12 dự án Mường Thanh sai phạm: Làm rõ trách nhiệm, bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Rà soát 12 dự án, xác định phương án xử lý từng công trình

Việc HĐND TP. Hà Nội thông qua Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND về cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh đã tạo cơ sở pháp lý để giải quyết những tồn tại kéo dài nhiều năm.

Theo thông tin được công bố, 12 dự án có tổng số 24.943 căn hộ thực tế, tăng 18.184 căn so với quy hoạch hoặc giấy phép được phê duyệt. Những sai phạm không chỉ liên quan đến việc xây dựng vượt tầng, tăng diện tích sàn, thay đổi công năng mà còn gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công tác quản lý đô thị.

Điển hình là tổ hợp chung cư HH Linh Đàm tại phường Hoàng Liệt, gồm 12 tòa nhà thuộc các cụm HH1, HH2, HH3 và HH4, được đưa vào sử dụng từ năm 2015. Tổ hợp hiện có khoảng 10.000 căn hộ với 40.000 người sinh sống.

Theo kết luận thanh tra, trong khi quy hoạch phê duyệt các tòa nhà cao 27 tầng, các cụm HH1, HH2, HH3 được xây dựng tới 41 tầng, HH4 cao 36 tầng, vượt từ 9 đến 14 tầng so với quy hoạch.

Trước thực trạng này, Hà Nội chủ trương xây dựng phương án khắc phục riêng đối với từng dự án, trên cơ sở xác định hiện trạng, tính chất, mức độ vi phạm và trách nhiệm của các bên liên quan.

Theo đó, các công trình sẽ được rà soát, phân loại để xác định phần có thể tồn tại có điều kiện, phần phải phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng. Việc xem xét phải gắn với các yêu cầu về an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy, khả năng thoát nạn và đáp ứng hạ tầng đô thị.

Một trong những nội dung được quan tâm là việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với các căn hộ tại những dự án có sai phạm.

Theo đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, các căn hộ vi phạm tại những dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh chưa được cấp giấy chứng nhận. Trước đó, năm 2019, cơ quan chức năng đã thu hồi, hủy một số giấy chứng nhận cấp không đúng quy định tại các dự án có vi phạm.

Việc xem xét cấp giấy chứng nhận chỉ được thực hiện sau khi các vi phạm được khắc phục và đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người mua nhà.

Xử lý dứt điểm tồn tại, siết chặt trách nhiệm quản lý xây dựng

Phân tích những tồn tại kéo dài tại các dự án Mường Thanh, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng phải làm rõ trách nhiệm của các cơ quan, cán bộ có thẩm quyền, đồng thời xác định cụ thể phần công trình hợp pháp và phần xây dựng trái phép để có biện pháp khắc phục phù hợp.

Đồng quan điểm, TS. Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp, phân tích, hoạt động đầu tư xây dựng trải qua nhiều khâu, từ phê duyệt quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng đến thi công, nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng. Do đó, việc xác định trách nhiệm phải căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ và hành vi cụ thể của từng tổ chức, cá nhân, tránh quy kết chung chung nhưng cũng không bỏ lọt vi phạm.

Luật sư Đặng Văn Cường cho rằng chủ đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nộp lại lợi ích bất hợp pháp và chịu toàn bộ chi phí khắc phục. Những công trình không đáp ứng điều kiện an toàn phải được xử lý theo quy định, không thể chỉ vì đã có người sinh sống mà bỏ qua yêu cầu pháp luật.

Từ góc độ pháp lý, luật sư Lương Thành Đạt, Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis, đánh giá việc Hà Nội xây dựng khung xử lý thống nhất, sau đó rà soát riêng từng công trình là cách tiếp cận thận trọng.

Theo luật sư, yêu cầu quan trọng là bảo đảm đồng thời 3 mục tiêu: khắc phục các nguy cơ mất an toàn công trình và quá tải hạ tầng; buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm về hậu quả kinh tế, pháp lý; bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của người mua nhà không có lỗi.

Bảo vệ quyền lợi người mua nhà, bảo đảm phương án bồi thường minh bạch

Bên cạnh việc xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư, quyền lợi của người mua nhà hợp pháp là nội dung trọng tâm trong quá trình triển khai nghị quyết.

Tại khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ, cơ quan chức năng xác định có 246 căn hộ thuộc diện dự kiến phải di dời để khắc phục vi phạm. Đây là một trong những dự án được lựa chọn triển khai xử lý trước. 4 phương án được đề cập gồm: chủ đầu tư thỏa thuận bồi thường bằng tiền và hỗ trợ di chuyển; bố trí căn hộ tương đương tại Khu đô thị Thanh Hà; người mua nhà nhận tiền và tự tìm nơi ở mới; hoặc nhận tiền và đăng ký mua, thuê nhà ở xã hội nếu đáp ứng điều kiện.

Luật sư Lương Thành Đạt cho rằng mỗi phương án đều cần được xem xét kỹ về giá trị bồi thường, điều kiện pháp lý, khả năng ổn định chỗ ở và các chi phí phát sinh. Đặc biệt, việc bố trí căn hộ thay thế phải bảo đảm giá trị tương xứng, pháp lý rõ ràng, không nên áp dụng một phương án chung cho tất cả các trường hợp.

Đối với chính sách nhà ở xã hội, chuyên gia lưu ý cần xác định cụ thể điều kiện được hưởng chính sách theo Luật Nhà ở năm 2023, tránh trường hợp người mua nhà đã bàn giao căn hộ cũ nhưng không đủ điều kiện tiếp cận nơi ở mới.

Một yêu cầu quan trọng khác là công khai kết quả kiểm định chất lượng công trình, an toàn phòng cháy, chữa cháy và căn cứ xác định những căn hộ phải di dời. Đồng thời, cần bảo đảm nguồn kinh phí bồi thường thực tế trước khi triển khai phương án.

Theo các chuyên gia, việc khắc phục hậu quả cũng không thể chỉ dừng ở xử lý phần diện tích vi phạm. Những dự án xây dựng vượt quy hoạch, làm gia tăng đột biến số lượng căn hộ và dân số cần có giải pháp bổ sung hạ tầng giao thông, trường học, bãi đỗ xe, không gian công cộng và các tiện ích thiết yếu.

Việc xử lý 12 dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh vì vậy không chỉ nhằm giải quyết những tồn tại về đất đai, trật tự xây dựng mà còn đặt ra yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý đô thị, siết chặt trách nhiệm trong quá trình phê duyệt, cấp phép và giám sát công trình.

Thực hiện đồng bộ các giải pháp khắc phục, công khai phương án xử lý và bảo vệ quyền lợi người mua nhà hợp pháp sẽ là những yếu tố quan trọng để Hà Nội giải quyết dứt điểm các tồn tại kéo dài, đồng thời bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và sự phát triển đô thị bền vững.

Thúy Vân