Tháo gỡ điểm nghẽn tín dụng, pháp lý để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản

Ngày 19/4, tại Hà Nội, Báo Đầu tư tổ chức hội thảo về thị trường bất động sản với chủ đề: "Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng", nhằm tháo gỡ điểm nghẽn tín dụng, pháp lý để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Nền kinh tế Việt Nam đã và đang trong quá trình phục hồi hậu Covid-19, tuy nhiên những biến động phức tạp của nền kinh tế thế giới và một số khó khăn nội tại khiến đà hồi phục chậm lại, thể hiện qua tăng trưởng GDP quý I/2023 chỉ đạt 3,32% - mức thấp thứ 2 trong giai đoạn 2011-2023. 

Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng đang gặp những thách thức lớn, đặc biệt là khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý làm suy giảm lòng tin của khách hàng và sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường.

Với vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh và là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu như công nghiệp, du lịch, dịch vụ…,  sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế chung suy giảm tốc độ tăng trưởng.

Phát biểu tại hội thảo, ông Lê Trọng Minh, Tổng biên tập Báo Đầu tư cho biết, những điểm nghẽn lớn nhất với thị trường bất động sản, trước hết là do tăng trưởng tín dụng, trong đó có dòng vốn vào bất động sản giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục; áp lực đáo hạn trái phiếu còn rất lớn khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 được ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỷ đồng.

Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án. Chỉ riêng tại Hà Nội và TPHCM, ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Cho ý kiến về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng, vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại của thị trường bất động sản. Quy định liên quan đến đất đai, xây dựng và bất động sản rất phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư...; trong đó, có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ... Đáng lưu ý, hiện chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất, bất động sản. Quy định pháp luật nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai.

Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản cao so với thu nhập người dân.

Là đơn vị tập trung vào các dự án nhà ở xã hội, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tư vấn - thương mại - dịch vụ địa ốc Hoàng Quân cho biết, vấn đề khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải khi làm nhà ở xã hội là quỹ đất. Bên cạnh quỹ đất, quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội hiện nay cũng gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Để có quỹ đất làm nhà ở xã hội cần có sự đột phá về thủ tục hành chính ở các địa phương.

Đồng quan điểm này, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia đề xuất, chính quyền địa phương cần rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng thủ tục cho các dự án như định giá đền bù giải phóng mặt bằng; tiền sử dụng đất; đấu thầu… Cần phải làm nhanh để các dự án nhanh chóng được khởi công xây dựng.

TS Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp và các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn. Cần quy định rõ ràng hơn trong các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản...

Thùy Chi