Hà Nội chuyển đổi linh hoạt công năng chung cư cũ: Hướng đi chiến lược nâng cao hiệu quả quản lý đô thị

Cách tiếp cận mới không chỉ dừng lại ở việc cải tạo nhà ở, mà còn hướng tới nâng cao hiệu quả quản lý đô thị, bảo đảm an sinh xã hội và tái thiết không gian phát triển Thủ đô theo tầm nhìn dài hạn.

Đến quý II/2027 sẽ hoàn thành công tác lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ

Thực tế cho thấy, Hà Nội hiện có khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng từ những năm 1960–1980. Qua nhiều thập kỷ sử dụng, không ít công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí rơi vào tình trạng nguy hiểm, cần phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người dân.

Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, tiến độ cải tạo chung cư cũ vẫn diễn ra chậm, mới chỉ đạt khoảng 1–2%, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt ra. Điều này không chỉ gây áp lực về an toàn đô thị mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân.

Ở chiều ngược lại, thị trường bất động sản lại đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp. Sự mất cân đối cung – cầu khiến giá nhà liên tục tăng, tạo thêm gánh nặng cho người dân.

Chính vì vậy, Hà Nội đang đứng trước "bài toán kép": vừa phải bảo đảm an toàn cho các khu chung cư cũ, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở, đồng thời giữ ổn định thị trường bất động sản. Việc tìm ra lời giải cho bài toán này không chỉ mang ý nghĩa trước mắt mà còn có vai trò chiến lược đối với phát triển đô thị bền vững.

Một điểm đáng chú ý trong cách làm mới của Hà Nội là việc xây dựng lộ trình cải tạo chung cư cũ một cách cụ thể, có tính ràng buộc cao, thay cho cách triển khai manh mún trước đây.

Theo kế hoạch của UBND thành phố, đến quý II/2027, Hà Nội sẽ hoàn thành 100% công tác lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ trên toàn địa bàn. Giai đoạn 2026–2030 tập trung cải tạo các khu nhà nguy hiểm, và đến năm 2035 cơ bản hoàn tất việc cải tạo toàn bộ quỹ chung cư cũ.

Đặc biệt, việc triển khai lập quy hoạch tại 48 phường, xã – nơi tập trung nhiều chung cư cũ – được xem là bước đi nền tảng, nhằm tháo gỡ "nút thắt" lớn nhất đã tồn tại suốt nhiều năm.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc xác định rõ lộ trình, mốc thời gian cụ thể không chỉ thể hiện quyết tâm chính trị cao mà còn đánh dấu sự chuyển đổi từ tư duy bị động sang chủ động, từ xử lý tình huống sang quản lý có kế hoạch tổng thể.

Đổi mới cách tiếp cận: Gắn cải tạo với quy hoạch tầm nhìn dài hạn

Một trong những thay đổi mang tính căn bản là việc đặt cải tạo chung cư cũ trong tổng thể quy hoạch phát triển Thủ đô, thay vì xử lý riêng lẻ từng khu như trước đây.

Kiến trúc sư Đỗ Thanh Tùng cho rằng, việc cải tạo không thể tách rời khỏi quy hoạch đô thị tổng thể, mà cần bảo đảm sự đồng bộ về không gian, hạ tầng và chức năng sử dụng. Nếu không, các dự án cải tạo sẽ khó phát huy hiệu quả lâu dài.

Cùng quan điểm, Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, cách tiếp cận cải tạo từng khu nhỏ lẻ sẽ không tạo ra giá trị gia tăng đáng kể, trong khi việc gắn với quy hoạch tổng thể sẽ giúp tái cấu trúc không gian đô thị, mở rộng dư địa phát triển trong tương lai.

Thực tế, nhiều khu vực như Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ… đang được nghiên cứu cải tạo theo hướng đồng bộ, kết hợp phát triển hạ tầng xã hội, giao thông và không gian công cộng. Đáng chú ý, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) cũng được đưa vào định hướng, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và giảm áp lực hạ tầng.

Chuyển đổi công năng: Giải pháp linh hoạt tăng nguồn cung nhà ở

Một điểm mới quan trọng khác trong cách tiếp cận của Hà Nội là áp dụng phương án "quy gom" các chung cư đơn lẻ vào các khu vực quy hoạch lớn hơn.

Theo các chuyên gia, đây là giải pháp then chốt giúp tạo quỹ đất đủ lớn, từ đó tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và bảo đảm phát triển đồng bộ hạ tầng.

Cách làm này không chỉ khắc phục tình trạng cải tạo nhỏ lẻ, thiếu kết nối, vốn là nguyên nhân khiến nhiều dự án trước đây bị kéo dài, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.

