Tác động và xu hướng thị trường chung cư trong mùa COVID-19

Bất động sản vẫn sẽ là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới- Ảnh minh họa

Bộ Xây dựng cho biết, hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ đã được kiểm soát, sau khi Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương có các văn bản chỉ đạo kịp thời đưa ra các thông báo, cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn.

Bên cạnh việc kiểm soát giá đất “sốt” cục bộ, Bộ Xây dựng cho biết, giá căn hộ chung cư vẫn tăng bất chấp dịch bệnh. Thống kê giá giao dịch căn hộ chung cư bình quân trong quý II vừa qua tại Hà Nội tăng khoảng 5-7% so với quý trước.

Quý II/2021 được nhận định là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng. Lý do cụ thể của việc tăng giá này phải kể đến việc cơ sở hạ tầng được phát triển, và quan trọng hơn là chất lượng dự án được cải thiện. 

Tổng hợp số liệu từ các địa phương cũng cho thấy, trong quý II, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng... có 29.949 giao dịch bất động sản thành công; tổng lượng giao dịch bình quân tăng 18% bằng so với quý trước và chỉ nhỉnh hơn khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2020. Cụ thể, tại Hà Nội, dự án Sunshine Garden tăng khoảng 5,9%, Xuân Mai Complex tăng khoảng 4,5%, Hòa Bình Green City tăng khoảng 5,1%...

Với các căn hộ bình dân có mức giá từ 25-30 triệu đồng/m², các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có, căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm. Trong khi nguồn cung loại căn hộ này ngày một hạn chế thì nhu cầu của người dân vẫn còn nhiều, dẫn đến giá bán phân khúc này tiếp tục tăng.

Sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp, chiếm phần lớn nguồn cung mở bán mới trong thời gian qua. Giá căn hộ chung cư trung cấp dao động khoảng 30 triệu đồng/m² đến dưới 50 triệu đồng/m².

Ngoài ra, thị trường căn hộ cao cấp còn xuất hiện những dự  án có mức giá bán cao ở các thành phố lớn Hà Nội. Theo đó, các dự án có giá chào bán trên thị trường từ khoảng 110 triệu đồng đến 700 triệu đồng/m².

Quan sát thực tế cho thấy, giá nhà đất tại Hà Nội đã hình thành mặt bằng giá mới. Nếu 3 năm trước căn hộ cao cấp khoảng 35-45 triệu đồng/m² thì nay phân khúc này đã điều chỉnh lên mức 40-60 triệu đồng/m². Còn các phân khúc khác cũng đã liên tục thiết lập những mặt bằng giá mới.

Do dịch COVID-19 diễn biến phức tạp nên nhu cầu mua bán nhà chung cư giảm, tuy nhiên giá rao bán trung bình của căn hộ chung cư ở Hà Nội trong tháng 4/2021 vẫn tăng 1% so với tháng 3 và tăng 5% so với cùng kỳ năm 2020, ở mức 30-40 triệu đồng/m². Tháng 5, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư ở Hà Nội tăng 5% so với tháng 4 và giá rao bán căn hộ chung cư cũng tăng theo, ở mức 42-45 triệu đồng/m².

Giá nhà chung cư tăng nhanh thể hiện qua giá bán căn hộ  ở một số dự án như: Dự án như Summit Building ở Trần Duy Hưng được rao bán với mức 45-62 triệu đồng/m² mặc dù dự án mới hoàn thiện phần thô, chỉ là 1 tòa nhà hỗn hợp 35 tầng được chuyển đổi từ dự  án xây dựng trụ sở văn phòng và trung tâm giới thiệu sản phẩm; Dự án The Nine ở Phạm Văn Đồng, Cầu Giấy cũng là một tòa nhà hỗn hợp và được nhiều môi giới chào bán ở mức 41-54 triệu đồng/m²…

