Thị trường bất động sản Hà Nội nhiều ‘tín hiệu’ tích cực

Xuất hiện "những điểm sáng" trên thị trường bất động sản

Trong quý IV/2023, thị trường bất động sản đã bớt ảm đạm hơn khi có nhiều dự án quy mô lớn từ Bắc đến Nam bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng và tạo nguồn cung, thúc đẩy tiến trình hồi phục cho thị trường bất động sản.

Ghi nhận cho thấy, tại Hà Nội sau một thời gian dài gián đoạn thì cuối năm 2023 đã bắt đầu có nguồn cung dự án bất động sản. Anh Nguyễn Đình Văn (34 tuổi), chủ một công ty môi giới bất động sản ở Hà Nội cho biết, thời gian gần đây đã ghi nhận thêm nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp ở những quận như Thanh Xuân, Đống Đa, Long Biên các nhà thấp tầng ở quận Hà Đông,...

Theo khảo sát, lãi suất cho vay mua nhà dự án ở các ngân hàng hiện tại dao động từ 7 - 7,5%/năm và thời gian ưu đãi cố định đa phần đều từ 1 - 2 năm. Chính vì thế mà việc vay ngân hàng, dùng chính căn hộ định mua để thế chấp là phương án tối ưu, chỉ cần người bán đồng ý làm hợp đồng 3 bên với người mua là giao dịch diễn ra được nhanh gọn.

Ở một số văn phòng công chứng trong những ngày này thì cũng không khó để thấy một số người mua bán xếp hàng chờ làm hồ sơ giao dịch nhà đất. Có một số cán bộ ngành thuế ở các huyện của Hà Nội như Đông Anh, Đan Phượng, Thường Tín, Thanh Trì,... nói rằng, giao dịch chuyển nhượng mua bán bất động sản khoảng 3 tuần gần đây đã nhiều hơn so với giữa năm, nhất là phân khúc đất nền. Sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất phân lô và đất ở trong dân có vị trí tiềm năng gần đường Vành đai 4, Vành đai 3, 5,...

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung cho phân khúc này ở trong thời gian gần đây còn có các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, các lô là tài sản bảo đảm bởi ngân hàng phát mãi. Ông Đính nhận định rằng, mặt bằng lãi suất đang ở mức thấp và ngân hàng cũng có xu hướng đẩy vốn ra cho khách hàng cho nên những nhà đầu tư có hồ sơ tốt và phù hợp thì vẫn là đối tượng được ngân hàng nhắm đến.

Ông Đính cho biết, thay vì tâm lý thăm dò thị trường và chờ bắt đáy thì đã có không ít nhà đầu tư đang tranh thủ cơ hội tiền rẻ để đầu tư, dùng thêm đòn bẩy tài chính. Điều đó đã tạo cho thị trường những tín hiệu ấm hơn.

Một trong những nguyên nhân khiến cho thị trường thứ cấp diễn ra giao dịch sôi động, đó là mức giá của sản phẩm. Ở giai đoạn nóng sốt thì giá biệt thự, liền kề trong các dự án bị đẩy cao ngất ngưởng thì trong thời gian gần đây, đang ngày càng xuất hiện nhiều căn diện tích 120 - 200m2 trong tầm giá từ 8 - 10 tỉ đồng, thậm chí là 7 - 8 tỉ đồng mỗi căn đã bao gồm cả tiền đất và tiền xây dựng. Mức giá này đã được chiết khấu khoảng 15% so với giá cũ, còn so với thời kỳ đỉnh cao thì thậm chí đã được sale off khoảng 30%.

Cùng với căn hộ chung cư thì bất động sản thổ cư – phân khúc nhà riêng Hà Nội vẫn duy trì thanh khoản tốt trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn. Thời điểm cận Tết, khi dòng tiền cuối năm dồi dào hơn, thanh khoản ở phân khúc này được đẩy mạnh thì việc mua nhà cần lưu ý nhiều điểm.

Báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Batdongsan.com.vn cho biết trong khi nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vẫn trong đà giảm tốc thì bất động sản thổ cư, cụ thể là phân khúc nhà riêng Hà Nội vẫn tiếp tục ghi nhận tăng trưởng trên thị trường mua bán. Theo đó, nhà riêng nằm trong các ngõ thuộc các quận nội thành Hà Nội, so với quý II/2023, giá bán và mức độ quan tâm tăng từ 2-9%. Trong đó, giá bán nhà riêng quận Tây Hồ tăng mạnh nhất là 9%, nhà riêng các quận còn lại là Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai có mức tăng giá từ 4-8%. Không chỉ giá rao bán tăng mà mức độ quan tâm với phân khúc nhà riêng Hà Nội cũng tăng trung bình từ 2-3% so với quý II/2023.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn với các môi giới bất động sản thổ cư ghi nhận, phân khúc nhà riêng Hà Nội có khoảng giá từ 3 đến 5 tỷ đồng đang có giao dịch tốt nhất trên thị trường thổ cư. Càng về cuối năm, khi dòng tiền dồi dào hơn, lượng người tìm mua nhà tăng cao hơn hẳn các thời điểm khác trong năm.

