Những điểm sáng thị trường bất động sản công nghiệp Hà Nội

63% vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Thủ đô

Với việc hạ tầng giao thông ngày một phát triển, các dự án như đường vành đai 4 tại Hà Nội và đặc biệt là cao tốc Bắc – Nam đang được đẩy mạnh sẽ là các yếu tố giúp bất động sản khu công nghiệp Việt Nam nói chung và khu công nghiệp Thủ đô Hà Nội tăng khả năng cạnh tranh, hướng tới sự phát triển trong dài hạn.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến cuối tháng 5/2023, có 962 dự án vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 5,26 tỉ USD Mỹ, tăng 66,4% so với cùng kỳ năm trước về số dự án và tăng 27,8% về số vốn đăng ký. Với mối quan hệ vô cùng chặt chẽ giữa bất động sản khu công nghiệp và FDI, lượng vốn chảy vào Việt Nam cho thấy tiềm năng phát triển loại hình này còn rất lớn.

Bên cạnh đó, nhiều khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn đang được nhiều doanh nghiệp nước ngoài quan tâm do xu hướng chuyển dịch công xưởng sản xuất ra khỏi Trung Quốc để phân tán rủi ro. Với sự ổn định về chính trị cùng vị trí trọng yếu, Việt Nam đang là một điểm đến hấp dẫn với nhiều doanh nghiệp lớn của thế giới.

Đặc biệt, bên cạnh các tỉnh, thành phố đã được đầu tư các khu công nghiệp lớn như Bắc Giang, Bình Dương…thì Hà Nội cũng đang trở thành địa điểm thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất. Số liệu thống kê cho thấy đà tăng nguồn vốn FDI từ các tập đoàn nước ngoài gia tăng là minh chứng rõ nét nhất, tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Số liệu thống kê từ Savills Hà Nội cho thấy, tính đến tháng 4/2023, Việt Nam có vốn FDI đăng ký mới là 8,88 tỷ USD, bằng 82,1% theo năm. Khoảng 750 dự án nước ngoài mới đã được cấp phép với tổng vốn 4,1 tỷ USD. Vốn tăng thêm đến từ 386 dự án, tăng 19,5%. Trong đó, chế biến, chế tạo có vốn đầu tư lớn nhất với 57,8%, tương đương hơn 5,1 tỷ USD. Bất động sản đứng thứ ba và bán buôn, bán lẻ đứng thứ tư.

Trong khi đó, báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội, lũy kế đến nay, thu hút vốn FDI của Hà Nội đạt khoảng 69.844 triệu USD (đứng thứ 2 toàn quốc), trong đó, có 7.099 dự án cấp mới còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký là 28.459 triệu USD; 2.004 lượt dự án tăng vốn với số vốn đăng ký tăng thêm đạt 11.550 triệu USD; 5.017 lượt góp vốn, mua cổ phần với giá trị vốn góp đạt 21.836 triệu USD. Lĩnh vực thu hút vốn lớn nhất là bất động sản, chiếm đến 63%, tiếp theo là dịch vụ buôn bán hàng hóa (9%), xây dựng và khoa học, công nghệ (5%)…

Mở rộng phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ kéo theo nhiều hiệu quả

Tính đến hết quý I/2023, tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt trên 80%. Tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam, tỉ lệ lấp đầy khu công nghiệp đều duy trì trên 90% trong năm 2022. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TPHCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. Bình Dương có tỉ lệ lấp đầy cao nhất, đạt trên 95%.

Tại Hà Nội, điển hình một số khu công nghiệp đang đứng đầu là khu công nghiệp tập trung Sài Đồng A có vị trí tại Thị trấn Sài đồng thuộc Thủ đô Hà Nội. Khu công nghiệp Sài Đồng A có diện tích 420 ha; là khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Chủ đầu tư là Công ty liên doanh giữa Công ty Điện tử Hà Nội (Hanel) và Công ty Deawoo Engineer Contruction (Hàn Quốc). Quy hoạch đề xuất khu công nghiệp tập trung Sài Đồng A tiếp tục duy trì khu công nghiệp tại đây với diện tích 197 ha, theo hướng thu hút đầu tư nước ngoài để xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chuẩn bị mặt bằng cho các doanh nghiệp FDI vào thuê đất để đầu tư sản xuất kinh doanh.

Kế tiếp là khu công nghiệp Nội Bài được phát triển bởi Công ty TNHH phát triển Nội Bài. Đây là một liên doanh giữa Aubridge Behard (Malaysia) và Tổng Công ty Đầu tư phát triển Hạ tầng đô thị (Việt nam). Khu công nghiệp Nội Bài có vị trí gần ngay với sân bay Nội Bài và cách trung tâm TP. Hà Nội 35 km.

Khu công nghiệp Nội Bài có tổng diện tích là 100 ha, được chia thành hai bước phát triển: Bước 1 (50ha), bước 2 (50ha) và đã được cho thuê 100%. Thời gian thuê là 50 năm (tính từ năm 1994 đến năm 2044) có tất cả 39 nhà đầu tư trong khu công nghiệp Nội Bài chủ yếu bao gồm nhà đầu tư đến từ: Nhật Bản, Mỹ, Trung Quốc, Đài Loan, Hàn Quốc, Thái Lan, Singapore và Malysia. Trong đó nhà đầu tư Nhật Bản chiếm 70% và số dự án đã đầu tư tại đây là 39 dự án.

