Chung cư trung, cao cấp sẽ có nhiều cơ hội tăng trưởng

Ngày 12/4, tại Hà Nội, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Reatimes tổ chức Tọa đàm thường niên Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 và Công bố báo cáo: Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023.

Nhu cầu bất động sản căn hộ phân khúc trung, cao cấp lớn

Tại Tọa đàm thường niên Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025, TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam đánh giá, tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng, việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này.

Theo báo cáo của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu đang hình thành hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vào năm 2026. Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số - nghĩa là hơn 50 triệu người Việt Nam - sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu, nghĩa là bằng dân số Hàn Quốc ngày nay.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ chung cư trung cấp và cao cấp mở mới tại Hà Nội trong quý 4/2022 lần lượt giảm 40% và 72% so với quý trước. Những khó khăn về pháp lý và nguồn vốn là 2 nguyên nhân chính dẫn tới nguồn cung căn hộ trong những tháng cuối năm 2022 tiếp tục khan hiếm.

TS. Vũ Tiến Lộc nhận định, trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung – cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm. "Giai đoạn này kéo dài bao lâu và mức độ chênh lệch lớn hay nhỏ, tùy thuộc vào sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương. Tuy nhiên, một thực tế cho thấy là phản ứng của chính sách thường có độ trễ, thậm chí là khá lớn, so với diễn biến xã hội và thị trường" ông Lộc cho hay.

Chung quan điểm này PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, quỹ đất của Hà Nội ngày càng khan hiếm. Vì vậy, việc sàng lọc, lựa chọn các dự án bất động sản ngày càng gay gắt và chặt chẽ. Các dự án bất động sản nói chung và các dự án thuộc phân khúc bất động sản trung, cao cấp nói riêng có đầy đủ tính pháp lý sẽ thể hiện được sự nổi trội dễ tiếp cận được đất đai để triển khai thực hiện.

Mặt khác, tỉ lệ tầng lớp trung lưu ở Hà Nội ngày càng gia tăng nên cho dù thị trường bất động sản hiện đang gặp khó khăn song đây là khó khăn nhất thời trong một thời gian không thể kéo dài. Cần có cái nhìn tích cực về thời kỳ khó khăn này của thị trường bất động sản ở khía cạnh đây là dịp để tái cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư bất động sản thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn, không đủ nguồn vốn kinh doanh và hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, bài bản để sàng lọc, đào thải làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong thời gian tới.

Hơn nữa, cho dù hiện tại thị trường bất động sản gặp khó, nhưng tiềm năng của các dự án thuộc phân khúc bất động sản trung - cao cấp có đầy đủ tính pháp lý vẫn còn dư địa phát triển trong tương lai. Bởi nhu cầu về các sản phẩm này luôn tồn tại do sự tăng trưởng kinh tế kéo theo sự gia tăng thu nhập của tầng lớp trung lưu tại Hà Nội cũng như sự thay đổi về cơ chế, chính sách theo hướng tích cực trong việc cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cũng có nhận định khả quan về thị trường chung cư cao cấp Hà Nội. Ông cho rằng động lực được tạo ra bởi sự thay đổi về cấu trúc và tâm lý xã hội, những tác động từ văn hoá sống mới hay do sự biến chuyển không ngừng của cung, cầu trên thị trường.

Cụ thể là xu hướng lựa chọn các khu đô thị mới để gần thiên nhiên hơn; Xu hướng tầng lớp trung lưu trẻ lựa chọn chung cư trung - cao cấp trong các đô thị mới xung quanh nội đô; Xu hướng thuê nhà của nhóm chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam đầu tư, làm việc; Xu hướng đầu tư chung cư trung - cao cấp để cho thuê…

Từ những nhận định trên, VIRES cho rằng, trong vòng 2 năm tới, Hà Nội cần phát triển khoảng 246.000 căn hộ (với căn hộ có diện tích khoảng 80m2). Giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản có những biến động mạnh, mặc dù vậy khi phân tích sâu các yếu tố tác động đến nhu cầu sở hữu chung cư trong tương lai của người dân, có thể thấy nhu cầu vẫn ở mức rất cao trên tất cả các phân khúc, từ chung cư bình dân đến chung cư trung và cao cấp, tuy nhiên nguồn cung còn rất hạn chế.

Nghiên cứu mới nhất của VIRES (tháng 3/2023) từ 10 tổ chức xã hội nghề nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới như Hiệp hội Bất động sản các quốc gia Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Singapore… Kết quả thu về rất tích cực, cho thấy các nhà đầu tư quốc tế tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường rất hấp dẫn. Các nhà đầu tư kỳ vọng rất lớn vào sự phát triển của phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng trong những năm tới.

Đặc biệt là khi chúng ta có nền tảng kinh tế vĩ mô tốt, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu tăng nhanh, lượng người nước ngoài đến Việt Nam làm việc, sinh sống và có nhu cầu định cư lâu dài gắn với nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư cũng tăng mạnh.

3 lưu ý quan trọng cho các nhà đầu tư chung cư trung, cao cấp

Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế về triển vọng tăng trưởng của phân khúc chung cư trung và cao cấp, ông Eric Park, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển Dịch vụ Bất động sản Hàn Quốc, Giáo sư khoa Bất động sản - Đại học Điện tử Soongsil Hàn Quốc cho biết, người Hàn Quốc chuộng sống ở chung cư nên thị trường chung cư ở đây rất phát triển với đa dạng sản phẩm, không chỉ phân khúc bình dân, trung cấp mà cả nhà ở chung cư cao cấp cũng được tập trung phát triển nhiều.

