Thị trường bất động sản Hà Nội ‘dồi dào’ nguồn cung mới

Hà Nội sẽ dẫn đầu thị trường bất động sản trong ngắn hạn

Nguồn cung dồi dào, thanh khoản cao, làn sóng Bắc tiến là những yếu tố khiến thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục dẫn đầu những năm tới, theo chuyên gia CBRE Việt Nam.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, trong giai đoạn tới, Hà Nội sẽ là thị trường bất động sản chủ lực. Dẫn chứng cho luận điểm trên, ông Kiệt cho biết, sức nóng thị trường đang nghiêng về Hà Nội, biểu hiện cụ thể nhất ở nguồn cung, thanh khoản và giá.

Cụ thể trong quý III, nguồn cung mới ở Hà Nội là 8.277 sản phẩm, trong khi TPHCM chỉ có 127 sản phẩm (thấp nhất một thập kỷ trở lại đây). Từ nay đến năm 2026, Hà Nội dự kiến có 38.000 căn, còn TPHCM chỉ khoảng 29.000 căn - trước nay thị trường này luôn ở thế dẫn đầu cung cầu nhà đất.

Về thanh khoản, riêng quý vừa qua, TPHCM có khoảng 2.000 sản phẩm được hấp thụ, duy trì ở mức ổn định, còn Hà Nội có sức mua rất sôi động với độ hấp thụ tương đương nguồn cung (hơn 8.000 căn). Giá nhà Hà Nội tăng 16%- 27%, còn TPHCM chỉ tăng 4%-8%. Thông thường giá nhà Hà Nội luôn thấp hơn TPHCM khoảng 10-15 triệu đồng mỗi m2, nhưng hiện tại gần như ngang nhau, thậm chí dự kiến còn tăng cao hơn trong những năm tới.

"Triển vọng dài hạn cho cả hai thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhưng trong ngắn hạn, Hà Nội vẫn sẽ là tâm điểm thu hút sự quan tâm chính", ông Kiệt nhận định.

Đồng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn đầu tư Savills, cho rằng Hà Nội đang ở một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ trong khi TPHCM vẫn loay hoay với bài toán phục hồi.

Không chỉ chiếm ưu thế về nguồn cung, yếu tố quan trọng hơn nữa theo ông Khương là Hà Nội có nền tảng phát triển hạ tầng khá tốt, quỹ đất đa dạng và dư địa mở rộng các đại đô thị lớn, tập trung ở phía Tây và cả phía Đông. Các chủ đầu tư phía Nam cũng đang Bắc tiến để tìm quỹ đất phát triển dự án, kéo theo đó là lượng lớn nhà đầu tư bất động sản đổ về thị trường này. Đây sẽ là động lực để tạo ra nhu cầu rất lớn đối với thị trường Hà Nội trong thời gian tới.

Nguồn cung mới tăng, nhưng giá nhà ở khó giảm

Đầu tháng 11/2024, dự án Hanoi Melody (phường Linh Đàm, quận Hoàng Mai) được phát triển bởi Hưng Thịnh Land bắt đầu mở bán đợt đầu khoảng 800 căn hộ với mức giá 62-75 triệu đồng/m2 sau 3 năm tạm dừng triển khai.

Hiện tại, dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và để tạo niềm tin với khách hàng, chủ đầu tư đã phối hợp với ngân hàng cùng giám sát việc thi công, bán hàng, giải ngân thanh toán và cho khách hàng vay vốn.

Ngoài dự án trên, dọc tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài, ít nhất 5 dự án khác cũng được tái khởi động sau nhiều năm ngừng triển khai, trong đó có tổ hợp tháp đôi Kepler Land cao 41 tầng và 37 tầng theo hình thức hỗn hợp trung tâm thương mại - văn phòng cho thuê và các công trình phụ trợ khác của TSQ Land, cũng là đánh dấu sự trở lại của chủ đầu tư này sau nhiều năm vắng bóng.

Tại huyện Hoài Đức, dự án Cienco 5 Tân Lập, sau 15 năm bỏ hoang, chủ đầu tư bắt đầu dọn dẹp, tiến hành xây thô nhiều block liền kề, biệt thự... Dự án nằm ngay sau Khu đô thị Lideco, cách mặt đường Quốc lộ 32 không xa, quy mô hơn 10 ha với 630 căn hộ và nhà vườn.

Ở nhóm các dự án mới, Công ty cổ phần Thiết bị Bưu điện (POSTEF) đang phối hợp với các đối tác di dời cơ sở sản xuất để thực hiện 2 dự án tại 2 khu "đất vàng" số 61 Trần Phú, quận Ba Đình (diện tích gần 9.100m2) và số 63 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân (diện tích hơn 13.000m2).

Tại quận Cầu Giấy, Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm và Tập đoàn Hà Đô dự kiến xây tòa tháp đôi cùng nhà chung cư ở Khu đô thị mới Dịch Vọng (đoạn ven đường Vành đai 2,5 Hà Nội). Theo giới thiệu của chủ đầu tư, tại khu đất HH sẽ xây dựng 2 tòa tháp cao 47 tầng có kiến trúc giống nhau cùng khối đế, còn khu NO11 xây 1 tòa chung cư cao 32 tầng. Cũng vào đầu tháng 11/2024, Taseco Land đã trúng đấu giá ô đất A3/CT2 tại phường Việt Hưng, quận Long Biên với giá hơn 871 tỷ đồng.

