Thị trường bất động sản đối mặt với làn sóng Covid thứ 2

14/08/2020

(Chinhphu.vn) – Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những thách thức trước tác động của làn sóng Covid-19 thứ 2, nhiều nhà đầu tư có tâm lý thăm dò và chờ đợi bắt đáy thị trường.

Ảnh: Thùy Chi

Làn sóng dịch lần 2 gây ảnh hưởng khó lường

Theo số liệu thống kê, mặc dù thị trường bất động sản quý II/2020 có những dấu hiệu phục hồi tích cực hơn quý I. Tuy nhiên, làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 2 đang diễn biến phức tạp gây ra những tác động, ảnh hưởng rất khó lường đến thị trường này.

Nếu phải có một đợt giãn cách xã hội lần 2, nguy cơ thị trường sẽ lại tiếp tục rơi vào trạng thái tạm dừng. Các doanh nghiệp bất động sản vừa trải qua đợt khó khăn, mới hoạt động trở lại sau vài tháng thì tiếp tục gặp dịch bệnh nên sự tổn thất về nhân sự, tài chính sẽ khá lớn. Các sàn giao dịch bất động sản, nhân viên môi giới sẽ còn khó khăn hơn vì không có nguồn cung để chào hàng, không có khách để giao dịch dẫn tới không có doanh thu. Nguy cơ số doanh nghiệp, sàn giao dịch phá sản có thể tăng lên.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường mặt bằng bán lẻ do ảnh hưởng trực tiếp từ dịch bệnh, khó khăn trong kinh doanh, nhiều mặt bằng bị trả lại hoặc các bên có sự đàm phán, điều chỉnh giảm khoảng 30%-50% so với giá thuê trước đây, số mặt bằng trống tăng dần. Đối với phân khúc mặt bằng cho thuê, tại Hà Nội, loại hình nhà phố, nhà riêng cho thuê đều đang gặp khó khăn. Giá thuê nhà mặt phố, nhà riêng tiếp tục giảm tại nhiều quận huyện. Giá chào thuê nhà phố, nhà riêng giảm từ 2%-7% so với quý trước.

Nay dịch Covid-19 lại diễn biến phức tạp khiến nhiều cửa hàng nằm trên những con phố nhộn nhịp như Hàng Gai, Hàng Bồ, Hàng Bè, Hàng Bạc… phải đóng cửa im lìm. Hàng hóa ế ẩm không bán được cộng với tiền thuê nhà quá đắt đỏ khiến nhiều chủ cửa hàng buộc phải tạm thời đóng cửa hoặc cho thuê lại mặt bằng. Tại các phố Hàng Lược, hàng Đường, Hàng Bông và Hàng Da, chưa tới 100 m2 đã có 3-4 cửa hàng san sát nhau treo bảng cho thuê cửa hàng.

Thực hiện một cuộc khảo sát đối với 15 ngành nghề chính bị tác động bởi đại dịch Covid-19, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, tác động của Covid-19 đối với thị trường bất động sản là rất lớn.Theo ông Lực, bất động sản là một trong 8 lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Tổng giá trị sang nhượng bất động sản đã giảm 0,4% so với cùng kỳ trong 7 tháng đầu năm trong khi giá cổ phiếu ngành giảm tới 16% so với đầu năm. Trong khi đó, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh do Covid-19 tăng tới 98% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bất động sản vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước

Nhận định về tác động của dịch bệnh đối với lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, còn quá sớm để đánh giá hết tác động của đợt bùng phát dịch lần này đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông Đính vẫn cho rằng, sự bùng phát của dịch Covid-19 trở thành cú đấm thứ 2 với thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, sự bùng phát trở lại lần 2 có thể làm tổn thương sâu sắc đến toàn thị trường, thậm chí ảnh hưởng mạnh hơn so với lần trước. Cú đấm thứ 2 thường sẽ tác động xấu hơn, gây hoa mắt hơn cú đấm thứ nhất.

Trong khi đó, ở góc nhìn khác, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quan ngại rằng, đợt dịch mới sẽ khiến thị trường bất động sản khó khăn, các hoạt động mua bán bị hạn chế. Thị trường dự báo có khả năng sẽ diễn ra tình trạng cắt lỗ ồ ạt. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư có tâm lý gom hàng và đợi chờ khi thị trường “chạm đáy”.

Hiện bài toán “bắt đáy” vẫn còn gây ra nhiều tranh cãi. Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, dò đáy của thị trường luôn là bài toán hóc búa. Đáp án rõ ràng nhất chỉ có thể chờ đến khi kết thúc chu kỳ khủng hoảng mới có đầy đủ cơ sở xác định giá đáy. Hiện nay, thị trường địa ốc có bị đánh giá là khủng hoảng hay không và đâu là điểm bắt đầu của chu kỳ suy thoái vẫn còn là dấu hỏi lớn.

