Bất động sản Hà Nội: Đâu là nhu cầu thực?

15/07/2016 10:30 AM

(Chinhphu.vn) – Trong quý II/2016 phân khúc căn hộ hạng sang của Hà Nội đã tăng gần 20% so với quý I. Trong khi đó phân khúc căn hộ bình dân lại có tỷ lệ giảm tương đồng với các căn hạng sang. Đây là dấu hiệu của sự phục hồi kinh tế hay nhu cầu thực về bất động sản (BĐS) của người dân Thủ đô?

Phân cấp căn hộ hạng sang đang có dấu hiệu tăng trưởng tại Hà Nội. Ảnh: Nguyễn Dũng

Sự uyển chuyển của “cung cầu”

Trong Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2016 do Công ty CBRE (Công ty tư vấn hàng đầu về bất động sản) công bố mới đây cho thấy thị trường chứng kiến sự trở lại của phân khúc hạng sang. Tính theo mốc thời điểm giao nhà rong quý II này thì tới đây Hà Nội sẽ có thêm khoảng 700 căn hộ trung, cao cấp. CBRE ước tính có khoảng 4.860 căn được giao dịch trong quý, tăng 20% so với quý trước. Đáng chú ý là tỷ lệ lượng giao dịch của căn hộ hạng sang đạt mức khả quan nhất định, đặc biệt là từ dự án chào bán mới.

Tính cả 6 tháng đầu năm 2016, lượng giao dịch căn hộ đạt 8.900 căn, trong đó phân khúc trung cấp chiếm tới hơn 40%.

Song song với diễn biến đó, đối với phân khúc căn hộ bình dân - phân khúc từng một thời thống lĩnh thị trường, tỷ lệ giao dịch của phân khúc này lại giảm còn 20% trong sáu tháng đầu năm 2016, so với 26% năm 2015, 49% năm 2013 và 33% năm 2014.

Theo Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Trần Ngọc Quang (VNREA), khi nền kinh tế và thị trường phát triển tương đối ổn định thì một bộ phận khách hàng có nhu cầu ở phân khúc giá cao hơn là hoàn toàn dễ hiểu. Một số chủ đầu tư nhanh nhạy nắm bắt được đã cung cấp cho thị trường các sản phẩm cao cấp, thậm chí hạng sang (luxury) theo cá nhân tôi là quy luật tất yếu.

Từ bài học “vỡ trận” những năm trước, nhiều doanh nghiệp BĐS đã linh hoạt điều chỉnh các sản phẩm cao cấp có diện tích phù hợp để đảm bảo khả năng tài chính của người mua nhà. Cho nên, lượng giao dịch phân khúc này vẫn khá tốt. Tuy nhiên, với thực tế hơn 70% nhu cầu hướng tới phân khúc trung bình và thấp, nếu cứ duy trì lâu dài cơ cấu sản phẩm cao cấp ồ ạt như hiện nay có thể tiềm ẩn nguy cơ về sự mất cân đối.

Tuy vậy, có một thực tế hiện nay là việc thu thập thông tin về thi trường BĐS không phải lúc nào cũng dễ dàng. Giữa hai nhóm đối tượng người mua và người bán thường xảy ra tình trạng thông tin bất cân xứng - một bên nào đó có ít thông tin về thị trường hơn bên kia. Trong trường hợp này, có thể làm cho các giao dịch thị trường khó xảy ra hoặc mất cân đối cơ cấu hàng hóa.

Ông Trần Ngọc Quang cũng đưa ra nhận định: “Nhược điểm của thị trường địa ốc hiện nay là thiếu nguồn tin chính xác, tin cậy. Chính vì vậy, việc chủ đầu tư định vị chưa đúng sản phẩm, thậm chí sai cũng là điều dễ hiểu”.

Đối xứng thông tin

Theo giới chuyên môn về BĐS, một trong những điều kiện để tồn tại thị trường bất động sản hoàn hảo là các DN BĐS hay người mua nhà phải có đủ thông tin về thị trường.

