Những nghịch lý trong thị trường bất động sản

01/01/2021

(Chinhphu.vn) - Mặc dù dịch COVID-19 khiến thị trường bất động sản ở Hà Nội gặp khó, tuy nhiên không vì thế mà xuất hiện tình trạng ồ ạt những sản phẩm giảm giá. Ngược lại, thị trường bất động sản lại xuất hiện những nghịch lý bất thường.

Ảnh minh họa: Thùy Chi

Hiếm dòng sản phầm thuộc phân khúc bình dân

Tại báo cáo về tình hình thị trường bất động sản quý III, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, tình trạng phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội trong 2- 3 năm trở lại đây rất ì ạch. Thị trường gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước. Trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2.000 sản phẩm/quý. Theo đánh giá của Hội Môi giới, con số này là quá nhỏ cho một thành phố có gần 10 triệu dân.

Tính chung tổng nguồn cung chào bán trong quý III, toàn thàn phố có 13.300 sản phẩm, trong đó chủ yếu là căn hộ chung cư, tỷ lệ hấp thụ đạt 22,3%. Trong lượng cung mới từ các dự án bất động sản tại Hà Nội rất hiếm dòng sản phầm thuộc phân khúc bình dân. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông ….tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao đạt khoảng 70%.

Sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Kể từ khi thị trường gặp khủng hoảng do dịch COVID-19 đến nay, nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể. Tình trạng này cũng không ngoại trừ các đại dự án đang được quảng cáo rầm rộ .

Về giá bất động sản, theo khảo sát của Hội Môi giới, hiện chưa xuất hiện dự án bất động sản công bố giảm giá. Để kích cầu, nhiều các chủ đầu tư đã tặng quà "khủng" và khuyến mại lớn ở một số dự án để thay vì giảm giá sản phẩm.

Nhìn chung, ngay trước, trong và sau dịch bệnh, giá bán căn hộ chung cư trung và cao cấp gần như không có biến động. Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp. Còn với đất nền tại các dự án, do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nên mức giá của loại sản phẩm này có dấu hiệu tăng.

Theo bà Đặng Phương Hằng, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam thì dịch bệnh xảy ra khoảng 1 năm sẽ rất khó để các chủ đầu tư điều chỉnh giá. Hơn nữa, bất động sản là sản phẩm đặc thù, thị trường cần có thời gian và chủ đầu tư cũng cần có thời gian để lên lại kế hoạch, lên lại ngân sách, chuẩn bị lại chi phí đầu tư thì mới có thể đưa ra mặt bằng giá mới.

“Thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm sức mua nhưng giá bất động sản sơ cấp không giảm, người có tiền vẫn mua, còn người không có tiền vẫn đứng nhìn, cho nên giá bán vẫn cao. Mức giá cao và tình hình dịch bệnh bùng phát lần hai vào tháng 8 vừa qua đã làm giảm lượng quan tâm của người mua giai đoạn này”, bà Hằng cho hay.

Cú hích hạ tầng khu vực ngoại thành

Với nhiều dự án hạ tầng được rục rịch triển khai tại các huyện Hoài Đức, Thạch Thất, Đông Anh, hứa hẹn sẽ mang đến luồng gió mới cho thị trường bất động sản ngoại thành.

Mới đây, UBND huyện Đông Anh tổ chức lễ khởi công 3 công trình hạ tầng, gồm: Công trình Nhà thi đấu đa năng thuộc dự án xây dựng khu cây xanh thể dục thể thao huyện Đông Anh quy mô khoảng 33 ha; Công trình trường mầm non chất lượng cao huyện Đông Anh diện tích khoảng 5.400 m2 tại thôn Phúc Lộc, xã Uy Nỗ; Công trình tuyến đường gom và kè sông đào Nguyên Khê (đoạn từ cầu Đôi đến đường sắt Hà Nội - Lào Cai, huyện Đông Anh), với tổng mức vốn đầu tư trên 1.227 tỷ đồng.

