Tái thiết chung cư cũ: Đòn bẩy mở rộng không gian phát triển trong quy hoạch Thủ đô 100 năm

Khơi thông nguồn lực cho phát triển đô thị bền vững

Trong bối cảnh Hà Nội đang triển khai quy hoạch tổng thể với tầm nhìn 100 năm, việc cải tạo, tái thiết các khu chung cư cũ không chỉ là nhiệm vụ cấp thiết về an sinh mà còn được xác định là một trong những giải pháp chiến lược nhằm tái cấu trúc không gian đô thị, mở rộng dư địa phát triển và nâng cao chất lượng sống cho người dân. Cách tiếp cận mới không dừng lại ở việc xử lý các công trình xuống cấp riêng lẻ, mà hướng tới tổ chức lại toàn diện các khu dân cư theo định hướng hiện đại, đồng bộ và bền vững.

Theo định hướng quy hoạch, Hà Nội ưu tiên cải tạo, tái thiết chung cư cũ theo hướng kiểm soát, có lộ trình rõ ràng, thay vì phá bỏ ồ ạt. Thành phố tập trung xử lý các công trình xuống cấp, đặc biệt là các khu nhà nguy hiểm cấp D, đồng thời từng bước di dời trụ sở các bộ, ngành ra khỏi khu vực nội đô để giảm áp lực hạ tầng. Việc phát triển cao tầng trong khu vực trung tâm cũng được kiểm soát chặt chẽ, gắn với mục tiêu giãn dân và hình thành mô hình đô thị đa cực, kết nối với các đô thị vệ tinh.

Trên cơ sở đồng thuận của người dân, các khu chung cư cũ sẽ được xây dựng lại với phương án tái định cư tại chỗ hoặc lân cận, bảo đảm quyền lợi cư dân, đồng thời góp phần chỉnh trang đô thị và cải thiện điều kiện sống. Đối với các công trình cấp D – mức độ xuống cấp nghiêm trọng nhất, tiềm ẩn nguy cơ sập đổ bất cứ lúc nào – thành phố xác định phải kiên quyết tháo dỡ, di dời khẩn cấp để bảo vệ tính mạng và tài sản của người dân.

Bảo đảm người dân sau tái thiết có điều kiện sống tốt hơn

Đánh giá về vai trò của các khu chung cư cũ trong tiến trình phát triển đô thị, TS. Nguyễn Minh Phong, nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội cho rằng, đây là sản phẩm đặc trưng của thời kỳ bao cấp, từng góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, theo thời gian, những công trình này đã bộc lộ nhiều bất cập.

Chất lượng xây dựng xuống cấp nhanh, vật liệu lạc hậu, thiết kế thiếu đồng bộ, tiện ích hạn chế và không còn phù hợp với yêu cầu của một đô thị hiện đại. Trước thực tế đó, việc cải tạo hoặc dỡ bỏ để tái thiết các khu chung cư cũ không chỉ là xu hướng tất yếu mà còn là yêu cầu cấp bách.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, cách tiếp cận mới của Hà Nội là đặt việc cải tạo chung cư cũ trong tổng thể quy hoạch dài hạn, đặc biệt là quy hoạch tích hợp tầm nhìn 100 năm, thay vì xử lý manh mún từng dự án riêng lẻ. Các khu nhà sẽ được tái thiết theo mô hình đô thị đa cực, đa tầng, gắn với mục tiêu "lấy con người làm trung tâm", bảo đảm người dân sau tái thiết có điều kiện sống tốt hơn trước.

Liên quan đến vấn đề bảo tồn ký ức đô thị, TS. Phong cho rằng, không nên đồng nhất ký ức với những công trình xuống cấp. "Nếu một khu chung cư đã quá cũ nát thì bản thân nó cũng không còn mang lại giá trị tích cực". Việc tháo dỡ các công trình không bảo đảm an toàn là cần thiết, song đối với một số công trình có giá trị lịch sử, có thể xem xét bảo tồn hoặc cải tạo tại chỗ. Tuy nhiên, những mô hình nhà ở lạc hậu, thiếu tiện ích như nhà thấp tầng dùng chung vệ sinh, không có thang máy… chắc chắn phải được thay thế.

Chỉ ra những điểm nghẽn trong quá trình cải tạo chung cư cũ, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, khó khăn không chỉ đến từ tình trạng xuống cấp của công trình mà còn xuất phát từ cơ chế chính sách chưa đồng bộ, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến đền bù, hệ số xây dựng, chiều cao công trình và công tác giải phóng mặt bằng.

Tuy vậy, ông cũng nhận định, các quy định mới, trong đó có nhiều cơ chế đặc thù, đang từng bước tháo gỡ vướng mắc. "Không nhất thiết phải đạt 100% đồng thuận, chỉ cần khoảng 80% là có thể triển khai", TS. Phong nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, việc cho phép tăng tầng, điều chỉnh hệ số sử dụng đất và áp dụng chính sách bồi thường linh hoạt hơn sẽ góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư, thu hút doanh nghiệp tham gia. Khi cơ chế được "cởi trói", nguồn lực tài chính cũng sẽ được khai thông, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ tái thiết.

Cải tạo đồng bộ, tránh tình trạng manh mún

Ở góc độ quy hoạch và quản lý đất đai, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phần lớn các khu nhà tập thể hiện nay không còn đáp ứng yêu cầu về chất lượng sống. Những công trình này được xây dựng trong điều kiện hạn chế về kinh tế, diện tích chật hẹp, qua thời gian bị cơi nới, biến dạng, không còn phù hợp với diện mạo đô thị hiện đại.

