Tạo đột phá về quy hoạch để đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ

Tháo gỡ "nút thắt" trong cải tạo chung cư cũ

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 1.579 chung cư cũ (bao gồm khoảng 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và khoảng 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ). 

Trong đó, có 6 khu chung cư, dự án nhà chung cư có nhà nguy hiểm cấp D phải phá dỡ để xây dựng lại như nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, nhà G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp... 

Các chung cư cũ nguy hiểm cấp D này xuống cấp nghiêm trọng, không còn đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt của người dân, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.

Cuối năm 2021, UBND thành phố đã ban hành Ðề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, với các kế hoạch, tiến độ thực hiện cụ thể. Tuy nhiên, các công việc liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố triển khai còn rất chậm.

Trước tình trạng đó, trong năm 2023, Sở Xây dựng đã rà soát, đôn đốc, hướng dẫn các nhà đầu tư của 11 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, song mới chỉ có 2 dự án hoàn thành và đưa vào vận hành (trong đó có dự án cải tạo chung cư cũ L1, L2 số 93 phố Láng Hạ, quận Đống Đa). Tính đến hết năm 2023, thành phố mới hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 19 khu tập thể và nhà chung cư cũ, tương đương với 1,14% tổng khối lượng công việc.

Đưa ra ý kiến về nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư còn chậm, KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam đánh giá, việc xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ ở Hà Nội đã đặt ra từ rất lâu, tuy nhiên tiến độ triển khai còn chậm. Hà Nội có hàng nghìn chung cư cũ nhưng đến nay mới cải tạo, xây dựng được hơn 1%, con số này là quá ít trong khi các khu chung cư cũ đang trong giai đoạn xuống cấp nghiêm trọng. Ông Tùng cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ tại Hà Nội chủ yếu là do mâu thuẫn giữa cải tạo chung cư cũ với quy hoạch của Hà Nội, số lượng dân cư ở nhà chung cư, chung cư cũ, tập thể cũ đang gấp 3 lần so với tiêu chuẩn tập thể của cách đây 50 năm...

Trong khi đó, bà Tô Thị Hạnh, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ còn chậm do vướng ở khâu giải phóng mặt bằng. Cần phải có cơ chế tốt để người dân đồng thuận di dân. Còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển. Việc doanh nghiệp không được thoải mái xây dựng, không được đưa cư dân mới vào ở sau khi dự án được cải tạo sẽ khiến cho doanh nghiệp gặp khó, không đủ chi phí vốn để cải tạo. Nút thắt này khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn, trong khi Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ đạo trong điều tiết những vấn đề này.

Để tháo gỡ được những "nút thắt" trên, mới đây Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, trong đó đề xuất cơ chế ưu đãi về đất đai đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư. Ngoài ra, chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án...

Cùng với đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025, nhiều chuyên gia bất động sản kỳ vọng những nút thắt trong việc cải tạo lại nhà chung cư cũ sẽ được tháo gỡ, giúp cho việc chỉnh trang đô thị diễn ra nhanh chóng, hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan trong dự án cải tạo lại nhà chung cư cũ.

Dự thảo Nghị định quy định, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng cơ chế ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án theo quy định (điểm a khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở).

Theo đó, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với một số trường hợp như diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội, công trình khác gồm cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư...

Quyết tâm cao để giải quyết "bài toán" khó trong cải tạo chung cư cũ

Để đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Ban chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội, UBND Thành phố đã thường xuyên quan tâm, chỉ đạo sát sao; các sở ngành Thành phố đã tích cực hướng dẫn các quận, huyện trong triển khai thực hiện.

Đặc biệt, Sở Xây dựng Hà Nội - Cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo đã thường xuyên đôn đốc UBND các quận, huyện đẩy nhanh tiến độ triển khai. Ông Võ Nguyên Phong, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, đẩy mạnh công tác cải tạo chung cư cũ, thời gian qua Sở Xây dựng Hà Nội đã triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Từ đầu năm 2024 đến nay, Sở Xây dựng đã tổ chức 5 cuộc họp và có các văn bản đôn đốc, hướng dẫn các quận, huyện nơi có nhà chung cư, tập trung đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại 10 khu chung cư cũ đã lựa chọn trong giai đoạn 2021 - 2025.

UBND các quận, huyện đã thành lập Ban Chỉ đạo của địa phương và ban hành các kế hoạch để triển khai thực hiện theo nhiệm vụ đã được giao; một số UBND quận, huyện đã được bố trí vốn, đã và đang lựa chọn nhà thầu để tổ chức kiểm định, lập quy hoạch.

Hiện nay các quận, huyện, thị xã đang triển khai thực hiện kiểm định theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (trong đó quy định đánh giá hệ thống hạ tầng kỹ thuật). Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể về các tiêu chí đánh giá hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: phòng cháy chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện, giao thông nội bộ và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị, dẫn đến khó khăn thực hiện đánh giá kiểm định.

