Bất động sản Thủ đô nhiều tín hiệu ‘khởi sắc’ trong năm 2024

Những yếu tố tác động tích cực đến thị trường bất động sản

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kết thúc năm 2023, GDP Việt Nam tăng 5,05% trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều khó khăn; giải ngân vốn đầu tư công 2023 tiếp tục là động lực tăng trưởng kinh tế khi dự kiến đạt 95% kế hoạch cao hơn mức 2022; vốn FDI đạt 23,18 tỉ USD, cao nhất trong 5 năm gần đây, trong đó ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư hơn 2,87 tỉ USD, chiếm gần 10% tổng vốn đầu tư đăng ký... Dự kiến, nền kinh tế năm 2024 sẽ tăng trưởng cao hơn 2023, đạt xấp xỉ 5,5% - 6%, duy trì thuộc Top những nước có GDP tăng trưởng cao nhất trong khu vực.

Đáng chú ý, việc chính thức thông qua 3 bộ luật: Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai sửa đổi cuối năm 2023, đầu năm 2024 và chính thức có hiệu lực từ năm 2025, tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững và lâu dài của thị trường bất động sản từ năm nay.

Với nhiều quy định được hoàn thiện chặt chẽ, nâng cao tính minh bạch, 3 luật này thúc đẩy sàng lọc bớt các doanh nghiệp yếu kém, tạo đà cho sự phát triển của các doanh nghiệp đầu tư bài bản và chấp hành đúng pháp luật.

Mặt khác, lãi suất tiết kiệm và cho vay đồng loạt giảm đến cuối năm năm 2023, đầu năm 2024, đã và đang tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động vay mua nhà và dịch chuyển dòng tiền tiết kiệm sang các kênh khác.

Ở góc độ hạ tầng liên quan trực tiếp đến nhu cầu thị trường bất động sản Hà Nội, theo One Mount, cuối quý IV/2023, tiến độ thi công xây lắp đường Vành đai 4 - Vùng thủ đô đã đạt khoảng 7%, giải ngân đạt 73% so với kế hoạch năm, dự kiến hoàn thành vào 2026; đường Vành đai 3,5 giai đoạn 1 từ Đại lộ Thăng Long đến cầu Hậu Ái đã hoàn thành cuối năm 2023 và Sở GTVT Hà Nội đã đề xuất UBND TP. Hà Nội ưu tiên nghiên cứu nâng cấp Vành đai 2.

Về cầu, cuối tháng 12/2023, các cầu Mễ Sở, Hồng Hà bắc qua sông Hồng và cầu Hoài Thượng bắc qua sông Đuống (thuộc dự án Vành đai 4) dự kiến sẽ khởi công dịp 10/10/2024. Riêng tiến độ Metro, đến đầu năm 2024, đoạn trên cao đường sắt đô thị Nhổn - ga Hà Nội đã hoàn thành đến 99.6%, dự kiến vận hành đoạn trên cao dịp 30/4/2024.

Đây cũng là một trong những yếu tố đã và đang tác động tích cực đến thị trường bất động sản Hà Nội, tạo cơ hội tăng nguồn cung và củng cố niềm tin cho nhà đầu tư quay trở lại để hồi phục thị trường.

Thị trường ghi nhận tín hiệu tích cực từ nguồn cung sơ cấp

Trong quý IV/2023, thị trường bất động sản đã bớt ảm đạm hơn khi có nhiều dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng và tạo nguồn cung, thúc đẩy tiến trình hồi phục cho thị trường bất động sản.

Tại Hà Nội, sau một thời gian dài gián đoạn thì cuối năm 2023 đã bắt đầu có nguồn cung dự án bất động sản. Mặc dù nguồn cung sơ cấp đưa vào thị trường bất động sản vẫn còn đang nhỏ giọt, tuy nhiên ở thời điểm khó khăn như hiện tại là tín hiệu tốt đã cho thấy được tín hiệu vượt đáy. Bởi trong một thời gian dài đã gần như thị trường sơ cấp "đóng băng" giao dịch do thiếu sản phẩm từ những dự án mới. Và giao dịch chủ yếu diễn ra ở trên thị trường thứ cấp, mua đi và bán lại.

Ở trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư đang có xu hướng là tận dụng cơ hội lãi suất tín dụng thấp để có thể đi săn các sản phẩm tiềm năng. Giao dịch cũng vì thế mà có phần sôi động hơn so với giai đoạn trước, đặc biệt là ở phân khúc đất dự án, thấp tầng, căn hộ chung cư và đất nền.

Cũng theo khảo sát, lãi suất cho vay mua nhà dự án ở các ngân hàng hiện tại dao động từ 7% - 7,5%/năm và thời gian ưu đãi cố định đa phần đều từ 1 - 2 năm. Chính vì thế, việc vay ngân hàng, dùng chính căn hộ định mua để thế chấp là phương án tối ưu, chỉ cần người bán đồng ý làm hợp đồng 3 bên với người mua là giao dịch diễn ra được nhanh gọn.

