng giá, giá căn hộ sơ cấp ổn định trong quý III/2019, trung bình ở mức 1.337 USD/m2, cao hơn cùng kì 4%. Một điểm chú ý nữa là nguồn cung vẫn chủ yếu đến từ khu vực phía Tây, nguồn cung mới đang dịch chuyển ra xa hơn thay vì các cụm dân cư đã hình thành như Nam Từ Liêm và Cầu Giấy.

Nếu như năm 2017, các dự án thường nằm cách xa Hà Nội khoảng 10 km thì trong năm 2019 các dự án nằm cách xa khoảng 10-13 km, mức giá ổn định.

Các sản phẩm biệt thự, nhà phố được thị trường đón nhận tích cực, thể hiện qua doanh số bán hàng khả quan. Có khoảng 873 căn bán được trong quý III/2019, tăng 3% theo quý và 67% theo năm. Tổng số căn nhà phố, biệt thự bán được trong 9 tháng đầu năm 2019 ghi nhận ở mức 3.853 căn, cao hơn gấp 1,5 lần so với cả năm 2018.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Chi nhánh Hà Nội của CBRE cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và khu vực Hoài Đức nói riêng cách đây 15 năm so với thời điểm hiện tại đã có nhiều điểm khác biệt. Hạ tầng giao thông, tiện ích từng khu vực đã phát triển hơn nhiều, cùng với đó là sự xuất hiện nhiều hơn các dự án bất động sản mở rộng ra khu vực ngoại ô thành phố phục vụ nhu cầu kinh doanh và ở thực của người dân.

Bà Nguyễn Hoài An cho rằng, thị trường sẽ không lặp lại câu chuyện cách đây 10-15 năm với những dự án trên giấy hoặc xây dựng dang dở rồi bỏ hoang. "Mặc dù sẽ tiềm ẩn rủi ro, nhưng thị trường bất động sản Hoài Đức sẽ tốt hơn so với những gì chúng ta quan sát trước đây", bà An dự báo.

Ngoài ra, có một điểm đáng chú ý, mặc dù tổng nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực phía Tây, nhưng nguồn cung mới hiện nay cũng đang có xu hướng dịch chuyển ra xa hơn đến các địa điểm mới tại khu vực Tây Bắc và Tây Nam thành phố, thay vì các cụm dân cư đã hình thành như Nam Từ Liêm và Cầu Giấy.

Về giá bán theo thống kê của CBRE, thì giá biệt thự trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 4.157 USD (khoảng 97 triệu đồng/m2 đất, đã bao gồm thuế VAT và chi phí xây dựng). Mức giá này tăng 2% so với quý trước và 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong quý IV và các năm tới, CBRE nhận định thị trường bất động sản Hà Nội dự kiến sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung mới đến từ các dự án đô thị quy mô lớn. Cụ thể, quý 4/2019 sẽ có 7.000 căn hộ mở bán mới, giúp tổng nguồn cung mở bán mới cả năm 2019 tăng lên 33.000 căn, cao hơn 9% so với năm 2018.

“Nguồn cung thị trường được kỳ vọng sẽ mở rộng hơn nữa đến phía Bắc và Nam Hà Nội, với các dự án đáng chú ý đang được rục rịch triển khai như BRG & Sumitomo Smart City ở Đông Anh, Gamuda Lakes ở Hoàng Mai, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City” báo cáo CBRE nêu.

‘Cú hích’ mới cho thị trường bất động sản

Theo đánh giá của một số chuyên gia, sự kiện động thổ siêu dự án Thành phố thông minh của Tập đoàn BRG và Sumitomo Corporation với tổng số vốn đầu tư hơn 4,1 tỷ USD tại địa bàn hai xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc ở huyện Đông Anh, Hà Nội diễn ra mới đây sẽ tạo ra “cú hích” mới cho thị trường bất động sản tại khu vực Đông Anh thời gian tới.

