Nhận định thị trường bất động sản Hà Nội trong 6 tháng cuối năm

Mức độ quan tâm tăng trưởng tích cực

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm, tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TPHCM cho thấy, hầu hết các loại hình bất động sản đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng trưởng tích cực, thể hiện những biến động mạnh về mức độ quan tâm.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận biến động mạnh nhất ở loại hình đất nền. Cụ thể, lượt tìm kiếm các loại đất nền, thổ cư tăng 118% so với cùng kỳ năm 2023. Chung cư Hà Nội cũng là loại hình có biến động lượt tìm kiếm tăng mạnh trong nửa đầu năm 2024, với mức tăng khoảng 46% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, nhà riêng, nhà phố và biệt thự ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lần lượt 33%, 27% và 9%.

Tuy không biến động mạnh như Hà Nội nhưng lượt tìm kiếm các loại hình bất động sản tại TPHCM cũng ghi nhận mức tăng khá cao. Cụ thể, lượt tìm kiếm các loại đất tăng 45%; nhà riêng tăng 34%, chung cư, biệt thự và nhà phố tăng lần lượt 33%, 25% và 22%.

Về giá bán chung cư trên thị trường sơ cấp, theo thống kê của CBRE (đơn vị tư vấn bất động sản) đến thời điểm hiện tại, mức giá trung bình đã tiệm cận 60 triệu đồng/m2 và mức giá tại hai thị trường Hà Nội và TPHCM gần ngang nhau. Tỷ trọng nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục tăng, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá giữ ở mức cao.

Cùng với chung cư, giá nhà riêng cũng tăng 32% so với nửa đầu năm 2023. Nguyên nhân được cho là do giá chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm, nhiều người chuyển sang tìm kiếm nhà riêng ở cùng tầm giá 2-4 tỉ đồng, khiến giá bán ở phân khúc này cũng tăng mạnh. Tương tự, giá đất, giá biệt thự và nhà phố tại Hà Nội cũng tăng lần lượt 19%, 18% và 10%. Khảo sát với nhóm các nhà môi giới, đa số cho biết, giao dịch nhà riêng tương đối ổn định trong hai quý vừa qua.

Phân khúc căn hộ hạng sang áp đảo thị trường

Theo Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung thị trường Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn thời kỳ 2020-2023 và bằng khoảng 69% năm 2019 - thời kỳ trước COVID-19

Trong đó, phân khúc cao cấp (khoảng giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số - khoảng 70% trong 6 tháng cuối năm 2024 và chiếm khoảng 68% trong năm 2025.

Về giao dịch sơ cấp, Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing dự báo, số căn bán được toàn Hà Nội năm 2024 sẽ bằng hoặc vượt số căn 2022, đạt khoảng 20.000 căn. Trong đó, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm trọng số lớn, ước đạt khoảng 17.000 căn hộ, tương đương 85% toàn thị trường.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định, thị trường Hà Nội đang khởi đầu cho một chu kỳ mới. Ở giai đoạn Quý 1 chỉ đáp ứng cho những người mua nhà, nhà đầu tư có nhu cầu cấp bách và có dòng tiền nhàn rỗi trước. Bên cạnh đó, có các khách hàng, nhà đầu tư đang "nín thở" chờ đợi, nghe ngóng những thay đổi nhờ những trợ lực đặc biệt.

Ông Trung cho biết, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, có khoảng 13,5 triệu tỉ đồng tiền gửi ngân hàng trong 2023. Sắp tới số tiền này sẽ được sử dụng thế nào, ông Trung cho rằng bất động sản vẫn là một trong những kênh mà họ lựa chọn trong thời gian tới.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, dự báo nửa cuối năm nay, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn đầu về thanh khoản so với đất nền, nhà phố hay bất động sản nghỉ dưỡng. Do sự chênh lệch cung - cầu của loại hình này vẫn tương đối lớn. Do đó, dù hạ nhiệt quan tâm, giá bán căn hộ, nhất là dự án mới khó giảm thời gian tới.

Theo Trung tâm nghiên cứu thị trường OneHousing, nguồn cung chung cư Hà Nội dự kiến đạt 22.000 căn trong năm nay, bằng 69% thời điểm trước dịch COVID-19. Phân khúc cao cấp 50-80 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) tiếp tục gia tăng thị phần nửa cuối năm nay, chiếm khoảng 70%.

