Tạo diện mạo mới bằng quy hoạch

Chung cư cũ ngày càng xuống cấp-Ảnh: Nguyễn Dũng

Bài toán khó của chung cư cũ

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, việc cải tạo, xây dựng các chung cư cũ cần tiến hành với một quy hoạch đồng bộ để tận dụng tối đa ưu thế về đất đai. Trong quá trình cải tạo, cần xây dựng lại quy hoạch các khu chung cư cũ theo kiểu ô bàn cờ. Bên cạnh đó cần tính toán kỹ quy hoạch để tận dụng các công trình công cộng hiện hữu trong các khu chung cư cũ như trường học, trạm y tế… hiện nay. Thực tế cho thấy, các khu chung cư cũ đa phần nằm ở khu vực nội thành Hà Nội, là khu vực hạn chế phát triển dân cư theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050.

Có thể nói việc di dời khối lượng dân lớn ra khỏi các chung cư cũ và xây dựng lại những khu vực này không phải việc ngày một ngày hai. Trong khi đó, nhu cầu sinh sống của người dân vẫn bức thiết vì vậy việc chỉnh sửa không gian sống ở các chung cư cũ rất “khó quản”, chính vì vậy phương thức chỉnh trang đồng bộ thông qua quy hoạch chính là phương án trước mắt thành phố (TP) cần quan tâm cho đời sống và bộ mặt của TP.

Giữa những giằng co của nhu cầu sinh sống, người dân sống trong các chung cư cũ thường tự cải tạo, cơi nới, lấn chiếm diện tích, làm ảnh hưởng thay đổi kết cấu của ngôi nhà, giảm tuổi thọ công trình, thậm chí nguy hiểm đến tính mạng người sử dụng.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, quy hoạch trước đây hầu hết các khu vực này đều bị phá vỡ do việc lấn chiếm đất công và xâm hại đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu, các diện tích sinh hoạt chung và dịch vụ công cộng gần như không còn, trẻ em không có chỗ chơi, thanh niên và người già không có chỗ sinh hoạt cộng đồng…

Cải tạo một cách khoa học, hệ thống

Ông Nguyễn Trí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết đơn vị này hiện cũng đang khắc phục việc cải tạo, xây mới chung cư cũ bảo đảm yêu cầu kỹ thuật thông qua quy hoạch. Cụ thể, các dự án cải tạo xây dựng chung cư cũ được xác định chính là dự án chỉnh trang đô thị. Việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ phải phù hợp với quy hoạch chung, gắn với bố trí, sắp xếp lại dân cư trên địa bàn với xây dựng các khu đô thị mới.

Quan trọng nhất, theo ông Dũng, là phải thực hiện theo phương thức xã hội hóa một cách mạnh mẽ. Cải tạo xây dựng lại chung cư cũ là trách nhiệm của TP Hà Nội, của các cấp chính quyền và của người dân trong khu vực. Nhà nước cần hỗ trợ công tác chuẩn bị đầu tư và một số công trình hạ tầng đô thị thiết yếu nhưng trong suốt quá trình cải tạo xây dựng lại phải kết hợp hài hòa giữa lợi ích xã hội, lợi ích Nhà nước, lợi ích của người dân và lợi ích của nhà đầu tư…

Đặc biệt, đối với các dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trong địa bàn 4 quận nội thành là Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được ưu tiên mua nhà ở xã hội, nếu chuyển ra ngoài khu vực 4 quận nội thành thì được hệ số 1,5 lần so với tái định cư tại chỗ.

Theo ông Lê Vinh, Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc TP.Hà Nội thì tới đây Hà Nội sẽ chỉ chỉ tiến hành cải tạo lại 17 khu chung cư cũ khu vực nội đô và không cấp phép xây dựng chung cư mới trong lõi nội đô.

Ông Vinh cũng cho biết, yếu tố dân số đóng vai trò đặc biệt then chốt dẫn đến vấn đề quá tải của Hà Nội và làm phá vỡ định hướng quy hoạch chung.“Chúng ta không có cẩm nang, "cái gậy" để kiểm soát dân số Thủ đô thì không thể giải quyết được. Năm 2030 chúng ta dự kiến dân số nội đô là 7 triệu người, đến năm 2050 là 10 triệu, nhưng bây giờ dân số Thủ đô đã ngang con số dự tính của năm 2030 rồi”, ông Vinh nói.

Ngoài ra, Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc lý giải còn do năng lực đầu tư hạ tầng ra bên ngoài chưa đáp ứng để giãn dân. Còn nếu không xây cao tầng thì không thể đáp ứng nhu cầu nhà ở khi mức tăng dân số cơ học của TP rất cao.

Theo Báo cáo của Sở Quy hoạch kiến trúc, trong khu vực nội đô lịch sử của TP hiện có khoảng 308 công trình cao tầng (nhóm 1) hiện hữu hoặc đã được cấp phép xây dựng và đang thi công (70 công trình được xây dựng hoặc cấp phép xây dựng từ thời điểm sau Quy hoạch chung đến nay).

Khoảng 205 dự án công trình và tổ hợp công trình (nhóm 2) đang xem xét theo các quy hoạch, trong đó có 30 dự án cải tạo, xây dựng chung cư, tập thể cũ.

Tiến Dũng