Cần quản lý chặt loại hình căn hộ chung cư 25 m2

Ảnh: Thùy Chi

“Phao cứu sinh” cho dân nghèo

Dư luận đang rất quan tâm, đặc biệt là các hộ dân nghèo đang “mong mỏi” có thể mua được một căn hộ chung cư “nhỏ nhắn” cho mình khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Thông tư có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020. Theo đó, căn hộ chung cư thương mại phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25 m². Đối với dự án nhà ở thương mại phải bảo đảm tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, trong số gần 27 triệu hộ trên cả nước có gần 3 triệu hộ độc thân và khoảng 5 triệu hộ gia đình 2 người. Như vậy, nhu cầu về số lượng căn hộ nhỏ còn rất lớn. Như vậy, việc Bộ Xây dựng cho phép xây căn hộ 25 m² là giải pháp hợp lý, phù hợp với thực tiễn, có thể giải quyết được vấn đề bức xúc về nhà ở của những người có thu nhập thấp hiện nay. Việc này sẽ góp phần đa dạng hóa cơ cấu căn hộ của thị trường nhà ở trong thời gian tới.

Phân khúc này cũng tạo điều kiện cho những hộ gia đình ít người và những người có mức thu nhập hạn chế có nhà ở ổn định. Ở góc nhìn tài chính, những căn hộ này khi có chủ quyền có thể đem thế chấp, vay vốn. Dòng tiền lớn ấy có thể đổ vào ngành sản xuất, tạo công ăn việc làm, thay đổi cuộc sống người lao động, làm được vậy sẽ là hướng đi lên lâu dài. Do đó, đây là giải pháp giải quyết bức xúc về nhà ở của thị trường.

Chị N.T.Hương (30 tuổi), quận Cầu Giấy cho biết, gia đình chị có hai vợ chồng và con nhỏ, hai anh chị đều đang đi làm thuê, hiện đang sống trong một ngôi nhà nhỏ với đại gia đình bao gồm cả ông bà, cha mẹ. Việc sống chung trong ngôi nhà nhỏ, chật hẹp rất bí bách, tuy nhiên do nguồn thu nhập thấp nên anh chị chỉ có thể mua được những căn hộ chung cư nhỏ. Do vậy, nếu căn hộ 25 m² được bán rộng rãi, trở nên phổ biến thì gia đình chị N.T.Hương sẽ dần chạm tay đến "ước mơ có chỗ cắm dùi" riêng.

Tương tự trường hợp của chị N.T.Hương, gia đình anh Đ.Q.Tuấn gồm 4 người sống trong căn phòng trọ chưa tới 20 m² tại quận Hoàng Mai. Mọi vật dụng, không gian sinh hoạt từ chỗ để xe, chỗ học cho con, bếp ăn, nhà vệ sinh, nơi ngủ... đều gói gọn trong diện tích khiêm tốn của căn phòng. Ngoài khó khăn không gian sinh hoạt chật chội, cũng như bao gia đình tạm cư ở thành phố, mối quan tâm lớn của gia đình anh là không có hộ khẩu.

Anh Đ.Q.Tuấn trải lòng, nếu có căn hộ chung cư diện tích nhỏ thì gia đình anh sẽ cố gắng tích cóp để mua. Anh cũng mong có hộ khẩu ở thành phố để thuận tiện cho cuộc sống. Thu nhập của hai vợ chồng anh chị vun vén cũng chỉ đủ trang trải tiêu dùng cho gia đình, học hành cho các con và nhiều khoản chi khác, nên cũng không có dư nhiều để dành. Nhưng nếu có căn hộ 25 m², giá chừng 400-500 triệu đồng thì vợ chồng anh chị có thể vay thêm từ gia đình, người thân chừng 100-200 triệu đồng trả trước để mua, số còn lại thì trả dần.

Anh N.Đ.Long (25 tuổi, quê Bắc Ninh) đã ra trường đi làm được vài năm, thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng cho hay, hiện anh đang thuê nhà trọ tại Hà Đông. Hay tin sắp tới sẽ có căn hộ 25 m², anh Long rất vui: "Như bao người xa quê đến Hà Nội làm việc, sinh sống, tôi cũng mơ ước có chỗ ở hay căn hộ của riêng mình mà phù hợp túi tiền. Hiện tôi sống một mình, cũng chỉ cần căn hộ 25 m². Sau đó tôi sẽ tiếp tục phấn đấu để có chỗ ở lớn hơn khi lập gia đình".

Không xây dựng quá 25% tổng số lượng căn hộ

Nhìn chung, căn hộ 25 m² đáp ứng nhu cầu người thu nhập thấp, người độc thân, có thể có lợi trước mắt cho các nhà đầu tư bất động sản vì nhà nhỏ, giá nhỏ, nhu cầu cao sẽ dễ bán. Nhưng sau đó là câu chuyện quản lý dân số đô thị, vấn đề trường học, giao thông và tất cả những sinh hoạt cộng đồng cũng sẽ liên đới.

Chia sẻ ý kiến về Thông tư mới của Bộ Xây dựng mới ban hành, Kiến trúc sư Trần Tuấn Anh, chuyên gia về quy hoạch đô thị cho rằng, đây là một giải pháp tốt từ Bộ Xây dựng trong việc giải quyết nhu cầu ngày càng cấp thiết về chỗ ở của người dân tại các đô thị lớn, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM. Sự gia tăng dân số tự nhiên nhanh tại các đô thị khiến cho nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Chỉ tính riêng tại hai đô thị này mỗi năm dân số tăng cơ học thêm từ 500.000 - 600.000 người, áp lực về nhà ở là rất lớn.

