Từ mô hình TOD đến những không gian phát triển mới của Hà Nội

Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm xác định mô hình phát triển đa tầng, đa cực, đa trung tâm, gắn các cực tăng trưởng, trung tâm lớn và các trục động lực với hệ thống hạ tầng giao thông. Trong đó, hệ thống đường sắt đô thị và các khu vực TOD được định hướng là một cấu phần quan trọng trong tổ chức không gian phát triển.

Theo Quy hoạch tổng thể Thủ đô, hệ thống TOD gắn với đường sắt đô thị được tổ chức tại các ga và đầu mối giao thông quan trọng, hình thành các trung tâm đô thị mật độ cao, đa chức năng, góp phần tái cấu trúc không gian đô thị, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển giao thông công cộng.

Định hướng này đang được Hà Nội cụ thể hóa trong công tác quy hoạch năm 2026. Thành phố triển khai lập 81 quy hoạch, gồm 63 quy hoạch phân khu đô thị, 13 quy hoạch phân khu khu chức năng và 5 quy hoạch không gian ngầm, chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật. Trong đó, khoảng 22 quy hoạch phân khu được ưu tiên tại các khu vực động lực, cực tăng trưởng, phía Tây Vành đai 4, các khu vực TOD và không gian ngầm.

Việc đồng thời triển khai quy hoạch và phát triển giao thông công cộng cho thấy TOD được đặt trong tổng thể tổ chức không gian Thủ đô, thay vì chỉ được xem xét như mô hình phát triển quanh một nhà ga.

TOD gắn phát triển giao thông với khai thác nguồn lực đất đai

Một trong những nội dung đáng chú ý trong cách tiếp cận của Hà Nội là gắn phát triển TOD với khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Luật Thủ đô năm 2026 tiếp tục quy định về phát triển đô thị theo mô hình TOD. Theo đó, khu vực TOD bao gồm nhà ga, đề-pô đường sắt và vùng phụ cận được xác định theo quy hoạch để xây dựng đường sắt kết hợp cải tạo, chỉnh trang và đầu tư phát triển đô thị. Luật cũng quy định các chính sách phát triển đô thị tại khu vực TOD theo mô hình đô thị nén, đồng thời cho phép xem xét các khoản thu từ TOD, khai thác giá trị tăng thêm từ đất và một số nguồn thu liên quan để phục vụ phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng và hạ tầng khu vực TOD.

Cách tiếp cận này tạo cơ sở để Hà Nội gắn quy hoạch đô thị với đầu tư giao thông, đồng thời khai thác giá trị gia tăng của đất đai từ quá trình đầu tư hạ tầng.

Trong năm 2026, Thành phố cũng xác định rõ yêu cầu đổi mới tư duy quản lý đất đai, chuyển từ quản lý quỹ đất hiện có sang chủ động tạo lập và phát triển quỹ đất để tạo nguồn lực cho phát triển. Việc tạo lập quỹ đất được gắn với các tuyến đường sắt đô thị, đường vành đai, trục giao thông chiến lược và các khu vực chỉnh trang, tái thiết đô thị.

Cùng với đó, Hà Nội đang rà soát các dự án sử dụng đất chậm triển khai, quỹ đất do Nhà nước quản lý, đất tại các cơ quan, trụ sở dôi dư, đất sau cổ phần hóa, các dự án tồn đọng kéo dài và cơ sở sản xuất đã di dời khỏi nội thành để có phương án xử lý, khai thác phù hợp. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai trên toàn địa bàn trong tháng 10/2026.

Theo báo cáo của Thành phố, Hà Nội có khoảng 4,9 triệu thửa đất; đến nay cơ sở dữ liệu đã hoàn thành đối với 3,5 triệu thửa, trong đó 2,5 triệu thửa đạt yêu cầu "đúng, đủ, sạch, sống".