Tiếp theo có thể kể đến là Khu công nghiệp Thăng Long, nằm khoảng giữa đường đi từ Hà Nội đến sân bay quốc tế Nội Bài được thành lập và cấp giấy phép từ năm 1997. Với tổng vốn đầu tư xây dựng hạ tầng là 76.846.000 USD, phía Nhật Bản bỏ 58% vốn, xây dựng cơ sở hạ tầng, kêu gọi đầu tư, và có quyền sử dụng đất trong 50 năm.

Khu công nghiệp Thăng Long đã tạo ra 8.000 công ăn việc làm và dự tính đến khi hoàn tất các giai đoạn xây dựng, Khu công nghiệp Thăng Long sẽ tạo được 30.000 công ăn việc làm cho người lao động. Với cơ sở hạ tầng Quy mô phát triển, khu công nghiệp Thăng Long có diện tích đất chiếm 302ha. Thời gian thuê đất tới năm 2047. Cho đến nay, Khu công nghiệp Thăng Long đã thu hút 31 nhà đầu tư, hầu hết là các nhà đầu tư của Nhật, ngoại trừ 1 nhà đầu tư của Malaysia và 1 của Singapore. Các nhà đầu tư này phần lớn là ngành điện tử, lắp ráp điện tử, sản xuất linh kiện ô tô và xe máy.

Một bất động sản công nghiệp lớn nữa không thể không kể tới đó là khu công nghệ cao sinh học, có quy mô diện tích khoảng 200ha thuộc địa phận các xã Tây Tựu, Liên Mạc, Thụy Phương, Minh Khai và Cổ Nhuế của Quận Từ Liêm. Khu công nghệ cao sinh học Hà Nội sẽ đầu tư xây dựng các xí nghiệp, công trình phát triển công nghệ và thử nghiệm; trung tâm điều hành, dịch vụ công cộng, công viên cây xanh, hồ điều hòa, khu đào tạo, viện nghiên cứu, bệnh viện, khách sạn...

Nhìn chung, việc đẩy mở rộng phân khúc bất động sản công nghiệp là việc làm rất quan trọng, thu hút nhiều hơn nữa các nhà đầu tư quốc tế trong tương lai. Đặc biệt, xu hướng xây dựng khu đô thị trong khu công nghiệp phát triển, khiến cho các nhà đầu tư thấy rằng đây chính là mảnh đất màu mỡ để các nhà đầu tư bất động sản khai thác, nắm bắt cơ hội đầu tư sinh lời vượt trội.

Tuy nhiên, hiện nay phát triển bất động sản công nghiệp vẫn còn nhiều "lực cản", khâu giải phóng mặt bằng còn chậm gây "nút thắt" ở nhiều dự án, nhiều khu công nghiệp còn hạn chế về các dịch vụ phục vụ cuộc sống của người lao động và gia đình, hạ tầng kết nối còn thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà xưởng... Do đó, cần đẩy mạnh các giải pháp tháo gỡ để mở rộng phân khúc này.

Đánh giá về xu hướng của thị trường bất động sản công nghiệp trong tương lai, đại diện Savills Hà Nội cho biết, hiện nay ở khu vực miền Bắc nói chung có rất nhiều tiềm năng để có thể thu hút nhiều nhà đầu tư hơn và tăng nhu cầu về bất động sản công nghiệp. Điển hình, có nhiều hoạt động tích cực từ các nhà sản xuất đang thực hiện chiến lược China Plus One và họ đang tìm kiếm các tài sản công nghiệp xây sẵn ở các tỉnh cấp 1 và 2 với các hợp đồng thuê ngắn hạn đến trung hạn và tiềm năng xây dựng các cơ sở của riêng họ trong tương lai. Có thể thấy nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn vượt trội so với các sản phẩm khác. Các doanh nghiệp hiện tại hoặc đối thủ cạnh tranh mới đang tích cực kiểm tra thị trường và tìm kiếm cơ hội ở cả tỉnh cấp 1 và cấp 2…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi mở rộng phân khúc phát triển bất động sản công nghiệp thì phân khúc nhà ở xung quanh khu công nghiệp cũng sẽ gia tăng, nhờ đó phân khúc nhà ở cũng sẽ theo đà tăng trưởng. Đầu tư bất động sản liền kề khu công nghiệp đem đến nhiều nguồn lợi nhuận từ việc giá trị tăng lên theo thời gian và khai thác kinh doanh buôn bán, đầu tư cho thuê…

Có thể thấy, đòn bẩy cho bất động sản công nghiệp chính là hạ tầng phục vụ công nghiệp như logistic, giao thông, cầu cảng được đầu tư bài bản. Việc này sẽ thu hút sức thuê để phát triển sản xuất kinh doanh của các khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông liên kết vùng hiện hữu và các dự án cao tốc trọng điểm đang được triển khai ở sẽ kết nối và rút ngắn thời gian lưu thông, vận chuyển hàng hóa từ các khu công nghiệp, đây là điều kiện cần thiết để tạo lực đẩy phát triển cho bất động sản công nghiệp.

Thùy Chi