Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao

Đây là lượng mở bán theo năm cao từng được ghi nhận tại thị trường chung cư Hà Nội, chỉ thấp hơn năm 2019. Đáng chú ý, năm 2025 cũng đánh dấu lượng mở bán kỷ lục của phân khúc giá trên 120 triệu đồng/m2 với gần 4.000 căn (giá bán chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), chiếm 11% số căn mở bán trong năm.

Nhu cầu vẫn duy trì tích cực dù nguồn cung mới mở bán mạnh mẽ. Tổng lượng căn hộ bán được trong quý IV/2025 đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn bán được cả năm lên 34.760 căn.

Các dự án mở bán mới trong quý cuối năm 2025 đạt tỉ lệ hấp thụ trung bình 79%. Mặc dù con số này giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn cho thấy khả năng hấp thụ khá ổn định của thị trường sơ cấp trong bối cảnh nguồn cung mới dồi dào.

Diễn biến giá bán cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa khu vực nội đô và vùng ven. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV/2025 đạt mức hơn 78 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu); thấp hơn 14% so quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so cùng kỳ năm 2024.

Diễn biến trên được thúc đẩy bởi lượng lớn nguồn cung ở vùng ven có mức giá từ 50-60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án mới tại nội thành Hà Nội vẫn tiếp tục duy trì mức giá từ 90-100 triệu đồng/m2.

Tại thị trường thứ cấp, giá thứ cấp trung bình trong quý IV ghi nhận ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không đổi so quý III.

Tốc độ tăng trưởng so cùng kỳ năm trước đã giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức 26% của quý III. Sự hạ nhiệt này diễn ra gần thời điểm cuối năm, được lý giải bởi các yếu tố: mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các quý trước, nguồn cung sơ cấp dồi dào và phản ứng ban đầu của tâm lý người mua trước việc lãi suất tăng.

Tại hội nghị giới thiệu tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội do Công ty CBRE tổ chức ngày 14/1, các chuyên gia của CBRE nhận xét bước sang năm 2026, thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo tiếp tục duy trì nguồn cung ở mức cao, với khoảng 33.000 căn hộ chung cư mới dự kiến được mở bán, gần tương đương với lượng chào bán của năm 2025.

Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá sơ cấp được kỳ vọng sẽ có sự điều tiết rõ rệt hơn, đặc biệt khi các dự án tại khu vực vùng ven và các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò chủ đạo.

Theo CBRE, áp lực cạnh tranh sẽ gia tăng khi nguồn cung từ các khu vực giáp ranh Hà Nội, đặc biệt là Văn Giang (Hưng Yên) vẫn duy trì mức giá thấp hơn đáng kể so với nội đô. Song song đó, những dự án mới tại khu vực trung tâm tiếp tục giữ mặt bằng giá cao, tạo nên sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán được dự báo sẽ chịu áp lực nhất định trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và lượng nguồn cung tương lai tiếp tục gia tăng, khiến người mua có thêm nhiều lựa chọn thay vì phải chấp nhận mức giá cao như giai đoạn trước.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, nhận định sự phát triển của hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tiếp tục là động lực quan trọng thúc đẩy các dự án bất động sản mới, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, trong bối cảnh vĩ mô và mức độ cạnh tranh ngày càng cao, các chủ đầu tư cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về chiến lược tài chính, kinh doanh và phát triển sản phẩm để thích ứng hiệu quả với từng giai đoạn biến động của thị trường.

Thùy Chi