Nhà chung cư cho thuê văn phòng: Cần những chính sách sát thực

Các công ty khởi nghiệp đang là đối tượng chính của dạng căn hộ chung cư cho thuê văn phòng-Ảnh Nguyễn Dũng

Sôi động bất động sản văn phòng

Trong năm 2016, tại Hà Nội, tiếp nối sự ra mắt của TNR Tower (tòa nhà văn phòng hạng A), trong quý I/2016, hai tòa nhà hạng B là Handico Tower và 789 Tower cũng gia nhập thị trường trong quý II/2016, phía Tây thành phố tiếp tục là khu vực có nguồn cung lớn nhất, với gần 523.000 m², chiếm 45% tổng lượng cung. Điều này đã tạo thêm áp lực cho giá thuê ở khu vực này vì khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn.

Thực tế khoảng 5 năm trở lại đây, Hà Nội đã có thêm xấp xỉ 1 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê từ hàng loạt dự án như: PVI Tower trên đường Trần Thái Tông, Charmvit trên đường Trần Duy Hưng, Indochina Plaza Hà Nội (quận Cầu Giấy), VCCI Tower (quận Đống Đa), Lotte Center (quận Ba Đình), Gelex Tower (quận Hai Bà Trưng), PSID Tower (148-Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy), EVN Tower (11-Cửa Bắc, quận Ba Đình)… Các dự án này tiếp tục gia tăng áp lực lên giá thuê toàn thị trường, đặc biệt là các tòa văn phòng hạng A và hạng B.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc khối nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, việc tìm diện tích thuê văn phòng lớn trên một mặt sàn tại khu vực trung tâm trở nên khó khăn khi lượng cung hạn chế. Cụ thể, trong 8 tòa nhà hạng A có diện tích trống trên một mặt sàn lớn hơn 500 m², thì chỉ có 3 trong số đó nằm ở khu vực trung tâm.

Không chỉ những tòa nhà có diện tích mặt sàn rộng, ở hạng mục căn hộ chung cư tầm trung, diện tích trên 50m², Long Biên trở thành điểm đến đáng cân nhắc đối với người tiêu dùng có mức ngân sách từ 1,5 đến 2 tỷ đồng. Là khu vực hưởng lợi trực tiếp từ dự án hạ tầng giao thông chạy dọc tuyến đường sông Hồng-một trong 35 dự án đầu tư hạ tầng lớn nhất Hà Nội giai đoạn 2016-2020, giá bán các căn hộ chung cư Long Biên quý II tăng mạnh, tập trung 56% ở phân khúc bình dân.

Việc rao bán và cho thuê khu vực này tập trung chủ yếu vào các căn hộ chung cư lớn, diện tích trên 80 m². Trước mức giá trồi sụt khó dự đoán, ngoại ô Hà Nội là điểm dừng chân tương đối mạo hiểm ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, với các dự án xây dựng khu du lịch tầm cỡ quốc tế, cùng con đường vành đai 4 đi qua, ngoại thành được nhận định là khu vực đầy tiềm năng trong tương lai, đặc biệt với mục đích kinh doanh nghỉ dưỡng.

Đặc biệt, thị trường căn hộ chung cư khu vực nội đô chỉ trong quý II/2016 đã ghi nhận mức tăng đồng thời ở cả giá bán lẫn giá cho thuê. Cụ thể, tính trên cùng một phân khúc căn hộ chung cư diện tích nhỏ hơn 50 m², với mức tăng 30% ở giá bán, 5 đến 10% ở giá cho thuê đã giúp rút ngắn thời hoàn vốn xuống còn 13 năm, đây tiếp tục là khu vực có thời gian hoàn vốn thấp nhất ở Thủ đô.

“Chông chênh” pháp lý

Theo Luật Nhà ở năm 2014, căn hộ chung cư bị cấm sử dụng vào mục đích không phải để ở. Nhưng trên thực tế, loại bất động sản căn hộ-văn phòng vẫn tồn tại và được rao bán ngày càng rộng rãi.

Hiện rất nhiều doanh nghiệp nhỏ có quy mô khoảng dưới 10 nhân viên có nhu cầu thuê một mặt bằng làm văn phòng có thể dùng để tiếp đón, làm việc với bạn hàng. Với mức giá dao động từ 7-10 triệu đồng/tháng cũng là một vấn đề tài chính cần tính toán với các doanh nghiệp non trẻ. Nay nếu có thể hợp thức hóa tính chất pháp lý cho cả văn phòng và chỗ ở vào trong một loại hình căn hộ thì rõ ràng sự thuận lợi cho môi trường kinh doanh với các doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ là điều dễ dàng nhìn thấy.

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung-Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, các cơ quan quản lý cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý, để dạng chung cư sử dụng làm văn phòng có thể ngang hàng với nhà, đất, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê.

Hiện tại, người mua căn hộ chung cư văn phòng có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (50 năm). Và dù người ta vẫn sinh sống trong chung cư văn phòng nhưng lại không được cấp sổ hộ khẩu hay đăng ký thường trú.

Dù thực tế là vậy nhưng theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, TP.Hà Nội hầu như không cấp phép cho một chủ đầu tư nào làm khu căn hộ dạng chung cư dùng làm văn phòng nào cả. Riêng TP.HCM có năng động với sự linh động phần nào của cơ quan quản lý nhưng nếu các bộ ngành đi kiểm tra, chiếu theo luật thì chủ đầu tư bất động sản phải giải trình.

Rõ ràng dạng nhà chung cư dùng làm văn phòng đang nằm “chênh vênh” giữa nhà ở và văn phòng cho thuê nên đối tượng này vừa bị điều chỉnh bởi cả quy định về nhà ở lẫn quy định về văn phòng cho thuê, hoặc cũng có thể không chịu sự điều chỉnh của quy định nào tùy theo cách hiểu của từng cơ quan chức năng và chính quyền địa phương. Do đó, để phát triển các dự án chung cư văn phòng, các chủ đầu tư vẫn đang phải “lách luật”. Điều này tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn cho cả chủ đầu tư và khách hàng.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, cư dân sống tại các căn hộ chung cư làm văn phòng nên được xem như khách vãng lai, không được đăng ký hộ khẩu, không tính vào mật độ dân số; chỉ cho phép làm chung cư văn phòng trong các khu đa chức năng vừa có nhà ở, vừa có văn phòng thương mại; và khống chế tỷ lệ diện tích tối đa của các căn hộ này trên tổng diện tích tòa nhà.

Ngoài ra, cơ quan chức năng sẽ còn quản lý căn hộ chung cư văn phòng bằng các quy chuẩn khác như yêu cầu chỗ đỗ ô tô nhiều hơn, không gian đi lại rộng hơn, thang máy lớn hơn, cầu thang riêng biệt, hệ thống điện chiếu sáng khác đi… Sản phẩm này đang được mua bán nhộn nhịp nghĩa là có nhu cầu thực tế. Có nhu cầu thì phải mở ra hành lang pháp lý cho thị trường vận động, không nên thấy khó mà cấm. “Nếu không quản lý từ bây giờ thì căn hộ chung cư văn phòng vẫn xuất hiện tự phát trong thực tế, kiểu gì vài năm nữa khi xảy ra tranh chấp thì lúc đó Nhà nước lại phải can thiệp xử lý!”, ông Nam nhấn mạnh.

Nguyễn Dũng