Giải quyết những vấn đề còn vướng mắc trong quản lý nhà chung cư

Còn chậm bàn giao quỹ bảo trì, nhiều chung cư chưa có ban quản trị

Từ khảo sát thực tế tại một số quận của Hà Nội về công tác quản lý nhà chung cư, Đoàn khảo sát của Ban Đô thị (HĐND TP. Hà Nội ) sẽ hoàn thiện báo cáo gửi các cấp có thẩm quyền.

Tại quận Thanh Xuân, UBND quận cho biết, địa bàn có 108 tòa nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, bao gồm 83 tòa chung cư thương mại; 24 chung cư tái định cư, 1 chung cư nhà ở xã hội, ngoài ra địa bàn quận còn có 219 tòa nhà chung cư cũ. 

Đến nay đã có 108 tòa chung cư đưa vào sử dụng, nhưng mới có 90 tòa thành lập Ban quản trị; 83/90 tòa chung cư được bàn giao phòng sinh hoạt cộng đồng; 54/90 tòa nhà được chủ đầu tư bàn giao hết quỹ bảo trì. 

Quận còn gặp một số khó khăn trong quản lý nhà chung cư, như chung cư The Legacy (106 Ngụy Như Kon Tum - Nhân Chính) đang chờ kết luận sau thanh tra của Thanh tra Chính phủ nên các thủ tục đầu tư, điều chỉnh dự án chưa được các cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận. Tại chung cư King Palace (108 Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình), do điều chỉnh quy hoạch chi tiết dẫn đến phát sinh tiền sử dụng đất cần nộp ngân sách nhà nước. Đến nay, dự án chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt tiền sử dụng đất bổ sung nên chủ đầu tư chưa có cơ sở để nộp tiền vào ngân sách thành phố nên không thể thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…

Trước những khó khăn trên, UBND quận Thanh Xuân đề nghị các cơ quan chức năng có thẩm quyền sớm xem xét, giải quyết việc điều chỉnh dự án do Chủ đầu tư đề xuất, sớm xét duyệt hồ sơ để cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu căn hộ; thống nhất việc phê duyệt tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư thực hiện việc nộp tiền vào ngân sách thành phố theo quy định, để hoàn thiện cơ sở pháp lý thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Dự án. 

Qua khảo sát, đối với 19 chung cư chậm bàn giao quỹ bảo trì, quận Thanh Xuân sớm đề xuất phương án xử lý triệt để với các chủ đầu tư, nhằm sớm bàn giao cho người dân thực hiện bảo trì. Ban Đô thị đề nghị quận Thanh Xuân và các sở chuyên ngành rà soát các văn bản nhà nước, đặc biệt là các hướng dẫn của ngành để tham mưu, đề xuất các giải pháp tháo gỡ những tồn tại, vướng mắc trong quản lý nhà chung cư hiện nay.

Đối với quận Bắc Từ Liêm, trên địa bàn quận có 159 chung cư đã đưa vào sử dụng. Trong đó, chung cư thương mại, chung cư tự quản, nhà ở công vụ do quân đội quản lý là 134 toà; chung cư tái định cư là 7 toà và 18 toà nhà ở xã hội.

Các chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng sau khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực có 140 tòa. Đến nay, đã có 113/140 chung cư có Ban Quản trị (chiếm 80,7%), còn lại 27 tòa. Các chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực có 19 tòa, do nhân dân tự bầu ban quản lý; với nhà ở công vụ, quân đội quản lý trực tiếp không thành lập ban quản trị, không có kinh phí bảo trì.

Về kết quả bàn giao diện tích sở hữu chung, có 93/113 tòa đã tổ chức bàn giao (chiếm 81%), còn lại 20 tòa, trong đó, 12 tòa có tranh chấp về sở hữu, quản lý, sử dụng diện tích để xe ô tô mà chủ đầu tư giữ lại không bán... 