Về công tác lập quy hoạch: Theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Quy hoạch phân khu đô thị thì một số nhà chung cư hiện trạng không phù hợp quy hoạch. Chẳng hạn như nhiều vị trí nhà chung cư cũ quy hoạch xác định là khu cây xanh, công viên (trên địa bàn Hà Đông, Long Biên, Đông Anh); chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thấp 01-5 tầng (trên địa bàn Gia Lâm, Đông Anh, Hoàng Mai),...). Do bị hạn chế bởi số tầng cao công trình, dân số theo quy hoạch nên rất khó bảo đảm tính hiệu quả đầu tư, không hấp dẫn được các nhà đầu tư tham gia thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Trước đây chưa có quy định hướng dẫn về định mức, đơn giá lập quy hoạch Thành tổng mặt bằng với các khu chung cư cũ có diện tích < 2ha, dẫn đến chưa có cơ sở bố trí vốn thực hiện lập quy hoạch (hiện nay, nội dung này đã được tháo gỡ thực hiện lập quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn quy định tại Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ về Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng).

Bên cạnh đó, còn khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư. Do một số các hộ gia đình chưa đồng thuận với phương án bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư đã được UBND Thành phố phê duyệt, đa số đòi hỏi mức bồi thường cao hơn rất nhiều. Do đó gây khó khăn cho Chủ đầu tư khi thực hiện xây dựng và thống nhất phương án.

Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, trong thời gian tới, UBND các quận, huyện cần chủ động rà soát Kế hoạch triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương để điều chỉnh cho phù hợp thực tế, đồng thời tập trung triển khai theo Kế hoạch nhằm bảo đảm tiến độ theo Đề án và các Kế hoạch triển khai thực hiện Đề án của Thành phố. Trong đó, cần tập trung đẩy nhanh công tác lập quy hoạch, kiểm định nhà chung cư theo quy định Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Để tháo gỡ, UBND Thành phố Hà Nội đã họp và thống nhất việc ủy quyền cho UBND cấp huyện ban hành hệ số K (hệ số khung) bồi thường và tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư đối với từng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn, trên cơ sở hướng dẫn về tiêu chí chung của Sở Xây dựng.

Mới đây, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy, Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Hà Nội Đinh Tiến Dũng cũng đã trực tiếp thị sát Nhà chung cư A, khu chung cư cũ Ngọc Khánh (quận Ba Đình) và làm việc với các cơ quan, đơn vị liên quan. Đây là nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm cấp độ D, hàng chục hộ thuộc đơn nguyên 1 đã được di dời tới nơi tạm cư để bảo đảm an toàn.

Tại buổi làm việc, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng đã đưa ra giải pháp, đó là chọn 3 khu chung cư cũ trên địa bàn quận Ba Đình ưu tiên triển khai đợt 1 để tập trung lãnh đạo, chỉ đạo, tạo bước đột phá trong triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội.

Bên cạnh đó, ban Cán sự đảng UBND thành phố sẽ chỉ đạo xây dựng kế hoạch, phân công cụ thể các cơ quan, đơn vị, địa phương, bảo đảm rõ cá nhân phụ trách, rõ tiến độ từng ngày theo các nhóm nhiệm vụ, giải pháp như: Quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, họp bàn lấy ý kiến nhân dân, xác định hệ số K... hướng đến mục tiêu chọn được nhà đầu tư vào cuối năm 2024 để năm 2025, khởi công cải tạo, xây dựng lại 1 - 2 khu chung cư cũ.

Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng nhấn mạnh, điều quan trọng là phải chọn đúng nhà đầu tư đủ năng lực và có thể thực hiện dự án trong thời gian khoảng 3 năm để người dân không phải tạm cư quá dài, tạo sự lan tỏa, thống nhất, tin tưởng để làm tiếp ở các khu chung cư khác. Đồng thời, cải tạo chung cư cũ cũng là nhiệm vụ cấp thiết, một trong những nhiệm vụ đầu tiên để tái thiết đô thị, xây dựng Thủ đô ngày càng "Văn hiến - Văn minh - Hiện đại".

Theo các chuyên gia, cần phải có đột phá trong công tác cải tạo chung cư cũ, trước hết phải từ việc lập quy hoạch chi tiết từng khu, cụm nhà chung cư. Quy hoạch phải giải quyết các khó khăn, vướng mắc và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước. Bên cạnh đó là các giải pháp đột phá về chuyên môn, người đứng đầu các cấp, ngành liên quan cần phải nâng cao tinh thần trách nhiệm, cùng nhau tháo gỡ vướng mắc để giải quyết "bài toán" khó trong cải tạo chung cư cũ.

Thùy Chi