Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội – Câu chuyện cũ, vấn đề ‘nóng’

Vẫn còn nhiều vướng mắc tồn tại

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, TP. Hà Nội hiện có 1.579 chung cư cũ (2 - 5 tầng), tập trung trong 76 khu với khoảng 1.300 nhà còn là nhà riêng lẻ, chủ yếu được xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994. Trong đó 4 quận nội thành có tới gần 1.000 nhà chung cư. 

Hầu hết các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân. Do đó, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là rất cấp thiết.

Câu chuyện cải tạo các chung cư cũ, xuống cấp tại Hà Nội là câu chuyện không hề mới, bởi ngay từ những năm 1995, Hà Nội đã có quy hoạch xây dựng lại một số khu chung cư như Mai Hương, Trung Tự, Văn Chương... Khi đó, một số doanh nghiệp đã được giao lập quy hoạch, lập dự án nhưng sau đó phần đa đều chậm tiến độ, thậm chí "vỡ kế hoạch". 

Sau nhiều Nghị quyết, Kế hoạch, đến khi có Luật Thủ đô (hiệu lực từ 1/7/2013) thì công tác cải tạo chung cư cũ tiếp tục được xem là nhiệm vụ trọng tâm, được ưu tiên. Tuy nhiên, dù đã có chủ trương cải tạo chung cư cũ từ lâu, song do nhiều vướng mắc nên đến nay mới chỉ cải tạo được khoảng 1%.

Từ thực tiễn trên, TSKH. Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Kiến trúc sư Trưởng TP. Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam nhận định, công tác cải tạo chung cư tại Hà Nội đang gặp phải một số vướng mắc, tồn tại, khó khăn. Cụ thể, đa phần các khu chung cư cũ tập trung ở trung tâm thành phố, trong khi đó đây lại là nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng và giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Bên cạnh đó, do cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng và bản thân người dân cũng chưa nhận thức đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình nên khiến cho công tác cải tạo gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, trình tự triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ vẫn còn khá phức tạp, có nhiều điều chỉnh và chưa xác định rõ yêu cầu đặc thù.

Ngoài ra, cũng có thể thấy hiện nay chưa xác định được trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội, cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho các doanh nghiệp.

Chia sẻ về những khó khăn, vướng mắc, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hầu như phụ thuộc vào doanh nghiệp, từ khâu lập quy hoạch chi tiết, điều tra xã hội học, thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ tái định cư. 

Do đó, một khi doanh nghiệp thấy khó hay không có lợi nhuận thì dự án bị dừng lại, đơn vị khác muốn vào làm tiếp cũng khó.

Một vấn đề nữa là nhà chung cư cũ hiện nay không có Ban quản trị của từng nhà hoặc cụm nhà như các nhà chung cư mới xây vì vậy việc tham gia bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư cũ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn là đơn lẻ, hạn chế và tự phát.

Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, hiện nay, tại các khu chung cư cũ đang rất phổ biến tình trạng sau thời gian dài buông lỏng quản đã dẫn tới tính trạng người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư cũ rất phổ biến, thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.

Cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô

Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ định hướng dài hạn phát triển Thủ đô, cải thiện chất lượng về nhu cầu ở cho người dân và chỉnh trang, tái thiết đô thị gắn với phát triển kinh tế, do đó cần phải có những giải pháp để giải quyết những khó khăn, vướng mắc để Hà Nội có thể đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.

Đưa ra những giải pháp để giải quyết khó khăn, TSKH. Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư, trong đó tiếp cận ở góc độ quy hoạch cần có sự tập trung vào một số điểm bao gồm: Quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Bên cạnh đó, quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của Thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.

Các đồ án quy hoạch chi tiết đã lập cần công bố công khai, lấy ý kiến của cộng đồng dân cư khu vực quy hoạch và ý kiến rộng rãi của các cơ quan, đơn vị tổ chức. Từ đó thẩm định phê duyệt có tính đến cân đối, hài hoà lợi ích của nhà đầu tư, Nhà nước và cộng đồng không chỉ trong khu vực lập quy hoạch mà có thể cân đối trong phạm vi toàn thành phố.

Bên cạnh đó, TP. Hà Nội cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

Đặc biệt, Hà Nội có thể xem xét xã hội hoá việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Thí điểm mô hình "doanh nghiệp cộng đồng" với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp về xây dựng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Hà cho ý kiến, cần nâng cao vai trò của cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương từ Thành phố đến các Quận, Phường, trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là rất quan trọng, đặc biệt là vai trò của các Quận, Phường, đây phải là nơi khởi xướng và đề xuất các chương trình, dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ. Thực tế cho thấy không cơ quan, doanh nghiệp nào nắm chắc địa bàn, đặc điểm và nguyện vọng của cộng đông dân cư bằng chính quyền địa phương.