Theo những số liệu CBRE đưa ra thì tính tới thời điểm này, về tính thanh khoản của thị trường, với tỷ lệ giao dịch thành công so với cùng kỳ năm 2015 có xu hướng giảm. Tuy nhiên số lượng giao dịch chưa hẳn đã nói được đầy đủ về bản chất giao dịch của thị trường. Vì hiện nay chưa có con số chính xác nào thống kê giá trị các giao dịch.

Nhìn tổng thể, trong năm 2015, các sản phẩm giao dịch chủ yếu thuộc phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở dưới 1,050 tỷ đồng có hỗ trợ của gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đây là phân khúc chủ đạo, giao dịch với số lượng lớn. Nhưng đến năm 2016 các giao dịch phân khúc NƠXH và nhà ở thương mại dưới 1,050 tỷ đồng giảm hẳn, phân khúc nhà ở thương mại và cao cấp lại có giao dịch mạnh hơn, giá trị giao dịch các sản phẩm BĐS phân khúc này cao hơn.

Ông Trần Ngọc Quang  phân tích: “Giá trị giao dịch hiện tại đang cao hơn giao dịch trước, mặc dù số lượng giao dịch giảm. Đặc biệt, giá BĐS thời điểm này tuy tăng nhưng nhịp độ không nóng, khoảng 3 - 5%. Một số dự án lên đến 7% nhưng chưa đáng kể. Như vậy, thị trường địa ốc nửa đầu năm 2016 có sự phát triển mang tính bền vững, chất lượng hơn dù kết thúc gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Nhà nước”.

Để chủ đầu tư định vị đúng hàng hóa trong từng bối cảnh thì cơ sở dữ liệu thị trường BĐS là vô cùng quan trọng. Hiện nay mặc dù Bộ Xây dựng có tới hai thông tư quy định về thông tin thị trường BĐS nhưng việc thực hiện từ các địa phương vẫn chưa hiệu quả, còn manh mún, thiếu tính hệ thống và độ tin cậy. Các đơn vị tư vấn nước ngoài, Hiệp hội nghề nghiệp cũng có thông tin từ nhiều kênh đối tác dù vậy cũng chưa đủ khái quát, chính xác để giúp các cơ quan quản lý Nhà nước hoạch định chính sách và DN xác định sản phẩm, lập đầu tư dự án một cách chuẩn xác. Nhược điểm cố hữu này đã khiến cho chủ đầu tư định vị chưa đúng sản phẩm, thậm chí sai cũng là điều dễ hiểu.

Với xu thế phát triển như hiện nay, 6 tháng cuối năm các DN BĐS vẫn “ưu ái” đầu tư mạnh vào phân khúc cao cấp. Đặc biệt, phân khúc nghỉ dưỡng ở nước ta hiện nay là phân khúc có nhiều tiềm năng, tuy nhiên đây là phân khúc rất cao cấp và mang tính đặc thù cao. Cho nên sự phát triển chắc chắn đi theo hướng đẳng cấp, và dài hạn. Số lượng giao dịch ở phân khúc này vì thế sẽ không tác động nhiều đến toàn bộ thị trường BĐS mà chỉ mang tính cục bộ ở từng địa phương.

Tuy nhiên, hiện nay Chính phủ, Bộ Xây dựng đang nỗ lực trong việc tổng kết hoạt động phát triển NƠXH, các chính sách hiện hành, khơi thông nguồn vốn cho phân khúc NƠXH. Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và các bộ, ngành có liên quan, hứa hẹn cuối năm sẽ có một lượng lớn sản phẩm NƠXH đang thi công dở dang sẽ ra thị trường kịp thời, giảm bớt sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm hiện nay, đáp nhu cầu thực tế của đại đa số người dân.

Nguyễn Dũng

Top