Việc gia tăng dân số nhanh khiến cho đất đai tại các đô thị ngày càng trở nên khan hiếm, giá bất động sản tăng cao, vượt ngoài khả năng về tài chính của những gia đình trẻ hay những người có thu nhập thấp.

Để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội buộc chính quyền đô thị phải đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa để có quỹ đất đầu tư hạ tầng. Nhưng khi đô thị hóa mở rộng lại phải tiếp nhận thêm một lượng lớn dân số chuyển dịch từ khu vực nông thôn sang thành thị, như vậy vấn đề về nhà ở lại càng trở nên cấp bách.

Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, số lượng cơ cấu hộ gia đình quy mô nhỏ, từ 1 - 2 người, đặc biệt là hộ độc thân rất lớn. Vì thế, loại căn hộ 25 m² sẽ đáp ứng được nhu cầu của những hộ gia đình ít người. Trên thực tế, nhiều nước trên thế giới cũng cho phép xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ như Pháp là 15 m², Hàn Quốc 16 m², Thái Lan 20 m² …

Mặc dù mang nhiều ý nghĩa tích cực, tuy nhiên việc cho xây dựng căn hộ 25 m² cũng gây ra những lo ngại nếu như không được quản lý thực hiện chặt chẽ, nhất là với một địa bàn như Thủ đô Hà Nội.

Theo Kiến trúc sư Nguyễn Văn Thanh, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, khu vực nội đô vốn đã cơ bản hoàn thiện các quy hoạch, nay cho phép mô hình này phát triển thì cần phải rà soát lại. Văn bản cho phép không quá 25% tổng số lượng căn hộ tại một dự án nhưng không phải dự án nào cũng được phép như thế, mà có thể ít hơn tùy thuộc vào điều kiện hạ tầng tại khu vực đó.

Do đó, vấn đề đầu tiên là phải làm tốt từ công tác quy hoạch, đặc biệt ở khu vực nội đô liên quan đến các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các công trình dịch vụ. Chính quyền thành phố cần phải nâng cao vai trò, trách nhiệm trong kiểm tra, giám sát chủ đầu tư thực hiện dự án sau khi có văn bản hướng dẫn. Bởi không loại trừ sẽ có nhiều chủ đầu tư "lạm dụng" việc này để khai thác tối đa công suất căn hộ được cho phép, dễ dẫn đến nguy cơ vượt quá quy mô dân số.

Thực tế cho thấy, nếu theo quy định cũ, một dự án có khoảng 500 - 600 căn hộ thì quy định mới dự án đó sẽ tăng lên thành 700 - 800 căn. Điều này sẽ gây ra những áp lực lớn lên toàn bộ hệ thống hạ tầng tại khu vực đó như kẹt xe, ô nhiễm môi trường, thiếu các dịch vụ tiện ích...

Do đó, để loại hình sản phẩm này được phát triển một cách hợp lý và giải quyết tốt cho nhu cầu nhà ở của người dân, Kiến trúc sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh, không nên "lạm dụng" vào chủ trương này để phát triển một cách ồ ạt các dự án chung cư thương mại có diện tích từ 25 m² tại khu vực nội đô.

Đồng quan điểm, ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội cho biết, nếu không kiểm soát tốt thì hệ lụy sẽ gây ra những khu ổ chuột, kinh nghiệm ở các nước trên thế giới đã cho thấy rất rõ, do đó cần quan tâm đến tỷ lệ căn hộ phải phù hợp với quy mô dân số chứ không nên áp dụng cứng nhắc là 20 hay 25%, vì tăng như thế mà hạ tầng kỹ thuật không đáp ứng được thì nguy cơ vỡ trận rất lớn…

Theo các chuyên gia, tốt nhất, đối với các dự án chung cư thương mại muốn phát triển loại hình căn hộ có diện tích từ 25 m² thì không nên cho xây dựng tại các khu vực nội đô đã có sự ổn định cả về hạ tầng và quy mô dân số. Thay vào đó, chỉ nên cho phép xây dựng tại các khu đô thị mới - nơi được quy hoạch đầy đủ các chức năng đô thị, với hạ tầng và công trình dịch vụ đáp ứng với nhu cầu của nhóm dân cư mới.

Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020, tuy nhiên không phải cứ ban hành là sẽ áp dụng tại các khu vực trên tất cả địa bàn. Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, quá trình xây dựng căn hộ 25 m² tại các dự án nhà ở sẽ được thực hiện khi chính quyền địa phương thực hiện xem xét thẩm định phê duyệt quy hoạch cũng như phê duyệt chấp thuận chủ trương dự án theo quy định của pháp luật.

Thông tư ban hành về quy chuẩn xây dựng, khống chế số lượng phụ thuộc vào việc kiểm soát dân số, kiểm soát sự đồng bộ không quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội là yếu tố quan trọng. Quy chuẩn này chỉ là một trong những văn bản về kỹ thuật chứ không phải là yếu tố quyết định trong việc mở rộng và nở rộ trong việc phát triển căn hộ nhỏ.

Về những lo ngại về chất lượng nhà ở, nguy cơ hình thành những "khu ổ chuột" tại các đô thị lớn khi cấp phép căn hộ 25 m², ông Nguyễn Trọng Ninh khẳng định, chất lượng nhà ở không chỉ xác định bởi chỉ tiêu diện tích mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chất lượng xây dựng, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng vật liệu xây dựng. Do đó, trong quy chuẩn Bộ Xây dựng cũng quy định để hạn chế chủ đầu tư tập trung xây dựng quá nhiều căn hộ nhỏ trong một dự án, đã khống chế mỗi dự án chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng không quá 25% số căn hộ diện tích dưới 45 m² đối với tổng diện tích căn hộ toàn dự án.

Thùy Chi