Ở góc độ của một nhà đầu tư lâu năm, một nhà đầu tư có tiếng trong lĩnh vực bất động sản ở Hà Nội cho rằng, tâm lý là khi thị trường bất động sản sụt giảm, nhiều người nuôi suy nghĩ bắt đáy. Tuy nhiên, tuỳ phân khúc, tuỳ sản phẩm mà nhà đầu tư cần tham khảo, nghiên cứu và tính toán phù hợp với tài chính cũng như cơ hội.

Thực tế, tâm lý bắt đáy xuất hiện ngay ở thời điểm thị trường bất động sản đình trệ trước làn sóng Covid-19 từ tháng 2, nhưng diễn biến thị trường lại ghi nhận chiều hướng ngược lại, đó là mức giá không giảm. Nhiều nghiên cứu chỉ ra giá bất động sản lại có xu hướng gia tăng. Cụ thể, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,27%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,51%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,77%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với quý I/2020. 

Đối với bất động sản công nghiệp, giá thuê bất động sản công nghiệp tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán rất ít, giá bất động sản du lịch vẫn không thay đổi so với năm 2019. Từ thực tiễn cho thấy, việc bắt đáy không phải là bài toán dễ dàng.

Hướng đi nào cho các nhà đầu tư?

Báo cáo quý II/2020 mới đây của kênh thông tin batdongsan.com.vn cho thấy hai kịch bản được đưa ra để dự báo thị trường bất động sản sáu tháng cuối năm.

Kịch bản thứ nhất là quý III/2020, các đối tác thương mại phục hồi, giá bất động sản không giảm. Loại hình bị ảnh hưởng nhiều nhất là nhà mặt phố giá trị cao, đất nền dự án. Loại hình bị ảnh hưởng ít nhất là bất động sản chung cư, nhà riêng để ở và đầu tư đất nền giá rẻ dưới 1 tỉ đồng.

Kịch bản thứ hai là quý IV/2020, đối tác thương mại phục hồi, giá bất động sản sẽ giảm nhẹ dưới 5%. Loại hình bị ảnh hưởng nhiều nhất là nhà mặt phố giá trị cao, đất nền dự án, đất nền. Loại hình bị ảnh hưởng ít nhất là chung cư bình dân, trung cấp và nhà riêng vừa túi tiền.

Từ dự báo bất động sản nói trên, muốn đầu tư sinh lời, các nhà đầu tư cần phải tìm kiếm cơ hội mới trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động. 

Với kinh nghiệm ứng phó dịch trong đợt 1, Việt Nam được trang bị tốt kiến thức cần thiết để kiểm soát dịch giúp người dân giữ vững tâm lý tốt hơn trước đợt dịch lần này. Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, xét về tổng thể, thị trường bất động sản tuy chịu tác động của dịch bệnh nhưng chỉ có một số ngành nghề và phân khúc như bất động sản 5 sao, bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nhất định do phụ thuộc vào nguồn khách du lịch nước ngoài.

Trong khi đó, thị trường căn hộ được đánh giá có khả năng hồi phục nhanh, nhất là các dự án hạng B và C hướng tới đối tượng khách hàng có nhu cầu thực với ngân sách vừa phải tại các thành phố lớn. Với chính sách hỗ trợ tài chính cấp bách và lâu dài từ chính phủ, các chủ đầu tư cũng phần nào giảm thiểu áp lực tài chính, từ đó ổn định lại hoạt động kinh doanh giúp ổn định thị trường.

Ở một khía cạnh khác, giai đoạn thị trường bất động sản đang có phần yên ắng như hiện nay được xem là cơ hội tốt cho nhà đầu tư mong muốn sở hữu các bất động sản với mức giá hợp lý. Theo đánh giá của các chuyên gia thì đây chính là lúc thị trường “bắt đáy” để tạo đà bật lên ở những tháng tới, đặc biệt là phân khúc trung cấp. Nhận định của các chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm cho thấy, để đưa ra được lựa chọn phù hợp trong trong giai đoạn này, nhà đầu tư cần lưu ý 3 tiêu chí quan trọng đó là tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, vị trí dự án và chi phí đầu tư.

Khi nói về tiềm lực tài chính, đây là yếu tố đầu tiên để quyết định sức tồn tại của doanh nghiệp trong Covid-19. Bên cạnh đó, vị trí tốt sẽ bảo đảm tiềm năng tăng giá, giúp nhà đầu tư thu lãi khi đầu tư vào giai đoạn ổn định hậu Covid-19.

Ngoài ra, việc Chính phủ tiếp tục những chính sách hỗ trợ kịp thời như giảm thuế, gia hạn nộp thuế, gói tín dụng 250.000 tỷ đồng hỗ trợ doanh nghiệp trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ giúp các chủ đầu tư bất động sản có thêm “đòn bẩy” để phục hồi thị trường sau dịch.

Thùy Chi