Những ngày cuối năm, giao dịch chuyển nhượng mua bán bất động sản những tuần gần đây đã nhiều hơn so với giữa năm, nhất là phân khúc đất nền. Sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất phân lô và đất ở trong dân có vị trí tiềm năng gần đường Vành đai 4, Vành đai 3, 5,...

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định rằng, mặt bằng lãi suất đang ở mức thấp và ngân hàng cũng có xu hướng đẩy vốn ra cho khách hàng cho nên những nhà đầu tư có hồ sơ tốt và phù hợp thì vẫn là đối tượng được ngân hàng nhắm đến. Do đó, thay vì tâm lý thăm dò thị trường và chờ bắt đáy thì đã có không ít nhà đầu tư đang tranh thủ cơ hội tiền rẻ để đầu tư, dùng thêm đòn bẩy tài chính. Điều đó đã tạo cho thị trường những tín hiệu ấm hơn.

Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân khiến cho thị trường thứ cấp có giao dịch sôi động hơn đó là mức giá của sản phẩm. Ở giai đoạn nóng sốt thì giá biệt thự, liền kề trong các dự án bị đẩy cao ngất ngưởng thì trong thời gian gần đây, đang ngày càng xuất hiện nhiều căn diện tích 120 - 200m2 trong tầm giá từ 8 - 10 tỉ đồng, thậm chí là 7 - 8 tỉ đồng mỗi căn đã bao gồm cả tiền đất và tiền xây dựng. Mức giá này đã được chiết khấu khoảng 15% so với giá cũ, còn so với thời kỳ đỉnh cao thì thậm chí đã được giảm khoảng 30%. Chẳng hạn như ở thời kỳ đỉnh cao, giá nhà liền kề ở nhiều dự án khu vực quận Bắc Từ Liêm, huyện Hoài Đức,... được đẩy lên 110 - 120 triệu đồng/m2 thì hiện tại có nhiều lô đất rao giá từ 80 - 90 triệu đồng/m2 và thậm chí thấp hơn rõ ràng chiết khấu giá đang tốt.

Dòng vốn FDI thúc đẩy sự phát triển của các loại hình bất động sản

Trước dòng chảy của thị trường, không thể phủ nhận sức hấp dẫn tại thị trường Thủ đô khi đã thu hút các nhà đầu tư và nhà bán lẻ quốc tế, nhờ những ưu điểm nội tại cùng việc ký kết thành công quan hệ đối tác chiến lược toàn diện Việt Nam - Hoa Kỳ gần đây.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, thị trường có triển vọng tốt nhờ dự báo FDI tích cực. Việc ký kết quan hệ đối tác chiến lược toàn diện gần đây với Hoa Kỳ có thể tạo cơ hội bổ sung các dự án FDI quan trọng.

Trước đó, theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội, lũy kế đến nay, thu hút vốn FDI của Hà Nội đạt khoảng 69.844 triệu USD (đứng thứ 2 toàn quốc), trong đó, có 7.099 dự án cấp mới còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký là 28.459 triệu USD; 2.004 lượt dự án tăng vốn với số vốn đăng ký tăng thêm đạt 11.550 triệu USD; 5.017 lượt góp vốn, mua cổ phần với giá trị vốn góp đạt 21.836 triệu USD. Lĩnh vực thu hút vốn lớn nhất là bất động sản chiếm 63%.

Thời gian vừa qua, nhiều chủ đầu tư có kế hoạch tham vọng phát triển các trung tâm mua sắm với quy mô lớn và đa dạng tại Hà Nội. Các nhà bán lẻ quốc tế cũng đang đặt Hà Nội là mục tiêu hàng đầu để mở rộng trong tương lai.

Đơn cử như, cuối tháng 6/2023, Tập đoàn N&G (Việt Nam) và Tập đoàn SEIN I&D (Hàn Quốc) đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư xây dựng "Tổ hợp Techno Park Việt Nam-Hàn Quốc" tại Khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội. Tổ hợp Techno Park Việt Nam-Hàn Quốc có quy mô 200 ha với các phân khu sản xuất, khu nghiên cứu phát triển (R&D), khu nhà ở, khu logistics...

Từ Khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội, các nhà đầu tư Hàn Quốc đặt mục tiêu sẽ tiếp tục phối hợp xây dựng các tổ hợp sản xuất tại các địa phương khác, qua đó tăng cường hợp tác đầu tư giữa hai quốc gia.

Dòng vốn FDI đã thúc đẩy sự phát triển của các loại hình bất động sản. Ở thị trường căn hộ dịch vụ, dòng vốn FDI tiếp tục tạo ra nguồn cầu vững chắc cho phân khúc căn hộ dịch vụ. Trong 9 tháng đầu năm 2023, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam tăng 8% theo năm. Hà Nội ghi nhận lượng đăng ký cao nhất cả nước, theo sau là Hải Phòng và TPHCM..