Bên cạnh đó, cần phải có tiêu chí để lựa chọn được các chủ đầu tư có uy tín, đủ năng lực về tài chính, kinh nghiệm để làm chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ. Những dự án cải tạo nằm trong quy hoạch bị khống chế, không tăng về mật độ dân số, bị giới hạn chiều cao, không đủ khả năng cân đối tài chính cho nhà đâu tư, cần phải có sự tháo gỡ đột phá bằng cách gia tăng tỷ lệ văn phòng, trung tâm thương mại, shophouse, khách sạn khu vui chơi có thu phí ... hoặc đền bù cho nhà đâu tư bằng những dự án ưu đãi ở nơi khác.

Tiếp đến là xác định việc tham gia của cộng đồng dân cư, các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu các công trình xây dựng trong khu vực cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ vào quá trình quy hoạch, áp dụng cơ chế, chính sách và triển khai thực hiện có vai trò quan trọng, nếu không muôn nói là quyết định tới thành công của dự án. Theo ông Hà, đây là công tác mà chúng ta làm chưa thật sự tốt trong thời gian vừa qua. Do đó, cần có cơ chế bảo đảm công khai, minh bạch để cộng đồng dân cư và từng chủ sử dụng đất, chủ sở hữu các công trình xây dựng trong phạm vi dự án được tham gia với tinh thần trách nhiệm và được hưởng quyền lợi chính đáng của mình trong quá trình cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ.

Hà Nội "rốt ráo" khởi động lại việc cải tạo chung cư cũ

Có thể thấy, từ hơn 1 năm trở lại đây, Hà Nội đã "rốt ráo" khởi động lại việc cải tạo chung cư cũ. Bắt đầu từ việc tháng 9/2021, HĐND TP. Hà Nội đã thông qua dự thảo Đề án "Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội". Trong đó, một nội dung quan trọng là sẽ bố trí ngân sách tổ chức lập quy hoạch chi tiết các khu chung cư, chia làm 4 đợt từ nay đến hết quý IV/2023.

Cũng cần nhắc lại, Nghị định số 69/2021 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 1/9/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, được coi là "liều thuốc" hiệu nghiệm đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ. Nghị định giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc, trong đó chủ căn hộ chung cư phải cải tạo, xây dựng lại sẽ được tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời, lựa chọn hình thức bồi thường, yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có), bồi thường thiệt hại xảy ra theo hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư theo quy định... Và một nút thắt rất quan trọng khác được Nghị định 69/2021 của Chính phủ tháo gỡ đó chính là tỷ lệ đồng thuận của người dân.

Đầu năm 2022, UBND TP. Hà Nội đã ký ban hành Kế hoạch số 335 về việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội (đợt 1). Trong đó giao cho chính quyền cấp quận hoàn thành công tác di dời các hộ dân khỏi nhà nguy hiểm cấp D (cụ thể là với quận Ba Đình). Thời gian phá dỡ nhà chung cư cũ là nhà nguy hiểm cấp D dự kiến tiến hành vào quý III/2023.

Để đẩy nhanh công tác cải tạo chung cư cũ, ngày 14/3/2022, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 907 thành lập Tổ công tác nhằm nghiên cứu, hoàn thiện các quy định của thành phố về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn. Tổ công tác này có 25 thành viên, gồm chủ tịch UBND các quận, huyện và các giám đốc nhiều sở, ngành.

Xác định công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là nhiệm vụ trọng tâm theo chỉ đạo của Đảng, Nhà nước, tại Kỳ họp thứ 7, HĐND TP. Hà Nội khóa XVI tháng 7-2022 đã thông qua Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội, giai đoạn 2021-2030, xác định rõ mục tiêu triển khai cải tạo, xây dựng lại 10 khu chung cư cũ.

HĐND TP. Hà Nội cũng thông qua việc bố trí nguồn vốn ngân sách dự kiến khoảng 500 tỉ đồng giai đoạn 2021-2025 để thực hiện tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ chung cư cũ theo các đối tượng, phân loại quy định của Nghị định số 69/NĐ-CP. Ưu tiên kiểm định trước đối với chung cư cũ nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ, chung cư hư hỏng nặng, phấn đấu hoàn thành công tác kiểm định cho tất cả chung cư cũ trên địa bàn trong quý II/2023. Trước đó, tại Kỳ họp thứ 2, HĐND thành phố cũng chính thức thông qua Đề án Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội.

Cuối tháng 9/2022, tổng kết tình hình triển khai Đề án và các kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Trần Sỹ Thanh cũng đánh giá việc triển khai cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ vẫn còn gặp nhiều khó khăn, lúng túng. 

