Bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội trong 3 tháng đầu năm

Nguồn cung mới trong quý 1/2024 tăng 41% theo quý

Theo báo cáo mới đây từ Savills, nguồn cung mới trong quý 1/2024 đã tăng 41% theo quý và 99% theo năm với 4.062 căn. Nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm.

Bên cạnh đó, tình hình hoạt động theo quý cũng có sự cải thiện, với lượng căn bán được đạt 5.308 căn, tăng 74% theo quý và 99% theo năm. Trong đó, phân khúc hạng B vẫn "hút" khách nhất khi chiếm tới 88% số lượng căn bán được.

Xét về giá, cũng theo Savills, giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng, 3% theo quý và 14% theo năm, hiện đạt mức 59 triệu đồng/m2. Mức giá cao này cho thấy, phân khúc bình dân ngày càng thiếu hụt.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2 tại thị trường Hà Nội đang rất khan hiếm, chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết.

Cụ thể, Savills cho biết các căn hộ có giá trị từ 2 - 4 tỉ đồng/căn chiếm 74% thị phần. Đối với sản phẩm có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 49% thị phần. Từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp của phân khúc hạng C đã giảm 47%/năm. Tuy nhiên, với sự chú ý ngày càng tăng vào phân khúc giá hợp lý, nguồn cung phân khúc hạng C được kỳ vọng sẽ cải thiện trong tương lai, ước tính đóng góp 26% của nguồn cung.

Lý giải về đà tăng, bà Hằng khẳng định giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm, đã tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng. Các sản phẩm được ưa chuộng phần lớn đều là những căn hộ đã sẵn sàng để ở, có pháp lý đầy đủ và mức giá phải chăng hơn.

Thực tế, khi giá trị chung cư tăng cao chóng mặt đã khiến nhiều người bị tâm lý FOMO xuống tiền mua ngay bất động sản bởi nỗi sợ giá nhà sẽ tiếp tục leo thang mà không còn ở ngưỡng hợp lý.

Trong khi đó, báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, trong 3 tháng đầu năm 2024, nguồn cung mới tại Hà Nội tập trung chủ yếu từ các dự án chung cư cao cấp ở phía Tây, đạt tổng cộng hơn 2.300 căn hộ chung cư và 30 căn nhà ở thấp tầng ghi nhận mở bán mới trong quý.

So với cùng kỳ năm ngoái, lượng nguồn cung căn hộ bán mới tại Hà Nội trong quý 1/2024 đã tăng 11%. Tuy nhiên, con số này vẫn chưa phục hồi về lại mức 3.000 - 4.000 căn mở bán mới trong quý đầu tiên của các năm 2021 và 2022 trước đó.

Về thanh khoản của thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, tỉ lệ hấp thụ chung cư tại Hà Nội cho thấy sự khả quan mặc dù phần lớn nguồn cung mới tập trung ra hàng vào cuối quý. Tổng số căn bán được trong quý 1/2024 đạt hơn 2.000 căn chung cư, tương đương mức ghi nhận được tại quý 1/2023. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản gắn liền với đất ghi nhận bán được gần 300 căn, giảm 73% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhiều dự án mở bán quý này đang ghi nhận tỉ lệ bán tích cực, đơn cử như một dự án chung cư ở quận Nam Từ Liêm mở bán mới gần 700 căn trong quý nhưng đã đạt tỉ lệ bán khoảng 80%.

Về mặt bằng giá, theo CBRE, giá bán bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TPHCM trong quý ghi nhận những diễn biến trái chiều. Tại thị trường chung cư, giá bán trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong 3 tháng đầu năm nay và đang dần tiệm cận mức giá tại TPHCM.

Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư ở TPHCM lại không có sự thay đổi. Tại thời điểm cuối quý 1/2024, giá sơ cấp chung cư TPHCM đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trên thị trường thứ cấp, phân khúc chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Giá nhà riêng lẻ được thúc đẩy từ nhu cầu đầu tư

Trong khi nguồn cung căn hộ Hà Nội tiếp tục khan hiếm, giá bán sơ cấp căn hộ tiếp tục "neo" cao, các dự án chung cư mới mở bán đều có giá thuộc phân khúc cao cấp. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ thứ cấp có giá xung quanh 3 tỉ đồng chỉ có ở các quận, huyện xa trung tâm đang được săn đón và ngày càng khan hiếm thì một căn nhà riêng có giá trên dưới 4 tỉ đồng, với diện tích từ 30 - 40m² trở thành lựa chọn hấp dẫn của nhiều gia đình có mong muốn an cư.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở riêng lẻ được giao dịch trong quý 1/2024 tại Hà Nội tăng 5 - 15% so với cuối năm ngoái, các căn có diện tích 30-40m2 trong ngõ sâu ở quận vùng ven được bán với giá khoảng 4 tỉ đồng.

Giá nhà riêng lẻ còn được thúc đẩy từ nhu cầu đầu tư, theo đó nhà trong ngõ được đánh giá là loại hình có thanh khoản tốt kèm pháp lý đầy đủ, giá bán phải chăng, đem lại lợi suất cao từ việc cho thuê trong bối cảnh nhu cầu thuê, mua nhà để ở tăng cao.