Việc quản lý nhà chung cư trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm hiện nay còn một số tồn tại, bất cập, vướng mắc như một số chung cư không có quỹ bảo trì (nhà chung cư xây dựng trước năm 2005, nhà chung cư tái định cư), thành viên Ban Quản trị không có thù lao khi hoạt động, do đó, cư dân không muốn ứng cử tham gia Ban Quản trị. Trong công tác bàn giao hồ sơ nhà chung cư, trách nhiệm lập và bàn giao hồ sơ cho Ban Quản trị nhà chung cư là của chủ đầu tư, tuy nhiên, một số chủ đầu tư làm thất lạc hồ sơ hoặc quá trình thi công xây dựng, chủ đầu tư sai thiết kế được duyệt nên chậm bàn giao...

Kiến nghị có giải pháp, cơ chế để phối hợp để giải quyết dứt điểm tồn tại

Còn tại quận Hoàng Mai, quận có 164 nhà chung cư đưa vào sử dụng từ năm 2005 (từ khi có Luật Nhà ở năm 2005), trong đó, có 125 nhà chung cư thương mại, 8 chung cư nhà ở xã hội, 9/31 nhà chung cư tái định cư. Đến nay, đã có 119 chung cư thành lập Ban Quản trị; có 121 chung cư bố trí, bàn giao phòng sinh hoạt cộng đồng; có 91 chung cư bàn giao quỹ bảo trì...

Điều đáng quan tâm là địa bàn quận Hoàng Mai hiện có 31 toà nhà chung cư, đưa vào sử dụng từ năm 2005, đang xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp. Việc quản lý nhà chung cư trên địa bàn quận vẫn gặp một số khó khăn, vướng mắc như trong nghiệm thu, bàn giao nhà chung cư hồ sơ pháp lý không rõ ràng, không thống nhất làm phát sinh các tranh chấp, mẫu thuật trong việc phân định diện tích sở hữu chung, riêng và công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, gây khó khăn cho chính quyền trong việc giải quyết.

Quận cũng có vướng mắc trong việc thành lập Ban Quản trị, xuất phát từ lợi ích của chủ đầu tư, mong muốn được nhận nhà sớm của cư dân nên nhiều dự án, chủ đầu tư và cư dân đã thỏa thuận bàn giao căn hộ để ở dưới hình thức cải tạo, sửa chữa. Một số dự án chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế, điều chỉnh quy hoạch khi chưa được phê duyệt nên chưa được chấp thuận nghiệm thu theo quy định.

Trong các cuộc khảo sát của Ban Đô thị, các quận đã nêu các kiến nghị với Thành phố có giải pháp, cơ chế vận dụng để phối hợp, yêu cầu các đơn vị, chủ đầu tư giải quyết dứt điểm các tồn tại vi phạm đối với các công trình trên địa bàn.

UBND quận Bắc Từ Liêm kiến nghị UBND Thành phố có biện pháp xử lý nghiêm các trường hợp chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, chưa nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng mà chủ đầu tư cố tình bàn giao căn hộ để cư dân vào ở; xử lý nghiêm các trường hợp chây ì trong việc quyết toán số liệu để bàn giao quỹ bảo trì hoặc bàn giao những chưa đủ. Đề nghị UBND Thành phố có biện pháp xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư dự án không thực hiện bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhà. Yêu cầu chủ đầu tư các dự án khi thực hiện xong phần hạ tầng kỹ thuật mà chưa hoàn thành xong dự án thì có thể thực hiện việc bàn giao để thuận lợi cho công tác quản lý. 

Quận Hoàng Mai đề nghị HĐND Thành phố có ý kiến để UBND Thành phố quy định cụ thể tài liệu các chủ sở hữu phải cung cấp để chứng minh quyền sở hữu riêng và quy định cụ thể, rõ ràng về nội dung sở hữu chung, sở hữu riêng trong hợp đồng mua bán, thuê mua giữa chủ đầu tư với khách hàng; trách nhiệm của chủ đầu tư khi không quy định cụ thể làm ảnh hưởng đến việc phân định diện tích sở hữu chung, riêng…

Ban Đô thị (HĐND TP. Hà Nội) cho biết, các kiến nghị của các quận sẽ được tổng hợp vào báo khảo sát để kiến nghị Thành ủy, UBND Thành phố giải quyết triệt để những vấn đề còn vướng mắc, tồn tại.

Gia Huy