Thị trường mặt bằng kinh doanh đất vàng ‘xuống nước’

Các mặt bằng là vị trí đất vàng như tại khu vực phố cổ giảm mạnh, nhiều nhà đăng biển cho thuê nhà, cho thuê cửa hàng. Ảnh: Thùy Chi

Giá thuê mặt bằng giảm đến 40% để hấp dẫn người thuê

Áp lực về giá thuê mặt bằng đỉnh điểm nhất khi vụ dịch bùng lên lần thứ nhất, toàn xã hội đã phải thực hiện Chỉ thị số 16/CT-TTg về thực hiện các biện pháp cấp bách phòng, chống dịch Covid-19 và cách ly toàn xã hội trong vòng 15 ngày. Khi đó cả nước thực hiện nguyên tắc gia đình cách ly với gia đình, huyện cách ly với huyện, phân xưởng, nhà máy sản xuất phải bảo đảm khoảng cách an toàn, các cơ sở kinh doanh bị đóng cửa, ngoại trừ các dịch vụ hàng hóa thiết yếu không bị đóng, hạn chế ra ngoài và không tập trung đông người.

Do thực hiện cách ly, giãn cách toàn xã hội nên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng trong giai đoạn này, đặc biệt là thị trường cho thuê mặt bằng. Tuy nhiên, trong vài tháng gần đây, thị trường này đã có nhiều tín hiệu tích cực, nhiều chính sách đặc biệt được điều chỉnh hợp lý để có thể hỗ trợ cho doanh nghiệp và các đơn vị bán lẻ. Điển hình, giá mặt bằng bán lẻ tại các khu vực phố cổ trung tâm đã giảm sâu so với trước Covid-19, giá của các vị trí vàng có thể giảm tương đương 30% - 40% để thu hút khách hàng tiếp tục thuê mặt bằng.

Nhận định về phản ứng của thị trường, ông Lê Tuấn Bình, Trưởng Bộ phận cho thuê thương mại Savills phân tích: Chủ của các mặt bằng kinh doanh nên nhìn nhận mặt bằng cho thuê của mình đúng theo mặt bằng chung của thị trường theo hai điểm. Thứ nhất, giá thuê, hầu hết các chủ nhà tại phố cổ chưa từng gặp trường hợp phải đi đàm phán giá thuê với khách thuê, họ sẽ là bên lựa chọn khách thuê trả giá cao nhất. Song, hiện các chủ nhà ở phố cổ đang tích cực đưa ra các phương án giá phù hợp hơn với thị trường.

Thứ hai là cần có sự linh hoạt hơn về phương án cho thuê, có thể là về mặt bằng cho thuê. Trước đây các chủ nhà cho thuê có rất ít các phương án cho thuê mặt bằng, thế nhưng hiện nay đã có sự linh hoạt hơn khi chia diện tích mặt bằng thành các diện tích nhỏ, để khách thuê có thể lựa chọn.

Đồng thời, các điều kiện như thời hạn cho thuê, các điều khoản về điều chỉnh giá thuê đã linh hoạt hơn rất nhiều, tuy bị giảm về doanh thu nhưng sẽ được phục hồi nhanh sau giai đoạn dịch. Thậm chí, có nơi còn miễn phí cho khách thuê trong giai đoạn đỉnh điểm của vụ dịch.

Điển hình là trường hợp của anh Nguyễn Văn Khanh, chủ một khách sạn lớn trên đất vàng phố Hàng Bông cho biết, do dịch kéo dài, nên công việc kinh doanh của anh ảnh hưởng trầm trọng. Bình thường khách sạn của anh chủ yếu đón khách là người nước ngoài đến Việt Nam du lịch. Tuy nhiên, khi dịch bệnh xảy ra, các đường bay quốc tế bị đóng nên giờ khách sạn của anh ế ẩm, vắng khách. May mắn, chủ nhà là người rất thấu hiểu, đã chia sẻ, thông cảm nên cho anh Khanh miễn phí tiền thuê nhà trong 2 tháng, và giảm giá tiền thuê trong những tháng tiếp theo.

