Xung quanh việc lập Ban quản trị tòa nhà chung cư

21/11/2016

(Chinhphu.vn) - Theo quy định của Luật Nhà ở, mỗi tòa chung cư sẽ phải bầu Ban quản trị (BQT) tòa nhà để quản lý thay cho chủ đầu tư, song tới nay, số BQT tòa nhà được lập ra tại Hà Nội chưa được bao nhiêu, vì sao có tình trạng này?

Chủ đầu tư thoái thác?

Ông Quốc Trung (Khu đô thị Green Star, 234 Phạm Văn Đồng, Hà Nội) cho biết: “Chúng tôi đến ở tại khu đô thị mới Green Star này được gần năm nay. Tôi được biết trên 50% số hộ đến ở thì phải lập BQT tòa nhà. Hiện tại, nơi tôi ở đã đủ điều kiện này nhưng khi đề xuất với chủ đầu tư mà đại diện là Ban QLDA thì đơn vị này liên tục tìm cách thoái thác, không chịu thành lập BQT.”

Bức xúc của ông Trung không phải cá biệt, mặc dù Luật Nhà ở có hiệu lực từ năm 2006 nhưng tới nay, tỷ lệ tòa nhà có BQT được thành lập còn rất thấp. Cụ thể, TP Hà Nội hiện có 320 nhà chung cư mới xây dựng từ năm 2001 đến nay, trong đó có 149 nhà tái định cư với 12.585 căn hộ, thì kết quả giám sát mới đây cho thấy tại tất cả các khu nhà chung cư tái định cư đều trong tình trạng không có BQT, nhiều khu nhà tái định cư còn không có nơi sinh hoạt cộng đồng. Với nhà thương mại, số tòa nhà có BQT có nhiều hơn nhưng chưa vượt quá 50%. Chẳng hạn, quận Cầu Giấy đã thành lập được 17 BQT/35 nhà chung cư, quận Hà Đông có 7 BQT/18 nhà chung cư...

Thực tế, nhiều quận, huyện vẫn còn e ngại không dám đóng dấu công nhận BQT là có thật. Đương nhiên, sự rụt rè này cũng có lý do. Lý do đơn giản, khi công nhận BQT, ký tên đóng dấu dưới văn bản đó, chính quyền sẽ ít nhiều có ràng buộc trách nhiệm với hoạt động của BQT. Thế nhưng, hoạt động của họ diễn ra như thế nào, có được việc hay không, có vừa lòng người dân không thì chính quyền lại không thể “nhúng tay” vào được. Lo lắng nhất của chính quyền địa phương là về vấn đề tài chính. Không chỉ đứng ra thu, quản lý phí chung cư, BQT còn quản lý cả phí bảo trì công trình. Số tiền này có khi lên tới cả triệu USD với các dự án lớn...

Luật sư Trần Quang Huy-Văn phòng Luật sư Long Tâm-Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho hay: “Kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán) thì hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là TT 02)”.

Một trong các công việc “phải” chuẩn bị và triển khai trong hội nghị nhà chung cư lần đầu là: “Dự thảo quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, đề xuất tên gọi của Ban quản trị”. Trách nhiệm Tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu trước tiên là của chủ đầu tư, sau đó thuộc về UBND cấp Phường. Trên thực tế, hiện nay pháp luật chưa có quy định xử phạt trường hợp chủ đầu tư không tổ chức hoặc không tổ chức được cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Làm gì để lập BQT tòa nhà?

Về lý thuyết, BQT nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Họp hội nghị nhà chung cư không đơn giản khi Luật quy định: “Hội nghị nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao”.

Để khắc phục vấn đề thành lập BQT, Sở Xây dựng Hà Nội đã kiến nghị nghiên cứu, xây dựng Luật Quản lý sử dụng nhà chung cư. Cùng với đó, cần sửa đổi, điều chỉnh Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo hướng quản lý, sử dụng nhà chung cư phải có sự phối hợp và giám sát của BQT và chính quyền địa phương.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Nam, Thường trực HĐND TP Hà Nội cũng cho rằng, phải quy định rõ hơn cách thức xác định diện tích sở hữu chung, riêng trong các tòa nhà và đặc biệt là vai trò, địa vị pháp lý của BQT, mối quan hệ giữa BQT với chính quyền cơ sở trong quản lý dân cư; trách nhiệm và chế tài đối với chủ đầu tư cố tình chây ỳ không thành lập BQT...

Theo ông Nguyễn Văn Nam, thực tế chứng minh, các BQT sau khi được UBND quận, huyện công nhận bước đầu đã hoạt động tương đối hiệu quả, là cầu nối giữa nhân dân sinh sống tại các nhà chung cư với chính quyền địa phương và chủ đầu tư, đơn vị quản lý nhà chung cư, nhất là trong công tác hòa giải khi phát sinh các tranh chấp... Sự thận trọng của các địa phương là cần thiết, song không thể vin vào đó để trì hoãn việc giao quyền tự quản tòa nhà về cho chính các chủ nhân của nó.

Nguyễn Dũng