Đất nền ven đô ‘sôi động’ nhờ quy hoạch và thông tin pháp lý

Đất nền cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch

Theo dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền và nhà riêng trên phạm vi toàn quốc trong quý II-2024 tăng lần lượt là 33% và 18%, so với quý I-2024. Hai loại hình bất động sản này nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch trong nửa đầu 2024. Tuy nhiên, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Tại thành phố Hà Nội, mức độ quan đến tâm đất nền được ghi nhận tăng 75%, nhà riêng tăng 48%. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh ở khu vực vùng ven Hà Nội.

Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng từ 48% đến 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng 4%-24% so với nửa cuối năm 2023.

Trong số các huyện vùng ven Hà Nội, đất nền huyện Đông Anh ghi nhận giá bán và mức độ quan tâm tăng trưởng mạnh nhất. Cụ thể, so với quý I, trong quý II-2024 có mức độ quan tâm tăng 104%, giá bán tăng 24%. Tại các xã Lễ Pháp, Tiên Dương, Đông Trù, Uy Nỗ, Đông Hội… đất vị trí mặt đường lớn đang được chào bán 170-220 triệu đồng/m2, trong khi cuối năm 2023 mức giá chỉ dao động 130-160 triệu đồng/m2.

Đất nền Hòa Lạc khu vực Thạch Thất tăng giá khoảng 10% so với cuối năm ngoái. Đất xã Tiến Xuân vị trí mặt tiền đường tăng từ mức 25-27 triệu đồng/m2 lên mức 27-30 triệu đồng/m2. Đất xã Thạch Hòa, vị trí đường đôi tăng từ 32-33 triệu đồng/m2 lên mức 35-36 triệu đồng/m2.

Anh Huỳnh Ngọc Thao (Long Biên, Hà Nội) cho biết, dự kiến khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực thì nguồn cung đất nền phân lô sẽ bị hạn chế. Trong khi đó, đầu tư đất nền vẫn thuộc khẩu vị chung của giới đầu tư trên thị trường. Vì vậy, ở những đô thị không được phân lô, bán nền có thể sẽ khiến giá đất nền phân lô tăng mạnh do khan hiếm nguồn cung.

Hay trường hợp chị Nguyễn Bích Phương có nhu cầu tìm đất nền ở Đông Anh (Hà Nội) cho biết, thời gian này chị thấy nhiều người có nhu cầu tìm mua đất nền giống chị, bởi nếu quy định siết phân lô bán nền có hiệu lực sớm sẽ giúp thị trường phát triển minh bạch và lành mạnh hơn. Điều này cũng có nghĩa số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm có thể khiến giá đất tăng lên. Do đó, chị Phương cho hay, muốn tìm mua đất nền thời điểm này để chờ "cơn sóng" mới của thị trường.

Lợi thế từ những thông tin liên quan đến pháp lý, quy hoạch

Nhiều chuyên gia cho rằng, nhờ lợi thế từ những thông tin liên quan đến pháp lý, quy hoạch liên tục trong thời gian gần đây, đồng thời tại một số quận huyện giá đất nền tăng cao do chuẩn bị được lên quận, điển hình như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm.... Mặt khác, những dự án đại đô thị lớn tại các huyện như Mê Linh, Đông Anh, Đan Phượng… cũng góp phần đẩy giá đất nền lên cao.

Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Housing cho rằng, nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá đất trong thời gian gần đây nên thị trường đất nền đã "sôi động" trở lại.

Bên cạnh đó, một trong những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) là siết chặt việc phân lô bán nền, trong khi nguồn cầu vẫn khá cao, khiến giá đất nền tăng lên. Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất tăng không đồng thời trên tất cả khu vực mà phần lớn tập trung ở những nơi có quy hoạch hoặc thông tin quy hoạch mang tính định hướng.

Chia sẻ với báo chí, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận xét, xu hướng tăng mạnh giá đất nền trong 6 tháng đầu năm 2024 để "đón sóng" phục hồi của thị trường bất động sản khi bộ 3 luật mới (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở) có liên quan được đẩy sớm thời hạn có hiệu lực. Nguồn cung đất nền sẽ dần khan hiếm trong khi sức cầu vẫn rất lớn khiến phân khúc này khó có thể giảm giá bán.

Ông Nguyễn Thế Điệp cho biết, riêng với đất nền, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (đã có sổ đỏ) vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá.

Theo ông Điệp, do nguồn cung các dự án mới hạn chế làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm.

Chính nhờ những lợi thế nhờ những thông tin liên quan đến pháp lý, quy hoạch nên thị trường đất đai đã tăng trưởng mạnh, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quá trình đi "săn" đất tại vùng ven các thành phố lớn, những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Những khu vực này có lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, nhất là những lô đã tách thửa.

Ông Chung cho hay lãi gửi tiết kiệm duy trì ở mức thấp khiến dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng bắt đầu tìm các kênh đầu tư đem lại mức lợi nhuận tốt hơn, trong đó có bất động sản. Sản phẩm đất nền 2-3 tỉ đồng được nhà đầu tư quan tâm trở lại bởi giá trị đầu tư trung bình thấp, tiềm năng sinh lời lớn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) nhận định, hiện tượng tăng giá đã xảy ra cục bộ tại phân khúc đất nền, đất thổ cư một số quận huyện vùng ven tại Hà Nội trong thời gian qua. Theo ông Đính trong bối cảnh nền kinh tế chưa hết khó khăn, thu nhập của người dân chưa ổn định, thị trường bất động sản tăng giá vô căn cứ có thể là dấu hiệu "bong bóng", tác động của nhóm đầu cơ, thổi giá. Vì vậy, trước khi xuống tiền chốt mua phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội, người dân cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, sổ đỏ, không đầu tư ồ ạt ăn theo dự án, xây dựng hạ tầng, tránh gặp rủi ro sau này.

Thùy Chi