Ông Jeffhery Foo, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Singapore đánh giá: Các khu chung cư cao cấp tại Việt Nam sẽ tiếp tục được xây dựng vì ngày càng có nhiều các nhà đầu tư nước ngoài bước vào thị trường Việt Nam, đặc biệt là trong thời kỳ hội nhập quốc tế sâu rộng. Dân số Việt Nam đang tăng thêm, từ đó sẽ cần có thêm nhiều sản phẩm bất động sản không chỉ là dòng cao cấp mà thậm chí cả những dòng sản phẩm trung cấp. "Tôi có thể nhìn thấy sự gia tăng về các loại hình bất động sản cao cấp vì thị trường này vẫn đang thu hút người nước ngoài đến và đầu tư dài hạn, không chỉ chung cư cao cấp mà cả văn phòng làm việc. Một điểm cộng nữa của Việt Nam là dân số trẻ. Nhờ năng lượng, khát vọng toát ra từ giới trẻ, sẽ thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đến để đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam", ông Jeffhery Foo nói.

Từ thực tế thị trường, qua nghiên cứu VIRES lưu ý các nhà đầu tư: Thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ thanh khoản khá trầm lắng và dự báo trong khoảng quý 3 đến quý 4/2023, thị trường sẽ ấm dần lên, tâm lý tích cực sẽ trở lại.

Trong phân khúc chung cư trung và cao cấp, nhiều dự án và khu vực giá không giảm ngay cả trong thời kỳ trầm lắng nhất. Khi những tín hiệu tích cực trở lại, nhất là chính sách tín dụng (lãi suất giảm), kỳ vọng giá chung cư sẽ tăng dần. Do đó, đây là thời điểm khá hấp dẫn để mua chung cư trung và cao cấp tại những dự án đáp ứng được những tiêu chí trên.

Khách hàng, nhà đầu tư nên trang bị những kiến thức cơ bản, nền tảng trước khi quyết định mua bất động sản nói chung và chung cư trung, cao cấp nói riêng. Đó là những kiến thức về tài chính, pháp lý, quy hoạch, môi trường… Lựa chọn dự án đáng ở và để đầu tư trong bối cảnh hiện nay dựa trên các yếu tố: pháp lý, minh bạch của dự án, uy tín của chủ đầu tư, vị trí, hạ tầng của dự án… Trong đó, xem xét các dự án được triển khai bài bản, trong các khu đô thị mới có nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển trong tương lai gần. Đặc biệt, cần phân bổ bài toán tài chính hợp lý, sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp.

Tại Tọa đàm, các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, Hà Nội đang phát triển mạnh về phía Đông và phía Tây; đặc biệt sau khi tuyến đường Vành đai 2 và một loạt công trình hạ tầng khác hoàn thiện sẽ giúp kết nối giao thông thuận tiện vùng đô thị lõi với các địa bàn, khu vực lân cận. Khi đó, nhu cầu về không gian sống trung và cao cấp, tại các khu đô thị mới, trong một hệ sinh thái đầy đủ, thuận tiện, chất lượng cao tại các khu vực phía Đông và phía Tây sẽ ngày càng lớn; là tiềm năng để phát triển hệ sinh thái, với phân khúc bất động sản trung và cao cấp tại các khu vực này.

Dự kiến trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp cả thị trường Hà Nội tương đương giai đoạn 2020 - 2022, đạt xấp xỉ 14.000 - 15.000 căn hộ sơ cấp. Trong đó, 80% nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án phía Tây và phía Đông và 50% đến từ các đại đô thị tại 2 khu này.

Lượng căn tiêu thụ dự báo vẫn tiếp tục dao động khoảng 10.000 - 12.000 căn, giảm nhẹ so với giai đoạn 2020 - 2022. Tỉ lệ người mua để ở sẽ có xu hướng gia tăng trong năm 2023. Các dự án có tầm giá hợp lý, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có nhiều tiện ích sống và gần các trục đường lớn sẽ tiếp tục thu hút được người mua nhà ở thực trong năm 2023.

Doanh nghiệp phát triển dự án nên tập trung nghiên cứu và nắm bắt xu hướng "đô thị trong đô thị" hay "bất động sản tích hợp" để triển khai những dự án đô thị quy mô lớn để kiến tạo môi trường sống lành mạnh và bền vững. Tập trung phát triển chung cư thương mại cao tầng ở các quận, huyện ngoại thành, bảo đảm kết nối giao thông và hạ tầng xã hội.

Đưa ra khuyến nghị cho khách hàng và các nhà đầu tư trong phân khúc chung cư trung, cao cấp trong bối cảnh hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường lưu ý 3 điều.

Thứ nhất, lựa chọn vị trí phù hợp với nhu cầu, khả năng kết nối giao thông của gia đình, bản thân sao cho phù hợp với công việc của người lớn và nơi học hành của trẻ em.

Thứ hai, khả năng cung ứng dịch vụ, tiện ích của khu chung cư, đặc biệt là hệ thống giáo dục, y tế, chăm sóc sức khoẻ và các thiết chế văn hoá. Điều kiện và yêu cầu sống bây giờ không chỉ là chất lượng xây dựng mà còn là tạo lập không gian sống.

Thứ ba, đây là thời điểm hợp lý để mua nhà ở một số dự án tốt, bởi trong bối cảnh thiếu cung, nhu cầu ở vẫn tăng. Khi có tình trạng nhiều dự án không được triển khai, khó được phê duyệt thêm... thì giá nhà rất khó giảm, nhất là tại các khu vực có điều kiện sống và hạ tầng tốt. Xu hướng hiện nay của thị trường vẫn giữ giá tại những nơi có biểu hiện, điều kiện của một cuộc sống tốt.

Thùy Chi