Những nhiệm vụ này tạo nền tảng dữ liệu và quỹ đất để việc phát triển đô thị gắn với hạ tầng giao thông được triển khai theo quy hoạch, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nguồn lực đất đai.

Mở rộng không gian đô thị gắn với mạng lưới giao thông công cộng

Cùng với hoàn thiện cơ chế và quy hoạch, việc phát triển mạng lưới đường sắt đô thị đang tạo thêm cơ sở để Hà Nội tổ chức lại không gian đô thị theo hướng đa cực, đa trung tâm.

Quy hoạch tổng thể Thủ đô xác định các trung tâm TOD ở nhiều cấp độ, từ các đầu mối giao thông cấp quốc gia, cấp vùng đến các trung tâm TOD cấp thành phố và các khu vực TOD cấp khu vực. Các trung tâm này được định hướng hình thành những vùng phát triển động lực, gắn với các tuyến đường sắt đô thị và các hành lang phát triển.

Theo cách tiếp cận này, các nhà ga đường sắt đô thị không chỉ là điểm trung chuyển hành khách mà còn có thể trở thành hạt nhân tổ chức không gian đô thị, nơi kết nối giao thông với nhà ở, thương mại, dịch vụ, công trình công cộng và các chức năng đô thị khác.

Thực tế khai thác tuyến Nhổn - Ga Hà Nội cho thấy nhu cầu đối với loại hình vận tải này đang được hình thành rõ hơn. Sau 2 năm đưa đoạn trên cao vào khai thác thương mại, từ ngày 8/8/2024 đến ngày 8/8/2026, tuyến đã vận hành 157.955 lượt tàu, phục vụ gần 14,2 triệu lượt hành khách, bình quân khoảng 30.000 hành khách/ngày. Riêng 8 tháng đầu năm 2026, tuyến phục vụ hơn 4,26 triệu lượt hành khách, tăng khoảng 20,87% so với cùng kỳ năm 2025.

Cùng với phát triển các tuyến đường sắt đô thị, Hà Nội đang triển khai các quy hoạch nhằm cụ thể hóa mô hình phát triển đa tầng, đa cực, đa trung tâm. Thành phố ưu tiên các khu vực động lực, các cực tăng trưởng mới, phía Tây Vành đai 4, các khu vực TOD và không gian ngầm.

Việc tổ chức các khu vực TOD vì vậy được đặt trong mối liên hệ với mở rộng không gian phát triển của Thủ đô. Thay vì tập trung các chức năng đô thị vào khu vực trung tâm, quy hoạch hướng tới hình thành các trung tâm mới gắn với hệ thống giao thông công cộng, qua đó tạo sự liên kết giữa khu vực trung tâm với các khu vực phát triển mới.

Đáng chú ý, Quy hoạch tổng thể Thủ đô cũng định hướng phát triển các khu vực đô thị mới và tái thiết đô thị gắn với hệ thống giao thông, đồng thời khai thác không gian ngầm, không gian tầm thấp và tầm cao trong tổ chức đô thị. Đây là cơ sở để Hà Nội từng bước nâng cao hiệu quả sử dụng đất và hạ tầng trong quá trình đô thị hóa.

Từ quy hoạch đến thực tiễn, TOD đang được Hà Nội tiếp cận theo hướng kết nối nhiều nguồn lực: Quy hoạch, đất đai, giao thông và đầu tư phát triển đô thị. Trong đó, đường sắt đô thị là hạ tầng kết nối; các khu vực TOD là không gian tổ chức phát triển; còn việc chủ động tạo lập, khai thác quỹ đất là một trong những giải pháp tạo nguồn lực cho đầu tư hạ tầng.

Việc triển khai đồng bộ các nội dung này sẽ góp phần đưa định hướng phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm vào thực tiễn, đồng thời mở rộng không gian phát triển của Hà Nội theo hướng gắn kết chặt chẽ hơn giữa giao thông công cộng, sử dụng đất và các chức năng đô thị.

Diệu Anh