Luật Thủ đô (sửa đổi): Mở đường cho tái thiết đô thị với nhiều cơ chế đột phá

Quy định đột phá về linh hoạt chuyển đổi chức năng nhà ở

Ông Luyện Văn Phương, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, thực trạng phát triển đô thị và nhà ở tại Hà Nội hiện nay đối mặt với nhiều bất cập lớn như tiến độ triển khai cải tạo chung cư cũ rất chậm; nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH) cực kỳ hạn chế trong khi nhu cầu của người dân rất cao. Trong khi đó, giá nhà ở thương mại đã vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân. Còn nhà ở tái định cư thì bộc lộ nhiều bất cập như chất lượng kém, không đáp ứng được yêu cầu tái thiết đô thị hiện đại.

Theo ông Luyện Văn Phương, một trong những nguyên nhân chính của thực trạng này nằm ở sự bất cập của các chính sách hiện hành. Tốc độ phát triển đô thị diễn ra nhanh chóng, trong khi việc xây dựng một bộ luật thường mất rất nhiều thời gian. Đến khi phát sinh những bất cập mới lại cũng phải đợi rất lâu mới có thể điều chỉnh được. Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, việc trao quyền chủ động trong việc điều chỉnh các chính sách là vô cùng quan trọng.

Một trong những quy định đáng chú ý tại dự thảo Luật lần này là việc đầu tư xây dựng, cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị và phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố phải bảo đảm các nguyên tắc xây dựng các khu đô thị, đô thị thông minh, đô thị đa chức năng, đa mục tiêu, khu NOXH theo hướng hiện đại, thuận tiện, đồng bộ với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội.

Ông Luyện Văn Phương cho rằng, quy định như trên là nội dung đột phá, theo đó cho phép chuyển đổi linh hoạt chức năng giữa nhà ở thương mại, NOXH và nhà ở tái định cư. Thay vì chỉ tư duy trước đây là ngân sách đầu tư công cho nhà ở tái định cư, chúng ta sẽ sử dụng mô hình đa mục tiêu giữa NOXH và nhà ở tái định cư để tối ưu nguồn lực.

Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cũng chỉ ra, vừa qua, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 261/2025/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 1/72025 của Chính phủ, quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội. TP. Hà Nội cũng đã ban hành nghị quyết để triển khai.

Phấn đấu vượt mục tiêu 120.000 căn NOXH trong giai đoạn 2026-2030

Triển khai các chính sách này, thời gian gần đây, TP. Hà Nội đã chấp thuận số lượng dự án NOXH lớn, với 60.000 căn hộ, nhiều hơn so với trước đây. Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn có những điểm nghẽn. "Hiện nay, các dự án thường bị đình trệ do phải đợi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết", ông Luyện Văn Phương cho biết.

Năm 2025, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 258/2025/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô (Nghị quyết số 258). Theo đó, TP. Hà Nội được trao quyền nghiên cứu và phê duyệt quy hoạch chi tiết trước, sau đó mới cập nhật vào quy hoạch phân khu khi điều chỉnh. Qua đó, tháo gỡ vướng mắc, giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai các dự án.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh, tính ưu việt của việc quy định giao cho TP. Hà Nội được chủ động trong xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp phát triển đô thị xanh, thông minh, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) và cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị.

Theo ông Luyện Văn Phương, khi đã trao quyền cho Hà Nội được xây dựng và điều chỉnh chính sách thì Thành phố có thể điều chỉnh ngay những bất cập để tạo điều kiện phát triển. Trong đó, chỉ riêng về NOXH, nếu xây dựng được chính sách tốt để tháo gỡ những vướng mắc phát sinh, TP. Hà Nội có thể hoàn thành mục tiêu xây dựng vượt mục tiêu 120.000 căn NOXH trong giai đoạn 2026-2030, cao hơn chỉ tiêu 100.000 căn mà Chính phủ giao.

Hay đối với nhà ở tái định cư, khi có chính sách được chuyển đổi, Thành phố không cần đầu tư công mà có thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ NOXH sang nhà ở tái định cư, hoặc ngược lại là từ nhà ở tái định cư sang NOXH hoặc nhà ở thương mại. Qua đó góp phần thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cho người dân.

"Khi được áp dụng cơ chế chuyển đổi mục đích sử dụng, Thành phố sẽ có thể triển khai các khu vực đa mục tiêu, vừa đáp ứng yêu cầu thông minh, hiện đại của một khu đô thị nhưng đồng thời cũng đáp ứng được yêu cầu về nhà ở", ông Luyện Văn Phương nhấn mạnh.

Kỳ vọng đột phá trong cải tạo chung cư cũ

Nêu thực trạng triển khai cải tạo chung cư cũ, Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Thành phố hiện có khoảng 2.160 chung cư cũ. Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2035 là cải tạo toàn bộ hệ thống này.

Song, các quy định hiện hành có nhiều bất cập so với thực tiễn, mà nếu không có các cơ chế đột phá, TP. Hà Nội sẽ khó có thể đạt được mục tiêu này.

"Nghị quyết số 258 của Quốc hội cũng đã có các cơ chế đột phá nhưng trong quá trình triển khai thực hiện chắc chắn sẽ còn phát sinh những "điểm nghẽn" mà ở thời điểm hiện tại chưa nhìn ra được. Do vậy, khi trao quyền cho TP. Hà Nội chủ động, Thành phố hoàn toàn có thể chủ động điều chỉnh các bất cập về chính sách, thực hiện được các mục tiêu đề ra", Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định. Đồng thời, bày tỏ mong muốn Luật Thủ đô (sửa đổi) sớm được ban hành, để tạo điều kiện cho TP. Hà Nội ban hành các chính sách nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh liên quan đến lĩnh vực phụ trách.

Tại Kỳ họp thứ Nhất, Quốc hội khoá XVI tới đây, Quốc hội dự kiến sẽ xem xét, thông qua Luật Thủ đô (sửa đổi). Tinh thần xuyên suốt của dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) là "phân cấp, phân quyền toàn diện, triệt để đi cùng với trách nhiệm giải trình, minh bạch và kiểm soát quyền lực", đúng với yêu cầu "Hà Nội quyết - Hà Nội làm - Hà Nội chịu trách nhiệm".

Khi được trao thẩm quyền, Hà Nội có thể rút ngắn quy trình phê duyệt, chủ động hơn trong triển khai các dự án giao thông, xử lý môi trường và phát triển hạ tầng kỹ thuật... Nhờ các công cụ pháp lý mới này, Hà Nội có thêm điều kiện để xử lý hiệu quả các thách thức đô thị, hướng tới xây dựng một đô thị hiện đại, xanh và phát triển nhanh, bền vững. 

Minh Anh