Gỡ ‘điểm nghẽn’ cải tạo chung cư cũ bằng cơ chế lựa chọn nhà đầu tư minh bạch

Ngày 15/5, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố Hà Nội tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với Dự thảo Nghị quyết của HĐND thành phố Hà Nội quy định nội dung, hồ sơ, điều kiện, tiêu chí, trình tự, thủ tục thực hiện lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuộc trường hợp phá dỡ trên địa bàn thành phố.

Dự thảo nghị quyết được xây dựng trên cơ sở thực hiện điểm d khoản 1 Điều 5 Nghị quyết số 258/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội. Theo đánh giá của các đại biểu, đây là bước đi cần thiết nhằm tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong công tác cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội – lĩnh vực đã được Trung ương, Chính phủ và thành phố đặc biệt quan tâm trong nhiều năm qua.

Khâu then chốt quyết định tiến độ cải tạo chung cư cũ

Thực tế cho thấy, dù Hà Nội đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách thúc đẩy cải tạo chung cư cũ nhưng kết quả đạt được vẫn chưa như kỳ vọng. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là quá trình lựa chọn chủ đầu tư còn nhiều khó khăn, phát sinh vướng mắc liên quan hệ số K, công tác tạm cư, tái định cư và cơ chế bồi thường.

Từ yêu cầu thực tiễn, UBND thành phố Hà Nội đã giao Sở Xây dựng Hà Nội chủ trì xây dựng dự thảo nghị quyết nhằm quy định cụ thể nội dung, hồ sơ, điều kiện, tiêu chí, trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đối với các dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị và xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Tại hội nghị phản biện, nhiều đại biểu nhận định dự thảo đã được chuẩn bị công phu, bám sát yêu cầu thực tiễn và có thể tạo cơ sở pháp lý quan trọng để tháo gỡ "nút thắt" trong triển khai cải tạo chung cư cũ.

TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng việc ban hành nghị quyết là hết sức cấp thiết, có đầy đủ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn. Đồng thời, dự thảo đã tuân thủ các quy định tại Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội.

Tuy nhiên, theo TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm, vấn đề then chốt hiện nay vẫn là lựa chọn nhà đầu tư. Đây là khâu có ý nghĩa quyết định đối với tiến độ cũng như hiệu quả của toàn bộ dự án cải tạo chung cư cũ.

Ông cho rằng, để bảo đảm công khai, minh bạch và thuận lợi trong quá trình thực hiện, cần rà soát lại quy định về hồ sơ mời nhà đầu tư. Đặc biệt, phần văn bản đề xuất của nhà đầu tư tại khoản 2 Điều 4 của dự thảo mới chỉ nêu ở mức khái quát, cần được biên soạn chi tiết hơn nhằm bảo đảm tính minh bạch trong quá trình lựa chọn.

Cần cơ chế đánh giá minh bạch, chặt chẽ

Bên cạnh việc hoàn thiện hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư, nhiều ý kiến cũng đề nghị bổ sung cơ chế giám sát và đánh giá khách quan trong suốt quá trình triển khai.

Theo TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm, thành phố nên thành lập tổ chức đánh giá liên ngành trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời bổ sung đại diện của Mặt trận Tổ quốc và các chuyên gia chuyên ngành nhằm bảo đảm tính khách quan, khoa học.

Ông cũng đề xuất cần quy định rõ hơn trách nhiệm của tổ đánh giá. Trong đó, Điều 6 của dự thảo cần bổ sung nội dung hủy kết quả lựa chọn nếu phát hiện việc đánh giá thiếu minh bạch hoặc không bảo đảm cơ sở khoa học.

Đáng chú ý, TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm đề nghị bổ sung quy định thu hồi dự án nếu nhà đầu tư chậm tiến độ quá 24 tháng. Theo ông, đây là giải pháp cần thiết nhằm tránh tình trạng dự án kéo dài nhiều năm, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân cũng như diện mạo đô thị.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Phạm Ngọc Thảo, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam thành phố Hà Nội cho rằng tờ trình cần làm rõ hơn thực trạng triển khai cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội cũng như những khó khăn đang tồn tại trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư.

