Thị trường nhà thấp tầng ở Hà Nội phục hồi ‘ấn tượng’

Giao dịch sơ cấp khởi sắc nhờ phân khúc thấp tầng

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2025 từ One Mount Group cho thấy bức tranh phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Trong khi nguồn cung căn hộ mới sụt giảm và có sự dịch chuyển mạnh mẽ về khu Đông, thị trường nhà thấp tầng lại ghi nhận sự phục hồi ấn tượng cả về nguồn cung lẫn sức hấp thụ. Tổng lượng giao dịch toàn thị trường giảm nhẹ so với cùng kỳ, chủ yếu do phân khúc thổ cư nội đô trầm lắng.

Theo dữ liệu của One Mount Group, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 18.300 giao dịch bất động sản trong quý 1/2025, bao gồm 8.300 giao dịch sơ cấp và 10.100 giao dịch thứ cấp. So với cùng kỳ năm 2024, tổng lượng giao dịch giảm 14%, nguyên nhân chính được xác định là sự sụt giảm mạnh của giao dịch đất thổ cư tại các quận nội thành.

Tuy nhiên, điểm sáng đến từ thị trường sơ cấp với lượng giao dịch tăng tới 72% so với cùng kỳ năm trước. Động lực tăng trưởng này chủ yếu nhờ sự phục hồi rõ rệt của phân khúc thấp tầng (biệt thự, liền kề, shophouse), được dẫn dắt bởi việc các dự án quy mô lớn chính thức mở bán trở lại trong quý.

Xét về khu vực, 5 quận/huyện ghi nhận lượng giao dịch cao nhất Hà Nội trong quý 1 là Gia Lâm, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai và Long Biên, chiếm tổng cộng 66% giao dịch toàn thị trường. So với quý 4/2024, hầu hết các khu vực đều có giao dịch giảm do yếu tố mùa vụ (trùng kỳ nghỉ Tết Nguyên đán). Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, Hà Đông và Nam Từ Liêm giảm mạnh nhất do thiếu vắng nguồn cung căn hộ sơ cấp mới, trong khi Gia Lâm chỉ giảm nhẹ 10% nhờ giao dịch căn hộ sơ cấp ổn định, và Hoàng Mai thậm chí tăng nhẹ 5%.

Nguồn cung mới dịch chuyển về khu Đông

Trong quý 1/2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 4.000 căn, giảm so với quý trước. One Mount Group cho biết, một số dự án đã nhận đặt chỗ từ cuối năm 2024 nhưng vẫn quyết định hoãn mở bán chính thức trong quý này, phản ánh sự thận trọng của các chủ đầu tư trong việc thăm dò thị trường và điều chỉnh chiến lược bán hàng.

Đáng chú ý là sự dịch chuyển mạnh mẽ về cơ cấu nguồn cung theo khu vực. Khu Tây, vốn chiếm tới 48% thị phần nguồn cung mới cả năm 2024, nay chỉ còn đóng góp 15% trong quý 1/2025 do đại dự án này đã cơ bản hết hàng sơ cấp. Khu Bắc tạm thời vắng bóng nguồn cung mới.

Đi cùng với nguồn cung giảm, lượng tiêu thụ căn hộ mới trong quý 1/2025 cũng giảm theo, đạt khoảng 3.200 căn (giảm 71% theo quý và 23% theo năm). Tỷ lệ hấp thụ lũy kế đạt 80%. Khảo sát của One Mount Group chỉ ra rằng, khó khăn về tài chính và mặt bằng giá bán cao vẫn là hai rào cản chính khiến người mua nhà chưa quyết định xuống tiền.

Tuy nhiên, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình trong quý 1/2025 không tăng so với quý trước, giữ ở mức 76 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là do nguồn cung mới trong quý có mặt bằng giá tương đối hấp dẫn, nhiều dự án mới có mức giá tương đương năm 2023. Khu Đông tiếp tục có mức giá sơ cấp trung bình thấp nhất thị trường (khoảng 68 triệu/m2) nhờ nguồn cung từ các dự án như Masteri Trinity Square, Masteri Lakeside, The Metropolitan (Vinhomes Ocean Park 2), và The Fibonan (Ecopark).

Khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) được dự báo sẽ tiếp tục là tâm điểm thị trường căn hộ nhờ nguồn cung dồi dào và hạ tầng ngày càng hoàn thiện (Vành đai 3.5, Vành đai 4, các cây cầu mới...).

Trong giai đoạn 2025 – 2026, nguồn cung căn hộ mới dự kiến sẽ phân bổ rải rác hơn dọc trục Vành đai 3 và 3.5, thay vì tập trung chủ yếu tại hai đại đô thị như năm 2024. Các chính sách tháo gỡ pháp lý được kỳ vọng sẽ giúp nhiều dự án "đắp chiếu" trước đây có thể tái khởi động, bổ sung nguồn cung cho thị trường. One Mount Group dự báo thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới mỗi năm trong giai đoạn này.

Trái ngược hoàn toàn với thị trường căn hộ, phân khúc thấp tầng lại có một quý khởi sắc. Nguồn cung mới đạt 4.200 căn, mức cao nhất kể từ năm 2023. Lượng tiêu thụ còn ấn tượng hơn với 5.100 căn bán được, cho thấy sức hấp thụ tốt cả nguồn cung mới lẫn lượng hàng tồn kho từ các quý trước. Loại hình nhà liền kề chiếm tới 77% tổng lượng tiêu thụ.

Động lực chính cho sự phục hồi này đến từ việc các đại dự án của Vinhomes như Global Gate, Wonder City và Ocean Park 2 - 3 tung ra nguồn hàng lớn, chiếm hơn 90% tổng nguồn cung mới. Bên cạnh đó là nguồn cung từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu như The Melody Ciputra, An Lạc Green Symphony, Solasta Mansion...

Dự báo cả năm 2025 nguồn cung mới tăng cao hơn giai đoạn 2023-2024, thể hiện sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường nhà ở thấp tầng sau một thời gian dài trầm lắng. Cụ thể, năm 2025, nguồn cung mới thấp tầng đạt khoảng 7.500 căn, cao hơn giai đoạn 2023-2024, trong đó khu vực phía Tây chiếm ưu thế số lượng căn mở mới chiếm khoảng 60%.

Các dự án đều phân bổ tại các khu vực gắn liền với nhiều cơ sở hạ tầng trọng điểm của thành phố như đường Vành đai 2, Vành đai 3.5 và Vành đai 4.

Thùy Chi