Dự báo năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (80-230 triệu đồng mỗi m2) tại phía Tây và Bắc thủ đô. Trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng mỗi m2 chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường.

Mong muốn các luật liên quan đến bất động sản sớm đi vào cuộc sống

Trước diễn biến thực tế 6 tháng qua, cùng với kỳ vọng có được trợ lực mạnh mẽ nếu các luật liên quan tới bất động sản sớm đi vào cuộc sống, kịch bản cho thị trường 6 tháng cuối năm cũng dần rõ nét.

Tại chương trình kỳ họp thứ 7 diễn ra vào cuối tháng 6, Quốc hội đã xem xét thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, cho phép 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có nhiều nội dung đổi mới hết sức quan trọng trong quản lý, lành mạnh hóa thị trường, phát triển các phân khúc nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, nhiều chính sách trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có thể thực hiện được ngay mà không cần phải đợi văn bản hướng dẫn chi tiết, như chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…

Cùng đặt nhiều kỳ vọng Quốc hội cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm, PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cho rằng, nếu có những "cú hích", thị trường sẽ theo kịch bản tăng trưởng mạnh mẽ. Theo PGS. TS Chung, Chính phủ đang khẳng định có đầy đủ cơ sở cho các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành được ban hành bảo đảm tiến độ, chất lượng, để triển khai thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản khi các luật này có hiệu lực, qua đó tạo hành lang pháp lý đồng bộ, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes nhận định, khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực trong quý III/2024, thị trường sẽ rõ rệt hơn. Đặc biệt, với việc luật sẽ ban hành quy định người Việt Nam ở nước ngoài được mua nhà, đất ở Việt Nam, chắc chắn sẽ có một lượng tiền lớn đổ vào kích thích thị trường trở lại. Tuy nhiên, ông Chung cho rằng thị trường sẽ không quá sôi động hay bùng nổ trở lại mà chỉ bắt đầu có giao dịch ổn định hơn.

Đối với sản phẩm chung cư ở Hà Nội, Tổng Giám đốc SGO Homes dự báo giá sẽ có chiều hướng tăng. Điển hình như các dự án mở bán mới gần đây đều ghi nhận tăng 5% - 10% so với giai đoạn trước và đầu năm. Dù mức tăng không nhiều nhưng ông tin rằng xu hướng sẽ tăng trong năm nay và cả năm sau. Bởi vì bản chất trong ngắn hạn, nguồn cung Hà Nội không có gì thay đổi.

"Giá chung cư Hà Nội hiện tại dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 không còn tồn tại. Trong khi đó, giá chung cư nội đô bắt đầu tiệm cận đến mức hơn 100 - 150 triệu đồng/m2. Điều này sẽ dẫn đến câu chuyện giá chung cư Hà Nội sẽ giống TPHCM cách đây vài năm".

Cũng theo CEO SGO Homes, khi giá căn hộ Hà Nội tăng cao thì nhu cầu đầu tư sẽ không tăng mạnh trong thời gian tới. Hiện nay, các đối tượng khách hàng có trong tay 5-10 tỉ đồng gần như không còn cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội. Theo quan sát của ông, từ tháng 5 trở đi xu hướng dòng tiền là "chảy" vào các tỉnh ven đô Hà Nội.

Với thị trường tỉnh, ông Chung nhìn nhận đất nền sẽ hồi phục trở lại vì xét khẩu vị chung của thị trường. Hơn nữa, sau 1/1/2025, những đô thị loại I, II, III không được phân lô bán nền thì những sản phẩm đất này sẽ càng thu hút hơn trong vòng 1-2 năm tới. Do đó, ông Chung nhận định, những nhà đầu tư bài bản, chuyên nghiệp hơn được cho là sẽ hướng đến đầu tư các sản phẩm có nhà trên đất. Các đô thị được đầu tư bài bản ở các tỉnh hoặc những sản phẩm nghỉ dưỡng biển, đặc biệt căn hộ dưới 2 tỉ đồng đã có phục hồi trở lại…

Thùy Chi