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc giá chung cư liên tục tăng dù diễn biến dịch COVID-19 phức tạp và kéo dài do chung cư là sản phẩm phục vụ nhu cầu và kế hoạch sinh sống dài hạn của người dân, nên không liên quan nhiều đến những sự kiện như bệnh dịch. Do đó thị trường chung cư ít bị tác động và luôn có xu hướng tăng giá.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ Phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội đánh giá, dưới tác động của COVID-19, một số dự án có chất lượng tốt, vị trí phù hợp và tích hợp đầy đủ tiện ích vẫn ghi nhận mức hấp thụ tốt và thậm chí có những điều chỉnh tăng giá cho giai đoạn bán kế tiếp. Do vậy việc tăng giá trong thời gian vừa qua phần lớn là do giá sơ cấp của một số dự án mới được đưa ra cao hơn mặt bằng chung, khiến bình quân giá của thị trường tăng lên, thiết lập một mặt bằng giá mới.

Dự  đoán về giá trong thời gian tới, bà Đỗ Thị Thu Hằng nhận định, xét về vấn đề nguồn cung, việc ra mắt dự án mới có thể sẽ được các chủ đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng trước những thách thức về dịch bệnh COVID-19 như hiện nay. Theo số liệu ghi nhận của Savills, tổng nguồn cung hiện nay tuy thấp hơn so với năm 2019 nhưng hiện thị trường vẫn có những dự án đã được chuẩn bị từ rất lâu trước đó, do đó, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trên thực tế là không khan hiếm. Các dự án với chất lượng cao sẽ có giá chào bán cao hơn, tuy nhiên không phải tất cả các dự án đều sẽ tăng giá. Và trong bất kỳ hoàn cảnh nào thì bất động sản vẫn sẽ là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới. 

Dưới góc nhìn của một chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính Đánh cho rằng, giá sẽ còn tăng trong thời gian tới, do áp lực đầu vào của bất động sản đang tăng. Lạm phát ở nhiều mặt hàng, giá đất đền bù giải phóng mặt bằng cao khi giá đất ở các địa phương đang được điều chỉnh tăng 10-15%, vật liệu xây dựng tăng giá từ 40 - 50% nên giá nhà, đất chắc chắn không giảm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, về dài hạn, giá nhà tại các thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng do nhiều yếu tố, tuy nhiên người dân vẫn sở hữu được nhà ở nếu có hướng tiếp cận đúng.

Phân tích nguyên do, ông Nguyễn Quốc Anh cho hay, tại các khu vực trung tâm, dự án mới ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu mua nhà ở ngày càng tăng. Hiện nay, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam chỉ mới đạt khoảng 35%, Hà Nội khoảng 49%, khá thấp so với khu vực và thế giới. Với tốc độ đô thị hóa còn thấp, lượng cư dân ở các tỉnh đổ về Hà Nội sẽ ngày càng nhiều hơn, trong khi nhà ở là nhu cầu hiện hữu của tất cả mọi người.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tại các dự án cũng tăng do giá đất, vật liệu xây dựng, thuê nhân công tăng, góp phần đẩy giá nhà tăng cao hơn. Ông Quốc Anh nhấn mạnh, khi nhu cầu ngày càng tăng và nguồn cung giới hạn, thì giá nhà sẽ càng tăng cao hơn, nhất là những dự án tiện ích, có mặt bằng đẹp.

Để có thể tiếp cận nhà ở với giá tốt, ông Nguyễn Quốc Anh cho hay, nên định hướng mua nhà ở các dự án xa trung tâm hay các khu vực lõi mới. Bởi hiện tại ngoài việc đưa các dự án ra xa trung tâm, các chủ đầu tư cũng tích cực hỗ trợ tài chính cho khách hàng với những gói vay dài hạn, lãi suất ưu đãi... Tuy nhiên, người mua cần cân đối giữa tiện ích mong muốn với khả năng tài chính, bởi rất khó để mua được một ngôi nhà ở vùng ven hay lõi mới giá rẻ hơn, nhưng vị trí, tiện ích lại tương đương như trong khu vực trung tâm.

Thùy Chi