Đặc biệt khi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong ngõ nhỏ cũng đang duy trì xu hướng tăng trong thời gian qua khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có kế hoạch bỏ bớt gánh nặng chi phí trước thực trạng doanh thu chủ yếu đến từ các sàn thương mại điện tử.

"Dù việc tăng giá ở đây còn có nhiều dấu hiệu bất thường nhưng không thể phủ định lượng lớn quan tâm và giao dịch là thật", VARS nhận định.

Thống kê của batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm và giao dịch loại hình nhà riêng lẻ tại Hà Nội dần cải thiện trong quý 1/2024. Đặc biệt, mức độ quan tâm cải thiện rõ rệt ở một số quận ngoại thành khi các quận trung tâm không còn nhiều lựa chọn.

Số liệu của VARS cũng cho thấy trong quý 1/2024 mảng kinh doanh thổ cư ghi nhận lượng giao dịch cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Cũng theo báo cáo của VARS Việt Nam, trong quý I, phân khúc đất nền và bất động sản thổ cư là hai phân khúc ghi nhận sự "vận động" một cách tích cực nhất. Theo đó, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Do vậy, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa.

Mặc dù mức giá đã đi vào ổn định, không còn dấu hiệu giảm giá, song mức giá giao dịch thành công thấp hơn 20 - 30% so với thời điểm đỉnh "cơn sốt" đất. Thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng "tăng giá vô căn cứ". Cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt "ảo", gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Giá thuê căn hộ dịch vụ tăng 4% theo năm

Theo số liệu thống kê của Savills Việt Nam, phân khúc thị trường khách sạn, hoạt động thị trường Hà Nội được cải thiện khi nguồn cung đạt 11.120 phòng từ 67 dự án, giảm 1% theo quý sau khi hai dự án không còn xếp hạng 3 sao trong quý I/2024. Trong quý 1/2024, công suất thuê đạt tới 65%, tăng 1 điểm % theo quý và 7 điểm % theo năm. Giá thuê trung bình tăng 2% theo quý và 11% theo năm.

Trong quý 1/2024, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 4,6 triệu lượt, tăng 72% theo năm và 3% so với quý 1/2019. Lượng khách du lịch đến Hà Nội trong quý I/2024 đạt 6,5 triệu lượt, tăng 11% theo năm. Lượng khách quốc tế đạt 1,4 triệu lượt, tăng 40% theo năm và lượng khách nội địa đạt 5,1 triệu, tăng 5% theo năm, đây cũng là tín hiệu cho thấy thị trường du lịch đang phục hồi.

Đối với thị trường căn hộ dịch vụ, nguồn cung căn hộ dịch vụ giữ ổn định theo quý và tăng 2% theo năm. Tỉ lệ lấp đầy đạt 82%, giảm 1 điểm % theo quý nhưng tăng 2 điểm % theo năm. Giá thuê trung bình đạt 579.000 VNĐ/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 4% theo năm.

Đáng chú ý, Hà Nội dẫn đầu trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài với 970,8 triệu USD, chiếm 15,7% tổng vốn FDI đăng ký và tăng 6,1 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong tháng 3/2024, Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư Khu công nghiệp Đông Anh với tổng quy mô gần 300ha, vốn đầu tư 257 triệu USD. Dự án phát triển mới này dự kiến sẽ hỗ trợ nhu cầu căn hộ dịch vụ tại Hà Nội.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng liên tục được đầu tư hoàn thiện đóng vai trò then chốt trong sự phát triển của thị trường căn hộ dịch vụ. Hà Nội xác định năm 2024 là năm đẩy nhanh triển khai nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm gồm: Cầu Thượng Cát, cầu Vạn Phúc bắc qua sông Hồng, đường gom phía Đông cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ và tuyến đường nối Mỹ Đình - Ba Sao – Bái Đính.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, thị trường căn hộ dịch vụ vẫn duy trì mạnh mẽ nhờ có nguồn vốn FDI dồi dào. Tất cả các chỉ số thị trường đều hướng tới kết quả này và các dự án hạ tầng mới sắp đi vào hoạt động cũng củng cố thêm triển vọng của thị trường.

Triển vọng thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới, Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trong năm 2024, 12 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 12.300 căn. Đặc biệt, căn hộ hạng B vẫn sẽ chiếm phần lớn trong lượng cung mới, được Savills ước tính chiếm tới 87% thị phần. Đặc biệt, các dự án tại khu vực Nam Từ Liêm, Hà Đông và Đông Anh sẽ cung cấp 82% thị phần.

Đáng chú ý, các bộ luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Từ năm 2025 trở đi, dự kiến sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán, góp phần giải toả cơn khát nguồn cung nhà ở giá hợp lý.