"Nhìn tổng thể, chúng không còn phù hợp, vì vậy cần được thay thế", GS. Võ nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng, không nên xóa bỏ hoàn toàn dấu tích của một giai đoạn phát triển đô thị. Theo đó, có thể lựa chọn một số công trình tiêu biểu để bảo tồn như "bảo tàng kiến trúc sống", nhằm lưu giữ ký ức về thời kỳ bao cấp. "Những gì còn lại hiện nay cũng đã biến dạng nhiều, nên việc giữ lại chỉ nên mang tính biểu trưng", ông Võ phân tích.

Về phương thức cải tạo, GS. Võ khẳng định, cách làm hiệu quả nhất là cải tạo đồng bộ theo từng khu vực, thay vì xử lý riêng lẻ từng tòa nhà. Việc xây dựng lại toàn bộ khu chung cư sẽ giúp tối ưu hóa quỹ đất, đồng thời giảm thiểu những vướng mắc trong quá trình đàm phán với từng hộ dân.

Liên quan đến bài toán cân bằng giữa bảo tồn và hiện đại hóa, GS. Võ cho rằng, hiện đại hóa không gian sống phải là ưu tiên hàng đầu. Việc bảo tồn cần có chọn lọc, tránh biến toàn bộ đô thị thành "bảo tàng". Phần lớn các khu nhà cũ cần được xây dựng lại để đáp ứng yêu cầu phát triển.

Theo GS. Võ, trong bối cảnh đô thị nén, việc tăng tầng cao khi tái thiết là xu hướng tất yếu. "Ngoài khu phố cổ cần bảo tồn, các khu vực khác hoàn toàn có thể phát triển công trình cao tầng, thậm chí 30–40 tầng", ông cho biết. Việc tận dụng chiều cao sẽ tạo thêm nguồn lực để đầu tư hạ tầng, tránh tình trạng phát triển dàn trải dẫn đến quá tải đô thị.

Từ cải tạo chung cư cũ đến tái cấu trúc không gian đô thị

Theo ông Nguyễn Quyết Tiến, Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm được xây dựng trong bối cảnh Hà Nội bước vào giai đoạn phát triển mới, đòi hỏi tư duy dài hạn, vượt ra ngoài khuôn khổ 20–30 năm như trước đây.

Trong định hướng này, cách tiếp cận đối với chung cư cũ đã có sự thay đổi rõ rệt, chuyển từ cải tạo đơn thuần sang tái thiết giá trị. Mục tiêu không chỉ là nâng cấp công trình mà còn là giải phóng nguồn lực đất đai, tổ chức lại không gian dân cư và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong khu vực nội đô.

Việc tái thiết được gắn với mô hình đô thị đa cực, đa tầng, đa lớp. Đây là quá trình tái cấu trúc toàn diện từ kiến trúc, cảnh quan đến tổ chức không gian đô thị. Sau khi tái thiết, quỹ đất tại khu vực trung tâm sẽ được ưu tiên phát triển các chức năng có giá trị kinh tế cao như tài chính, thương mại, văn phòng chất lượng cao, qua đó tạo nguồn lực cho ngân sách và thúc đẩy tăng trưởng.

Một điểm đáng chú ý trong mô hình này là phát triển đô thị nén theo hướng xanh, với nguyên tắc giảm mật độ xây dựng nhưng tăng tầng cao. Diện tích mặt đất được ưu tiên dành cho không gian công cộng, cây xanh, mặt nước và các tiện ích xã hội, góp phần cải thiện môi trường sống và khắc phục tình trạng thiếu hụt hạ tầng.

Ở cấp độ tổng thể, mô hình đa cực gắn với việc phân bổ lại dân cư, kết hợp giãn dân ra các khu đô thị mới. Các khu vực này được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng, bố trí gần các tuyến đường sắt đô thị và các tiện ích thiết yếu, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sinh sống và làm việc.

Một trụ cột quan trọng khác là phát triển không gian đô thị theo chiều đứng và chiều sâu. Theo đó, các dự án tái thiết chung cư cũ được yêu cầu tổ chức không gian theo ba tầng: mặt đất, không gian ngầm và không gian trên cao.

Không gian mặt đất được ưu tiên cho con người, với việc mở rộng vỉa hè, phát triển phố đi bộ và tăng cường diện tích cây xanh. Không gian ngầm được khai thác đa lớp, tích hợp các chức năng giao thông, thương mại, bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật. Các khu chung cư mới sẽ được thiết kế hệ thống ngầm hiện đại, kết nối với mạng lưới đô thị, góp phần giảm ùn tắc và ngập úng.

Theo định hướng dài hạn, t lệ ngầm hóa tại khu vực nội đô được đặt mục tiêu đạt trên 40% diện tích xây dựng. Cùng với đó, mô hình phát triển đô thị được gắn với hệ thống giao thông công cộng, trong đó các nhà ga đường sắt đô thị đóng vai trò hạt nhân hình thành các trung tâm đô thị nén.

"Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được tích hợp chặt chẽ với hệ thống đường sắt đô thị, lấy các nhà ga làm trung tâm phát triển. Qua đó, giúp người dân di chuyển thuận lợi và từng bước giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân", ông Nguyễn Quyết Tiến nhấn mạnh.

Thùy Chi