Ở thị trường văn phòng, nguồn cung trong quý III/2023 tăng 1% theo quý và 2% theo năm. Trong đó, khu vực phía Tây có nguồn cung lớn nhất, và khu vực nội thành có mức tăng trưởng lớn nhất tương đương 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Công suất thuê tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm -2 điểm % theo năm. Diện tích cho thuê mới trong quý 3/2023 đạt mức cao nhất kể từ năm 2020. Hạng A tiếp tục là phân khúc được ưa chuộng nhất.

Ở mảng thị trường bán lẻ, nguồn cung tăng 2% theo quý và 4% theo năm nhờ sự gia nhập của dự án Lotte Mall West Lake Hà Nội. Trong đó, các trung tâm mua sắm chiếm 62% tỷ trọng nguồn cung, và những trung tâm lớn có diện tích cho thuê mới nhiều nhất.

Dự báo phân khúc dẫn dắt thị trường trong tương lai

Trong năm 2024, nguồn cung tương lai chung cư, đất thổ cư tại Thủ đô Hà Nội sẽ được tạo ra nhiều và chiếm phần lớn thị trường đến từ khu vực phía Tây và Đông thành phố.

Trong quy hoạch Hà Nội tới năm 2030, tầm nhìn 2050, khu Tây bao gồm 4 huyện Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Chương Mỹ được đề xuất quy hoạch xây dựng "Thành phố thông minh", với 36 cơ quan bộ, ban, ngành sẽ được di dời tới khu vực Tây Hồ Tây, Mễ Trì; trụ sở Đại Sứ Quán Mỹ được xây dựng trên khu đất "vàng" tại đường Phạm Văn Bạch và dự án đường Lê Quang Đạo kéo dài có điểm đầu giao với Đại lộ Thăng Long... Khu vực này đang sở hữu phần lớn nguồn cung văn phòng tại Hà Nội, cơ sở hạ tầng hiện tại liên tục được mở rộng và thành phố đang có nhiều định hướng phát triển khu Tây trở thành tâm điểm mới của thành phố nói chung và thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng. Trong đó, nguồn cung sản phẩm chung cư tại khu Tây năm 2024 dự báo sự phục hồi ấn tượng, do nhu cầu nhà ở tăng cao khi nhiều cơ quan tương lai của thành phố sẽ được dịch chuyển đến đây.

Trong khi đó, tại khu Đông, quy hoạch Hà Nội tới năm 2030 tầm nhìn 2050 sẽ giữ vai trò trung tâm, với huyện Gia Lâm lên quận vào năm 2024; được quy hoạch phát triển hạ tầng giao thông với các dự án đường Vành đai 4, Vành đai 3,5, Quốc lộ 5A, 5B và phát triển 8 tuyến đường sắt Metro.

Theo đó, khu Đông được định vị trở thành trung tâm Hà Nội, kéo theo nhu cầu nhà ở gia tăng đáng kể. Nhất là việc xây dựng huyện Gia Lâm lên quận, hạ tầng được hoàn thiện bài bản, sẽ là tín hiệu tích cực giúp thị trường bất động sản khu Đông phát triển bền vững. Dự báo, nguồn cung năm 2024, chứng kiến phân khúc chung cư dẫn dắt thị phần bất động sản tại đây.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất đống sản Việt Nam, lượng giao dịch chung cư và đất thổ cư trên thị trường bất động sản Hà Nội tháng cuối năm 2023 và đầu năm 2024 diễn ra sôi động tại hai khu vực trên, nhờ việc có tính ổn định cao, mặt bằng giá hấp dẫn, có nhiều lợi thế trong kinh doanh. Trong đó, các dự án của những chủ đầu tư lớn như Vinhomes chiếm tỷ trọng lớn. Những đại đô thị có nguồn cung thứ cấp lớn trên thị trường như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Times City... là những dự án có số lượng giao dịch chuyển nhượng lớn nhất.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, với dự báo nền kinh tế Việt Nam năm 2024 tăng trưởng từ 5,5% - 6%, thị trường chung cư, đất thổ cư tại Hà Nội dự kiến ghi nhận nguồn cung tăng thêm 17.000 căn hộ mới, chủ yếu đến từ khu Tây và khu Đông thành phố.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, có nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu hành trình săn đất ở các khu vực vùng ven thành phố lớn, tỉnh thành phát triển mạnh về hạ tầng và có nhiều dư địa tăng trưởng ở trong tương lai. Trong năm 2024, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng hồi phục bởi niềm tin của nhà đầu tư được củng cố và lãi suất có phần giảm.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường nhận định, thay vì phát triển nóng thì việc các phân khúc hồi phục từ từ đi kèm với những dấu hiệu song hành từ thị trường vốn và lãi suất cho thấy đây chính là sự phát triển lành mạnh và bền vững.

Thùy Chi