Cũng theo quan sát của Savills, tỉ lệ giao dịch cho nhu cầu để đầu tư và để ở hiện ngang nhau. Nguyên nhân bởi từ lâu nguồn cung mới đã hạn chế nên khi có một dự án tốt ra thị trường rất nhiều người đã chờ mua để ở hoặc đầu tư.

Bà Đỗ Thu Hằng cũng lý giải một số nguyên nhân dẫn đến lượng giao dịch và giá căn hộ tăng cao trong quý 1/2024. Theo đó, nguồn cầu bị dồn nén từ lâu. Đáng chú ý, một phần nguyên nhân cũng đến từ sự thay đổi quan niệm của người dân đối với căn hộ, coi đây là tài sản chứ không còn là tiêu sản. Đồng thời, nhiều kênh đầu tư khác chưa thực sự thuyết phục và đầu tư bất động sản vẫn là mối quan tâm lớn.

Theo bà Hằng, sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở cũng như gia tăng sự cạnh tranh với thị trường Hà Nội hơn. Đặc biệt, khu vực Hưng Yên và Bắc Ninh dự kiến sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ trong giai đoạn từ năm 2024 - sau 2026. Theo đó, việc cải thiện cơ sở hạ tầng, mức giá phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố thành công then chốt trong việc thu hút người mua nhà.

Cần chính sách đủ mạnh để phát triển nhà ở xã hội trong đô thị

Trong khi nguồn cung còn hạn chế thì nguồn cầu vẫn tiếp tục gia tăng, đưa ra dự báo trong thời gian tới, VARS Việt Nam cho rằng, giá nhà trong khu vực nội đô sẽ khó giảm, nên người dân có nhu cầu ở thực nên cân nhắc tới việc xuống tiền mua nhà nếu tìm thấy sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, nghĩa là không vay quá nhiều.

Lịch sử tăng giá cho thấy giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội đã ghi nhận tình trạng tăng tương tự vào cuối năm 2021. Đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhưng không "thấm" gì so với mức tăng và đến nay lại tiếp tục tăng trở lại. Bởi đây là loại hình luôn duy trì mức độ quan tâm khá ổn định kể cả trong giai đoạn ảm đạm.

Bên cạnh nhà riêng lẻ diện tích nhỏ, các tòa nhà chung cư trong ngõ cũng đang "nóng" trở lại khi lượng người thuê và tìm mua căn hộ chung cư mini dần phục hồi. Cùng với nhà ở riêng lẻ, các "chung cư" trong con ngõ hẹp đang gây sức ép quá tải đô thị, hạ tầng và tiện ích chung, cùng nhiều rủi ro liên quan đến cháy, nổ.

Để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân, đồng thời giảm áp lực quá tải đô thị, VARS khuyến nghị Nhà nước cần có những giải pháp chính sách và cơ chế can thiệp đủ mạnh để phát triển nhà ở xã hội trong đô thị.

Bên cạnh đó, nâng cao công tác định hướng, phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng, tiếp tục thúc đẩy đầu tư công để dịch chuyển nguồn cầu tập trung ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn, đồng thời tạo cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo VARS, giải pháp khả thi nhất là phát triển đô thị lớn theo chiều dọc, nghĩa là chuyển đổi nhà phố thành chung cư cao tầng. Đây cũng là hướng phát triển chung của các nước phát triển hơn Việt Nam, khi xây dựng mới trong những năm gần đây hầu hết là căn hộ cao tầng.

Đưa ra lời khuyên đối với các nhà đầu tư, các chuyên gia của VARS cho rằng, sau một thời gian dài cẩn trọng quan sát từng động thái, diễn biến của thị trường, nhà đầu tư đã bắt đầu thể hiện rõ sự quan tâm trở lại với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sự quan tâm này được thực hiện một cách bài bản, cân nhắc và tính toán hơn. Do đó, thay vì quyết định xuống tiền ngay khi vừa tiếp cận, các nhà đầu tư cần dành thời gian, chi phí để kiểm tra pháp lý và khảo sát thực địa thật kỹ trước khi quyết định.

Đại diện VARS Việt Nam cho biết, hiện nay, Chính phủ, các cơ quan, Bộ, ngành liên quan đang tiếp tục nỗ lực hoàn thiện để ban hành Nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản sớm nhất. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng tiếp tục duy trì ổn định ở mức thấp, dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng bắt đầu tìm các kênh đầu tư đem lại mức lợi nhuận hấp dẫn hơn, trong đó có bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền với giá trị đầu tư không quá cao, tiềm năng sinh lời lớn.

Đưa ra dự báo trong những tháng tiếp theo, VARS cho rằng, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến sẽ diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa. Thời gian tới, kết quả phục hồi vẫn có sự phân hóa theo phân khúc và khu vực tương tự như quý 1/2024.

Bên cạnh đó, dòng tiền từ các kênh khả năng cao sẽ "mạnh dạn" tìm về thị trường bất động sản với số lượng nhiều hơn và việc tiếp cận "thuận lợi" hơn. Song song với đó, số lượng các chủ thể sẵn sàng "tái nhập cuộc" sẽ tăng lên.

Thùy Chi