Theo ông Phạm Ngọc Thảo, những vướng mắc hiện nay không chỉ nằm ở việc lựa chọn chủ đầu tư mà còn liên quan hàng loạt vấn đề khác như hệ số K, chính sách hỗ trợ của Nhà nước, công tác tạm cư, tái định cư và giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng. Đây đều là những nội dung tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân nên cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, bảo đảm tính khả thi khi triển khai.

Năng lực nhà đầu tư quyết định thành công dự án

Một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến góp ý tại hội nghị là quy định về tiêu chí năng lực của nhà đầu tư.

PGS, TS. Doãn Minh Tâm, nguyên Viện trưởng Viện Khoa học công nghệ giao thông vận tải, Bộ Giao thông Vận tải (nay là Bộ Xây dựng) nhận định Chương II của dự thảo, đặc biệt là Điều 4 quy định nội dung, hồ sơ, điều kiện, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, là phần quan trọng nhất của nghị quyết.

Theo PGS, TS. Doãn Minh Tâm, sự thành công của dự án cải tạo chung cư cũ phụ thuộc chủ yếu vào năng lực của nhà đầu tư. Vì vậy, dự thảo cần bổ sung đầy đủ các yêu cầu nhằm tuyển chọn được những doanh nghiệp thực sự có năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng tổ chức thực hiện dự án.

Ông dẫn quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Đầu tư công 2024 về phân loại dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C và cho rằng, tùy theo tổng mức đầu tư của từng dự án cải tạo chung cư cũ, ngay từ đầu phải xác định rõ tiêu chí năng lực tương ứng để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp.

Theo đó, đối với các dự án nhóm A, cần thực hiện tuyển chọn nhà đầu tư theo quy trình hai bước nhằm sàng lọc kỹ năng lực tài chính, kinh nghiệm và phương án triển khai. Trong khi đó, các dự án nhóm B và C có thể áp dụng quy trình một bước để rút ngắn thời gian thực hiện.

PGS, TS. Doãn Minh Tâm cũng nhấn mạnh việc quy định chặt chẽ tiêu chuẩn, điều kiện, năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư là yếu tố quan trọng hàng đầu quyết định thành công của dự án.

Theo ông, các nội dung này cần được thể chế hóa bằng những quy định đầy đủ, khoa học và chặt chẽ trong hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, thay vì chỉ quy định khái quát trong nghị quyết.

Bảo đảm hài hòa lợi ích các bên

Phát biểu kết luận hội nghị, Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố Hà Nội Trần Thị Phương Hoa đánh giá cao công tác chuẩn bị của các cơ quan tham mưu cũng như những ý kiến đóng góp trách nhiệm, sâu sắc của các chuyên gia.

Theo bà Trần Thị Phương Hoa, hội nghị đã ghi nhận 15 lượt ý kiến phát biểu trực tiếp tập trung vào nhiều nội dung quan trọng như xác định thế nào là "trường hợp đặc biệt", tiêu chí phá dỡ, bổ sung căn cứ pháp lý để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Các ý kiến cũng đề nghị cần hoàn thiện sâu hơn bộ tiêu chí đánh giá nhà đầu tư, đặc biệt là tiêu chí về năng lực tài chính, năng lực kỹ thuật, phương án tái định cư và cơ chế bảo đảm ổn định đời sống cho người dân sau di dời. Đồng thời, phải xây dựng cơ chế minh bạch nhằm tránh phát sinh cơ chế "xin – cho" trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia, nếu hoàn thiện được cơ chế lựa chọn nhà đầu tư minh bạch, khoa học và khả thi, Hà Nội sẽ có cơ hội tháo gỡ được "điểm nghẽn" lớn nhất trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, từ đó thúc đẩy chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân và tạo động lực phát triển đô thị bền vững trong giai đoạn tới.

Thùy Chi