Quan trọng hơn, "quy gom" còn giúp hình thành các khu đô thị mới có quy mô hợp lý, đồng bộ về kiến trúc, hạ tầng và dịch vụ, qua đó nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Bên cạnh việc cải tạo, Hà Nội đang nghiên cứu chuyển đổi công năng một số chung cư, tập thể cũ nếu đủ điều kiện. Đây được xem là giải pháp linh hoạt nhằm tận dụng quỹ nhà sẵn có.

Theo các phân tích, việc chuyển đổi sang nhà ở xã hội hoặc nhà tái định cư sẽ góp phần tăng nguồn cung ở phân khúc đang thiếu hụt, từ đó giảm áp lực tăng giá nhà.

Các chuyên gia đánh giá, cách làm này không chỉ giúp sử dụng hiệu quả tài sản công mà còn hỗ trợ giải quyết nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng chính sách, người thu nhập thấp – một trong những mục tiêu quan trọng của chính sách an sinh xã hội.

Kiểm định chất lượng: "Chìa khóa" tháo gỡ điểm nghẽn

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất trong cải tạo chung cư cũ thời gian qua là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định mức độ nguy hiểm của công trình.

Việc Hà Nội triển khai kiểm định chất lượng trên diện rộng được xem là "chìa khóa" tháo gỡ bế tắc kéo dài nhiều năm.

Thông qua kiểm định, thành phố có thể phân loại công trình theo mức độ nguy hiểm, xác định thứ tự ưu tiên cải tạo và làm cơ sở pháp lý cho việc phá dỡ, xây dựng lại. Nhờ đó, quá trình triển khai sẽ tránh tình trạng dàn trải, đồng thời tập trung nguồn lực vào các khu vực cấp bách. Đây cũng là bước đi quan trọng nhằm bảo đảm tính minh bạch, khách quan trong quá trình cải tạo, qua đó tạo sự đồng thuận trong xã hội.

Bảo đảm quyền lợi người dân: Yếu tố quyết định thành công

Song song với các giải pháp kỹ thuật, Hà Nội đang đẩy mạnh nâng cao chất lượng quản trị đô thị, coi đây là nền tảng quan trọng để triển khai hiệu quả các chương trình cải tạo chung cư cũ.

Theo các chuyên gia, một đô thị đặc biệt như Hà Nội cần mô hình quản trị hiện đại, dựa trên ba trụ cột: hoàn thiện thể chế, chuyển đổi số và quy hoạch dài hạn.

Việc triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp, cùng với đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho cơ sở, được đánh giá là bước đi đúng hướng, giúp tăng tính chủ động, rút ngắn quy trình xử lý và nâng cao hiệu quả quản lý.

Trong mọi phương án cải tạo chung cư cũ, bảo đảm quyền lợi của người dân luôn là nguyên tắc xuyên suốt.

Các phương án tái định cư được xây dựng theo hướng linh hoạt, ưu tiên tái định cư tại chỗ hoặc khu vực lân cận, đồng thời bảo đảm điều kiện sống tốt hơn trước.

Theo các chuyên gia, sự đồng thuận của người dân chính là yếu tố then chốt quyết định thành công của các dự án. Nếu không tạo được sự đồng thuận, dù có cơ chế, chính sách tốt cũng khó triển khai hiệu quả.

Đáng chú ý, việc cải tạo không nhằm mục tiêu tăng mật độ dân cư hay phát triển thương mại đơn thuần, mà hướng tới xây dựng không gian sống văn minh, bền vững, hài hòa giữa phát triển và chất lượng sống.

Hướng đi chiến lược cho đô thị bền vững

Dù đã có nhiều giải pháp mới, bài toán nguồn lực vẫn là thách thức lớn đối với Hà Nội trong quá trình cải tạo chung cư cũ. Các chuyên gia cho rằng, cần đa dạng hóa nguồn vốn, trong đó có thể nghiên cứu các kênh như phát hành trái phiếu, đồng thời tăng cường vai trò dẫn dắt của Nhà nước nhằm bảo đảm tính khả thi của các dự án.

Bên cạnh đó, hệ thống chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở, quy hoạch cần tiếp tục được hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, minh bạch, giúp thu hút nguồn lực xã hội tham gia.

Việc Hà Nội chuyển đổi linh hoạt công năng chung cư cũ, kết hợp với lập quy hoạch đồng bộ, kiểm định chất lượng và đổi mới quản trị đô thị, đang mở ra hướng đi mới cho bài toán tồn tại nhiều năm qua. Như các chuyên gia nhận định, nếu được triển khai hiệu quả, đây không chỉ là giải pháp cải tạo nhà ở đơn thuần, mà còn là cơ hội để tái cấu trúc không gian đô thị, khơi thông nguồn lực và nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Xa hơn, đây chính là bước đi quan trọng giúp Hà Nội từng bước hiện thực hóa mục tiêu phát triển đô thị hiện đại, xanh, thông minh và bền vững trong tầm nhìn dài hạn, phù hợp với định hướng xây dựng Thủ đô trong kỷ nguyên mới.

Thùy Chi