Theo thông báo của UBND quận Long Biên vào đầu tháng 4/2024, khu đất này có tổng diện tích hơn 15.597m2, trong đó có 6.245m2 đất xây dựng công trình, tầng cao trung bình 11 tầng, tổng diện tích sàn 68.650m2; 2 tầng hầm với tổng diện tích sàn xây dựng tầng hầm 12.490m2, hơn 9.352m2 còn lại xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sân đường nội bộ, vườn hoa, cây xanh.

Nguồn cung mới tăng, nhưng giá nhà ở sẽ khó giảm ngay bởi các loại chi phí đầu vào phát triển dự án như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền sử dụng đất… đều tăng cao.

Tại huyện Đông Anh, vào cuối tháng 10/2024, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt kết quả đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án xây dựng Khu đô thị mới G19 tại xã Kim Nỗ, cho Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Trung Yên (trước đó cạnh tranh cùng Everland).

Dự án có quy mô 174 căn nhà ở liền kề cao 5 tầng, 56 căn nhà ở biệt thự cao 3 tầng, các tòa nhà ở xã hội I (598 căn, cao 30 tầng), nhà ở xã hội II (188 căn, cao 25 tầng) và nhà ở xã hội III (94 căn, cao 10 tầng), ngoài ra còn có trung tâm thương mại cao 5 tầng, nhà văn hóa, trường mầm non...

Tương tự, tại các xã Tàm Xá và Vĩnh Ngọc, huyện Xuân Canh, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt kết quả đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm đối với Liên danh Tập đoàn Vingroup - Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển thương mại Long Hải - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn để triển khai khu đô thị thông minh - sinh thái với tổng diện tích nghiên cứu sử dụng đất khoảng 268 ha (hiện trạng khu đất chưa giải phóng mặt bằng), quy mô dân số khoảng 38.500 người…

Thị trường bất động sản "tăng nhiệt" theo nguồn cung

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sau giai đoạn khó khăn kéo dài, thị trường bất động sản đang cho thấy sự chuyển biến theo chiều hướng ngày một tốt lên nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ, đặc biệt là hành lang pháp lý được hoàn thiện hơn khi các sắc luật mới gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024. Các phân khúc thị trường, từ bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại… tới bất động sản công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tích cực.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, những dự án được tái khởi động cũng như xây mới không chỉ bổ sung nguồn cung mới cho thị trường bất động sản Thủ đô trong các năm tới, mà còn giúp giải cơn khát nhà ở đã "đeo bám" nhiều năm nay. Theo bà Miền, khi nguồn cung gia tăng, thị trường sẽ "tăng nhiệt" trong những tháng cuối năm nay.

Các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam dự báo, giai đoạn từ quý IV/2024 đến năm 2027, Hà Nội dự kiến bổ sung 70.000 căn hộ và 8.600 căn bất động sản liền thổ, cao hơn đáng kể so với con số 29.300 căn hộ và 4.400 căn liền thổ tại TPHCM. Tuy nhiên, giá nhà ở sẽ khó giảm ngay, khi mà các loại chi phí đầu vào phát triển dự án như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền sử dụng đất… đều tăng cao.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, ngoài các chi phí trên, việc Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định cụ thể điều kiện của chủ đầu tư tham gia dự án, cũng như liên quan đến việc chậm triển khai sẽ bổ sung thuế, các quy định liên quan tái định cư… cũng làm cho chi phí ban đầu tăng.

Lý giải nguyên nhân tăng giá của thị trường chung cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh nêu ra ba nguyên nhân. Thứ nhất, thị trường mang tính chất chu kỳ. Giá chung cư tăng do bản chất thị trường đang trong giai đoạn phục hồi, loại hình phục hồi đầu tiên sẽ là sản phẩm mang tính chất ở thực.

Thứ hai là nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường, trong khi lực cầu là rất lớn. Đơn cử như ở Hà Nội, mỗi năm cần thêm khoảng 100.000 - 170.000 căn hộ mới, trong khi nguồn cung từ đầu năm mới đáp ứng khoảng 30.000 căn, năm ngoái khoảng 10.000 căn.

Thứ ba là do yếu tố tâm lý thị trường. Cụ thể, thời điểm giá chung cư tăng chưa nhiều, người dân có xu hướng chờ giảm giá. Nhưng khi thấy giá tăng khoảng 10-20% thì tất cả mọi người đều đổ vào mua vì sợ giá sẽ tiếp tục tăng nữa. Việc này bồi thêm một đòn tâm lý khiến cho thị trường lại dội lên.

Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, điểm tích cực của giỏ hàng cuối năm chủ yếu là các dự án căn hộ chung cư, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và đang có lượng giao dịch tốt hơn hẳn so với các phân khúc khác. Đặc biệt, các dự án được tái khởi động, mở bán trở lại trong giai đoạn này đều đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, tạo được niềm tin cho người mua nhà, nhà đầu tư.

Dự báo của CBRE riêng trong quý cuối năm 2024, nguồn cung mới sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua. Một tỉ lệ lớn nguồn cung dự kiến tập trung tại phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, sẽ có thêm các dự án hạng sang triển khai mở bán vào cuối năm, tiếp tục kéo mặt bằng giá bán sơ cấp đi lên trong quý cuối cùng của năm. Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp vẫn sẽ tiếp tục đà tăng trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp duy trì dồi dào, tuy nhiên với mức tăng ổn định hơn.

Thùy Chi