 “Đây là cụm 3 công trình đáp ứng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên địa bàn huyện trong lộ trình phát triển thành quận, được kỳ vọng sẽ có tác động lớn đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện”, Chủ tịch UBND huyện Đông Anh Nguyễn Xuân Linh cho hay.

Tại Hoài Đức, dự án đường Lại Yên – Vân Canh, một trong những dự án trọng điểm của UBND TP. Hà Nội giao cho UBND huyện Hoài Đức cũng được khởi công. Sau khi hoàn thành, dự án sẽ kết nối giao thông những tuyến đường liên khu vực đang được dự kiến đầu tư, các khu công nghiệp, khu đô thị với đường Vành đai 3,5. Trước đó, vào tháng 5/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 705/QĐ-TTg phê duyệt Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc (huyện Thạch Thất) đến năm 2030, là cơ sở để thành phố đẩy mạnh kiện toàn hạ tầng cho nơi đây.

“Khi hạ tầng phát triển, các thiết chế xã hội tại khu vực đó cũng sẽ được kiện toàn, đời sống người dân được nâng lên, tất yếu kéo giá trị BĐS tại những khu vực này cũng sẽ tăng một cách tự nhiên”, chuyên gia về quy hoạch, quản lý đô thị TS.KTS Hoàng Hữu Phê nhìn nhận.

Bên cạnh đó, do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ phải tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc... Đây là những địa phương có chủ trương phát triển thành quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam, có công bố quy hoạch cho phát triển đô thị…. nhưng thực tế phần lớn các thông tin đều mới chỉ ở giai đoạn chủ trương hoặc nghiên cứu đầu tư.

Hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho đất đai tại các khu vực này trở nên sôi động, nhộn nhịp. Giá  đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Đất làng, có miếng vài năm trước chỉ khoảng vài trăm nghìn/m2 đến nay đã lên đến vài triệu, thậm chí vài chục triệu. Tại nhiều khu vực, giá đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu/m2.

Cũng theo Hội Môi giới, thị trường Hà Nội cũng xuất hiện nghịch lý khi giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng, xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20-30 triệu đồng /m2.

Theo chuyên gia Dương Đức Hiển, với sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, số lượng nhà đầu tư tập trung ngày càng nhiều... cho thấy về tương lai bất động sản tại một số huyện ngoại thành hoàn toàn có khả năng tăng giá. “Nếu như Đông Anh có lợi thế gần với trung tâm nhất, đang được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thì khu vực phía Tây Hà Nội, trong đó có Hoài Đức về bản chất vẫn đang phát triển”, ông Dương Đức Hiển nhìn nhận.

Khảo sát thực tế, thời điểm hiện tại, bất động sản ở một số khu vực bị “thổi giá” trong dịp trước dịch COVID-19 như Đồng Trúc, Thạch Hòa (Thạch Thất), thị trấn Trạm Trôi (Hoài Đức)... đã bình ổn trở lại.

Các chuyên gia đánh giá, thời gian qua, giá bất động sản ở những huyện ngoại thành đã trải qua nhiều “cơn sốt”. Một số khu vực hạ tầng hoàn thiện được đánh giá tốt hơn. “Đầu tư "lướt sóng" là câu chuyện của 10 năm về trước. Ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư cần phải tính đến chiến lược lâu dài. Bởi giá trị bất động sản khu vực nào cũng có nhưng phải nhìn nhận là đầu tư trung hạn hay dài hạn. Sẽ khó có thể “lướt sóng” ở thời điểm hiện tại vì giá đất đã khá cao so với mặt bằng”, chuyên gia Dương Đức Hiển cho biết thêm.

“Về dài hạn, bất động sản tại các huyện ngoại thành Hà Nội hoàn toàn có khả năng tăng cao hơn nữa. Nguyên nhân do những khu vực này đang tiếp tục được hoàn thiện về hạ tầng và nguồn cung sản phẩm trên thị trường ngày càng ít đi", Giám đốc thị trường, Công ty JLL Việt Nam Nguyễn Hồng Vân đánh giá.

Thùy Chi