Bảo lãnh ngân hàng: Người mua chung cư cần nắm 'đằng chuôi'

Luật đã có nhưng thi hành chưa đồng đều

Quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải được ngân hàng bảo lãnh đến nay đã có hiệu lực hơn 1 năm. Tuy nhiên, trên thực tế do chưa có chế tài xử phạt vi phạm nên nhiều doanh nghiệp vẫn công khai bán hàng khi chưa có bảo lãnh.

Theo điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và khách hàng có yêu cầu thì phía ngân hàng sẽ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai này mang tính bảo vệ người mua nhà. Tuy nhiên trên thực tế hiện vẫn có nhiều dự án mở bán công khai khi chưa có bảo lãnh. Thêm vào đó, việc thu phí bảo lãnh với người mua cũng tùy dự án có, dự án không nên việc thực thi luật vẫn bất cập.

Ngay tại Hà Nội, nhiều dự án như: Nhà ở xã hội Tam Trinh (Hoàng Mai, Hà Nội), nhà ở xã hội Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội)… cũng còn đang vướng trong thủ tục pháp lý này. Ông Hoài Nam, Chủ tịch Cty NHS, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Tam Trinh cho biết, công ty cũng thắc mắc và làm công văn gửi Bộ Xây dựng về việc đóng phí bảo lãnh như thế nào. Bộ Xây dựng có văn bản trả lời nhà ở xã hội không phải đóng phí bảo lãnh nên không bắt người mua nhà đóng.

Hoặc tại dự án Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội) đang chuẩn bị nhận nhà cũng không phải đóng mức phí này. Đại diện chủ đầu tư dự án cho biết, dự án được bảo lãnh thông qua ngân hàng nhưng mức phí chủ đầu tư tự chịu mà không bắt người mua đóng.

Trong khi đó, người dân mua nhà ở xã hội Đại Kim (Hoàng Mai) mất khoảng 4 – 5 triệu đồng/căn hộ tiền phí bảo lãnh ngân hàng cho chủ đầu tư. Người dân cũng thắc mắc về khoản phí này, còn chủ đầu tư thì cho rằng, mức phí này là quy định và phía ngân hàng thu và chủ đầu tư không thu…

Theo ông Lê Sỹ Nam, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư và Kinh doanh Nhà thời đại, luật quy định như vậy nhưng trên thực tế còn có nhiều doanh nghiệp bán hàng khi chưa có bảo lãnh và người mua nhà vẫn chấp nhận xuống tiền mua.

Lý giải điều này, ông Nam cho rằng giao dịch dựa vào niềm tin vẫn còn phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay. Nhiều người quyết định mua nhà ở dự án nào đó bởi họ tin vào uy tín, năng lực của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, một phần do thủ tục pháp lý chưa hoàn thành nên nhiều doanh nghiệp cố tình bỏ qua việc này. Bên cạnh đó, nhiều khách hàng quan tâm đến giá cả hơn là các điều kiện pháp lý nên “quên” yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ bảo lãnh.

Cần chế tài xử phạt

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam: Trước khi quyết định mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, việc tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư và các dự án bất động sản đối với khách hàng là rất quan trọng.

Quy định về bắt buộc chủ đầu tư phải được bảo lãnh ngân hàng góp phần đảm bảo hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất cho người mua nhà, điều này cũng góp phần làm cho thị trường bất động sản được phát triển một cách lành mạnh hơn. Mặc dù thông qua việc bảo lãnh ngân hàng thì đồng nghĩa với việc giá của bất động sản sẽ được cộng thêm cả phần chi phí bảo lãnh, phí này được cấu thành trong giá bán bất động sản và khách hàng là người trực tiếp phải gánh chịu chi phí này…. 

Với tư cách là bên nhận bảo lãnh, người mua hoàn toàn có thể biết được mức phí bảo lãnh đối với các dự án này. Tuy nhiên, người mua nên xem đây là cái giá cho sự bảo đảm an toàn cho mình khi đầu tư vào bất động sản hình thành trong tương lai. So với những rủi ro tiềm ẩn cho số vốn bỏ ra thì việc đảm bảo thông qua bảo lãnh sẽ mang lại lợi ích rất nhiều cho người mua. Điều này còn có tác động đến chủ đầu tư, bắt buộc họ phải tuân thủ các điều kiện nhất định khi muốn mở bán các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, nâng cao sự cạnh tranh và tính minh bạch trên thị trường bất động sản.

Theo Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật Đức An, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07 quy định các điều kiện cũng như công bố danh sách các ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn khi xin bảo lãnh từ các ngân hàng thương mại vì các ngân hàng tự đưa ra 1 số tiêu chuẩn riêng, quy trình, thủ tục cũng mất rất nhiều thời gian.

Một số dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, chưa có bảo lãnh của ngân hàng, nhưng do cần tiền huy động vốn để tiếp tục triển khai nên họ đã thực hiện sai các quy định của pháp luật. Khi thực hiện giao dịch ở các dự án này, người mua nhà sẽ rất bất lợi, vì theo quy định, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.

Để hạn chế tình trạng này và bảo vệ quyền lợi người mua nhà, luật sư Bích Hảo cho rằng NHNN cần ban hành tiêu chuẩn chung về dự án để tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc xét duyệt bảo lãnh từ các ngân hàng. Mặt khác, cần có chế tài xử phạt nếu chủ đầu tư vi phạm quy định về bảo lãnh. Cơ quan chức năng cần tiến hành xử lý nghiêm minh theo đúng quy định của pháp luật đối với những chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh ngân hàng mà vẫn mở bán.

Nguyễn Thắng