Xu hướng thị trường bất động sản cuối năm 2023, đầu năm 2024

Sau nhiều diễn biến khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS) kể từ thời điểm dịch bênh COVID-19 bùng nổ, đến tháng 11/2022, Chính phủ đã ban hành quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Đến thời điểm hiện tại, cộng hưởng cùng lãi suất ngân hàng cho vay mua bất động sản hạ nhiệt, thị trường bắt đầu có chuyển biến tích cực. Xu hướng rút tiền từ ngân hàng trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm giảm mạnh chuyển vào kênh đầu tư bất động sản cũng bắt đầu gia tăng.

Báo cáo quý III/2023 của Bộ Xây dựng nhận định thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu khởi sắc rõ nét.

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cũng ghi nhận, giao dịch ghi nhận tại phân khúc nhà ở thấp tầng tăng gần gấp đôi so với quý II/2023. Nhu cầu nhà liền thổ tăng nhẹ so với giai đoạn thấp nhất trong 9 tháng đầu năm 2023.

Theo đánh giá từ giới chuyên gia, dòng sản phẩm đánh trúng vào nhu cầu ở thực luôn có sức bền ngay cả khi thị trường biến động. Điều này cũng được thực chứng trong giai đoạn khó khăn của thị trường hơn 10 năm trước.

Xu hướng phát triển lành mạnh, bền vững.

Cuối năm 2023 và đầu năm 2024, xu hướng tâm lý của người mua chú trọng thanh khoản của thị trường bất động sản Hà Nội, chủ yếu đến từ 2 tệp khách hàng chính là nhóm nhà đầu tư có sẵn tiền mặt và người mua ở thực.

Đối với người mua nhà ở thực, họ xác định giai đoạn cuối 2023 và đầu năm 2024 là khoảng thời gian hợp lý để quyết định "xuống tiền". Bởi giai đoạn này các chính sách bán hàng của chủ đầu tư, chính sách lãi vay để mua nhà của các ngân hàng đang rất tốt, trong khi đó thị trường BĐS đã bắt đầu giai đoạn phục hồi.

Đối với nhóm nhà đầu tư, nhà đầu tư có sẵn tiềm lực tài chính tính toán kỹ lưỡng bài toán xuống tiền đo lường tốc độ tăng giá của bất động sản thực tế trong tương lai gần, lựa chọn mua các bất động sản tại vị trí có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hiện đại và đang triển khai hoàn thiện...

Đơn cử như tại các dự án như: Avenue Garden Tây Thăng Long, khu Starlake, khu Ngoại Giao Đoàn… Đa phần các dự án này đều ở hai bên của tuyến đường Tây Thăng Long, khu này đang được đẩy mạnh đầu tư hạ tầng.

Theo nghiên cứu và đánh giá của nhiều chuyên gia trong thị trường tài chính – bất động sản, mức giá bất động sản nội đô đã bị đẩy cao so với tiềm năng khai thác cho thuê tài sản, ước tính chỉ đạt khoảng 1% - 2%/tổng giá trị đầu tư/năm.

Tuy vậy, các nhà đầu tư ở phân khúc này không mong chờ lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản mà với mục đích đầu tư để giữ tài sản và/hoặc kỳ vọng tăng giá trị tài sản trong tương lai với tỉ lệ tăng giá đạt bình quân 3 – 5%/năm ở các vị trí tốt (tính theo trượt giá).

Các sản phẩm bất động sản ven đô hoặc tại quận/huyện ngoại thành hiện nay cũng đã và đang được neo với mức giá mới, so với giai đoạn 2018 – 2019, hiện tại giá bất động sản ở khu vực ngoại thành như: Đan Phượng, Đông Anh, Hoài Đức đều đã tăng 12-15%.

Trong thời gian tới, với tình hình thị trường bất động sản hiện nay, các chuyên gia cho rằng: Đối với các căn hộ chung cư sẽ có chiều hướng tăng nhẹ, do số lượng nguồn cung ít, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí quản lý cao, dẫn đến giá bán sơ cấp cũng tăng tương ứng; Ở phân khúc đất nền hoặc nhà đơn lẻ trong các ngõ ngách khả năng tiếp tục giảm tốc quay về giá trị thực.

Đối với các dự án nhà ở thấp tầng, đặc biệt các dự án ở mặt tiền các tuyến đường lớn, huyết mạch của thủ đô (như tuyến đường Tây Thăng Long) dự kiến sẽ tiếp tục giữ giá và tăng mạnh trong năm tới, phụ thuộc vào quá trình hoàn thành kết nối hạ tầng kỹ thuật, quá trình hoàn thiện, bàn giao nhà ở và công tác khai thác vận hành khu nhà ở.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, khả năng cao đến quý 1/2024, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng hồi phục được rõ nét hơn bởi niềm tin của nhà đầu tư được củng cố và lãi suất có phần giảm. Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nói thêm: "Mặc dù thế thì lực hồi phục sẽ khó đột biến bởi bất động sản đã bị bệnh suốt một thời gian dài".

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thay vì phát triển "nóng" thì việc các phân khúc hồi phục từ từ đi kèm với những dấu hiệu song hành từ thị trường vốn và lãi suất cho thấy đây chính là sự phát triển lành mạnh, bền vững.

Thùy Chi