Để đẩy nhanh việc cải tạo, xây mới lại chung cư cũ, Chủ tịch Trần Sỹ Thanh yêu cầu, Bí thư quận, Huyện ủy, Chủ tịch UBND các quận, huyện nơi có nhà chung cư cũ có trách nhiệm thống nhất chỉ đạo các cấp ủy, chính quyền địa phương xác định việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn là nhiệm vụ ưu tiên, nhanh chóng triển khai những dự án điểm... Đặc biệt, yêu cầu Sở Xây dựng cần khẩn trương hoàn thiện, trình UBND TP. Hà Nội xem xét, ban hành "Kế hoạch phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2021- 2025".

Cũng trong cuối tháng 9 vừa qua, TP. Hà Nội bổ sung thêm hai khu tập thể Hóa chất và Khu tập thể Rau quả nông sản (số 135 Nguyễn Văn Cừ, phường Ngọc Lâm, quận Long Biên) vào Danh mục nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại Khoản 3, Điều 110 Luật Nhà ở 2014. Đây là các khu tập thể đã được 100% chủ sở hữu đồng ý thống nhất về chủ trương xây dựng mới tại hội nghị nhà chung cư họp ngày 29/6/2020.

Và mới đây, để hiện thực hóa công tác triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Chương trình phát triển nhà ở và Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được HĐND TP. Hà Nội thông qua, Thường trực HĐND thành phố chính thức thông qua gói ngân sách tạm cấp trị giá 128 tỉ đồng trích từ nguồn điều hành tập trung ngân sách năm 2022 cho các quận, huyện để rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng của các khu tập thể, chung cư cũ phục vụ công tác cải tạo, xây dựng lại.

Thực hiện theo chỉ đạo của UBND TP. Hà Nội về việc đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng chung cư cũ, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, đến thời điểm hiện tại, đã có 70 nhà đầu tư đã đăng ký tham gia cải tạo chung cư trên địa bàn TP. Hà Nội. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy các nhà đầu tư đã bắt đầu quan tâm đến việc cải tạo chung cư cũ.

Việc gần đây các nhà đầu tư quan tâm tới việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bởi do trước đây, các khâu kiểm định, lập quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đều do nhà đầu tư thực hiện. Tuy nhiên, theo quy định mới (Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư), Nhà nước sẽ bỏ tiền thực hiện kiểm định và lập quy hoạch, kết quả sẽ khách quan hơn.

Đặt kế hoạch tổng rà soát, khảo sát, phấn đấu hoàn thành kiểm định tất cả chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội trước quý IV/2023, Sở Xây dựng Hà Nội đang nỗ lực để đạt được mục tiêu này. Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, đã có 14/15 quận, huyện (nơi có nhà chung cư cũ) ban hành kế hoạch cải tạo, chỉ còn 1 huyện (huyện Thanh Trì) chưa ban hành kế hoạch. Và đã có 12/15 quận, huyện gửi nhiệm vụ kiểm định về Sở Xây dựng. 

Trong đó, 7/15 quận, huyện đã được Sở Xây dựng chấp thuận nhiệm vụ kiểm định gồm: Thanh Xuân, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Long Biên, Đống Đa, Tây Hồ, Cầu Giấy; còn 5/15 quận, huyện đang bổ sung, hoàn thiện hồ sơ gồm: Hai Bà Trưng, Đông Anh, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Hà Đông. 3 quận, huyện chưa gửi nhiệm vụ kiểm định gồm: Bắc Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì.

Căn cứ theo kế hoạch được UBND TP. Hà Nội phê duyệt, thời gian phá dỡ nhà chung cư sẽ tiến hành từ quý III/2023. Dự kiến, trong tháng 10, Hà Nội sẽ hoàn thành phá dỡ, di dời 6 chung cư cũ thuộc nguy hiểm cấp độ D.

Đặc biệt mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã ban hành Bộ tiêu chí đánh giá kết quả kiểm định chất lượng hiện trạng các chung cư cũ. Bộ tiêu chí quy định rõ trình tự thẩm định, đánh giá kết quả kiểm định các chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, gồm 6 bước: Kiểm tra sự phù hợp của báo cáo kết quả kiểm định so với nhiệm vụ kiểm định, đề cương kiểm định đã được phê duyệt; Kiểm tra về công tác khảo sát hiện trạng, thu thập thông tin, tài liệu về công trình (chủ quản nhà, địa chỉ, quy mô, công năng, loại kết cấu và hình dạng nhà chung cư cần đánh giá...).

Đối với tiêu chí đánh giá nhà chung cư bị hư hỏng thuộc diện phải phá dỡ được quy định, gồm: Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng; nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình…

Với những động thái mới đầy quyết tâm của TP. Hà Nội trong thời gian gần đây, cùng với sự chung tay của các sở ngành, các doanh nghiệp và người dân, hy vọng số phận những khu chung cư cũ sẽ có những "chuyện mới".

Thùy Chi