Khảo sát tại một số khu vực thuộc giáp ranh với dự án Thành phố thông minh tại địa bàn hai xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc, hầu hết các sản phẩm bất động sản (chủ yếu là đất nền) trong khu dân cư sau khi dự án được liên danh chủ đầu tư tiến hành động thổ, đất quanh khu vực cũng đồng loạt tăng giá bán.

Cụ thể, ở các khu vực gần với mặt đường rộng từ 5-7m trong khu dân cư có giá bán từ 40 - 45 triệu đồng/m2; còn ở các khu vực đường nhỏ hơn có giá bán dao động từ 25 - 35 triệu đồng/m2.

Ông Trần Quốc Việt, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong lúc bất động sản tại Hà Nội đang vô cùng “ì ạch” do những khó khăn của doanh nghiệp liên quan đến thủ tục pháp lý và nguồn tín dụng đầu tư, việc dự án Thành phố thông minh được động thổ đã mang lại “cú hích” lớn cho thị trường.

“Siêu dự án Thành phố thông minh tuy chưa thể ngay lập tức mang đến nhiều hơn những sản phẩm cho thị trường nhưng sẽ là cột mốc quan trọng đánh dấu sự trở lại của các nhà đầu tư bất động sản, tạo ra một nguồn cung lớn cho các sản phẩm được hình thành trong tương lai, và giúp thị trường trong khu dân cư trở nên sôi động hơn. Trước sự chững lại của thị trường tại thời điểm hiện tại, đây là tín hiệu tích cực”, ông Việt đánh giá.

Chia sẻ ý kiến của mình, Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) Trần Quốc Dưỡng nhận định, siêu dự án Thành phố thông minh chính thức được động thổ đã từng bước hiện thực hóa chiến lược phát triển các đô thị vệ tinh của TP. Hà Nội, không chỉ giúp cho thị trường bất động sản tại khu vực này phát triển mà còn giúp giảm tải những áp lực cho đô thị trung tâm.

Theo số liệu thống kê của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất tại huyện Đông Anh ở thời điểm hiện tại đã tăng từ 5-6 lần so với giai đoạn 2008-2010. Nhưng trong khoảng một năm trở lại đây, giá bán đã có sự ổn định, không chứng kiến những đợt sốt đất xảy ra. Ở thời điểm hiện tại, khi dự án Thành phố thông minh đã chính thức được động thổ, một lần nữa sản phẩm đất nền của Đông Anh lại có cơ hội nhích lên.

Trả lời câu hỏi liệu Đông Anh có xảy ra tình trạng sốt đất hay không, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, Đông Anh được quy hoạch bài bản và được rút kinh nghiệm từ nhiều nơi khác, hơn nữa việc kiểm soát các dự án của Hà Nội, của chính quyền địa phương thời gian này chặt chẽ hơn nên việc phát triển thiếu lành mạnh, có vấn đề là khó xảy ra.

Tuy nhiên, trước lo ngại về việc “cò đất” thổi giá, gây sốt đất ảo, ông Đính cho rằng, điều này có thể xảy ra nhưng sẽ không rầm rộ, chỉ ở cục bộ nhỏ. Ông Đính khuyến cáo, trước khi quyết định đầu tư vào khu vực này để "đón sóng", nhà đầu tư cần cẩn trọng. Phải xem xét kỹ tính pháp lý, quy hoạch bất động sản dự định đầu tư. Đồng thời, phải xem xét tình hình thị trường khu vực định mua.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần tìm hiểu xem giao dịch mua bán chủ yếu là người có nhu cầu thực hay chỉ để đầu cơ; nên lựa chọn những đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, có uy tín để tìm hiểu. Về phía chính quyền, cần siết chặt công tác quản lý, kiểm tra, giám sát thường xuyên với các chủ đầu tư để Đông Anh có thể phát triển nhanh và đồng bộ.

Thùy Chi