Theo các chuyên gia, giảm giá sẽ là xu thế vì nếu giữ giá cao sẽ không có người thuê. Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Ðính cho rằng, trong trường hợp chủ nhà vẫn còn tâm lý "nhất quyết không chịu thiệt" thì bất động sản thương mại sẽ khó mà vực dậy được. "Nếu không giảm giá thì chẳng có ai thuê. Mà không có ai thuê, thì đương nhiên chủ nhà sẽ là người chịu lỗ vì vẫn phải đóng thuế đất. Vậy nên, trong giai đoạn khó khăn này, chủ nhà chấp nhận hạ giá cho thuê mặt bằng cũng chính là một cách tự cứu lấy mình", ông Ðính nói.

Cần những chiến lược thu hút khách sáng tạo

Để khắc phục tình trạng gia tăng gian hàng trống tại các trung tâm thương mại, chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ lớn cho khách thuê, tuy nhiên lượng gian hàng trống vẫn tăng lên đáng kể.

Ông Lê Tuấn Bình cho rằng, muốn giải quyết được tình trạng này vấn đề đầu tiên phải tính đến nằm ở chiến lược thuê, chiến lược kinh doanh của các đơn vị bán lẻ cũng đã có sự thay đổi nhất định sau giai đoạn đại dịch. Có nhiều đơn vị bán lẻ nhận thấy tiềm năng của lĩnh vực thương mại đầu tư và bắt đầu chuyển dần hoạt động sang thương mại đầu tư. Các mặt bằng kinh doanh vật lý đã không còn là ưu tiên số một, nên các trung tâm thương mại cần phải điều chỉnh về đối tượng khách thuê, điều kiện thuê, diện tích thuê… để thu hút được khách thuê phù hợp.

Đơn cử, thời gian qua nhiều đơn vị bán lẻ chịu ảnh hưởng bởi đại dịch, tuy nhiên dữ liệu của Savills cho thấy, các đơn vị như siêu thị có doanh thu cao lên tới 20%. Mặt bằng siêu thị thường được ưu đãi về giá thuê hoặc có giá thuê thấp hơn so với các đơn vị bán lẻ khác do siêu thị cần sử dụng diện tích thuê lớn, siêu thị cũng giúp thu hút các đơn vị bán lẻ khác vào thuê cùng trung tâm thương mại và thực tế thì siêu thị là một tiện ích cần có của bất kì trung tâm thương mại hay dự án phức hợp nào.

Trong đại dịch, nhu cầu của người dân về việc mua sắm các mặt hàng thiết yếu có trong siêu thị tăng, dẫn đến việc doanh thu của các siêu thị cũng tăng lên đáng kể.

Nhận định về thị trường những tháng cuối năm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng: Đối với thị trường bán lẻ, giá thuê mặt bằng tiếp tục nằm trong xu hướng giảm. Do sự không chắc chắn về diễn biến dịch Covid-19 nên có thể một số dự án mới hoãn thời gian mở cửa.

Việc tăng trưởng mua sắm trực tuyến cùng với hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng đòi hỏi các nhà bán lẻ theo hình thức truyền thống và chủ nhà cho thuê mặt bằng cũng cần phải phát triển kế hoạch thu hút khách theo các chiến lược sáng tạo hơn.

Nhanh nhạy với thời cuộc, ông Mai Trường Giang, chủ hệ thống gà rán Otoké, nhờ chủ động cắt giảm mặt bằng sớm, chuyển đổi lên bán hàng trực tuyến nên đã giảm lỗ đáng kể trong đại dịch vừa qua. Bên cạnh duy trì một số điểm bán hiệu quả, chuỗi ẩm thực của ông đang dần dần chuyển lên bán trực tuyến trên các ứng dụng gọi món, bán hàng qua điện thoại... và tình hình khá tốt. 

"Tôi nghĩ đây là xu hướng tất yếu khi dịch còn kéo dài, những quy định về giãn cách xã hội, sắp xếp lại môi trường làm việc để chuyển sang làm việc từ nhà, học trực tuyến ngày càng phổ biến hơn. Hành vi tiêu dùng đang thay đổi rất nhiều", ông Giang cho hay.

Thùy Chi