Những điểm sáng của bất động sản Hà Nội trong năm 2023

Bên cạnh đó, sự vào cuộc của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, đưa ra các chính sách hỗ trợ và sửa đổi luật được kỳ vọng sẽ mang tới những chuyển biến tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng.

Văn phòng cho thuê vẫn là điểm sáng

Theo đại diện Savills Việt Nam, thị trường văn phòng có xu hướng bền vững và dịch chuyển khỏi khu vực nội thành, tiếp tục được các công ty, thương hiệu ưa chuộng.

Đối với nhà ở, phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang theo đuổi cơ hội đầu tư mới, hứa hẹn sẽ mang đến tiềm năng phát triển cho thị trường. Cụ thể, trên thị trường bán lẻ, nhu cầu hạng sang vượt nguồn cung. Nguồn cung bán lẻ đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Thị trường hoạt động tốt với giá thuê gộp tầng trệt tăng 10% theo năm. Kể từ năm 2018, giá thuê gộp tầng trệt tại khu vực trung tâm đã tăng 7% mỗi năm, trong khi các khu vực khác tăng 1% mỗi năm.

Diện tích cho thuê mới tăng ở mức hơn 364%, trong đó khối bán lẻ chiếm tỷ trọng lớn nhất là 62%, theo sau là trung tâm mua sắm (29%) và trung tâm bách hóa (9%). Về nguồn cung tương lai, 15 dự án sẽ bổ sung nguồn cung mới cho thị trường vào năm 2023, với tổng diện tích ước tính khoảng 214.000 m2.

Các thương hiệu cao cấp dự kiến gia nhập thị trường sẽ là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, hiện tại mặt bằng bán lẻ hạng sang không đủ để đáp ứng nhu cầu từ các nhà bán lẻ quốc tế.

Nhận định về xu hướng chung của ngành bán lẻ, đại diện Savills Hà Nội cho biết, việc Việt Nam thu hút nhiều thương hiệu thời trang và mỹ phẩm mới từ một số quốc gia châu Á, Đông Nam Á sẽ làm gia tăng sự hiện diện của bất động sản bán lẻ trong năm 2023.

Còn theo báo cáo của Công ty Colliers, quý IV/2022, phân khúc bất động sản văn phòng đã chứng kiến sự hồi phục mạnh mẽ. Tại thị trường Hà Nội, các tòa nhà hạng A có vị trí trung tâm vẫn không còn mặt bằng trống, tỉ lệ lấp đầy bình quân duy trì 87%. Trong khi đó, hạng B tỉ lệ trống chỉ khoảng 12%. Giá thuê của hạng A cao nhất vẫn dưới 50 USD/m2/tháng, ở phân khúc hạng B, giá thuê bình quân vẫn duy trì ở mức 26 USD/m2/tháng.

Colliers nhận định, nhìn chung năm 2022, thị trường bất động sản văn phòng đã khởi sắc trở lại, phục hồi về cả về số lượng dự án đưa vào vận hành và tỷ lệ lấp đầy. Chủ đầu tư các dự án văn phòng đã rất tích cực cải tạo dự án hiện tại, cho ra mắt những không gian văn phòng tạo sự linh hoạt, tối ưu hóa không gian làm việc, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường. Chính vì vậy, trong năm 2023, hoạt động của văn phòng cho thuê vẫn thể hiện là một điểm sáng.

Phân khúc khách sạn kỳ vọng khởi sắc

Đối với phân khúc khách sạn, ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội cho rằng triển vọng phân khúc khách sạn năm 2023 là rất sáng, đặc biệt là khi Trung Quốc mở cửa lại biên giới và cho phép du lịch quốc tế. Thị trường nội địa vững chắc đã thúc đẩy sự phục hồi vào năm 2022 và sẽ tiếp tục được kỳ vọng trong năm 2023.

Số liệu thống kê cho thấy, nguồn cung gồm 10.179 phòng từ 17 khách sạn 5 sao, 17 khách sạn 4 sao và 31 khách sạn 3 sao, ổn định theo quý và 1% theo năm. Khách sạn Hilton Hà Nội Opera (5 sao) tạm thời đóng cửa để nâng cấp và sẽ ra mắt lại với thương hiệu Waldorf Astoria. Trong quý 4/2022, công suất thuê đạt 49%, tăng 7 điểm % theo quý và 22 điểm % theo năm. Giá phòng trung bình đạt 2,5 triệu VNĐ, tăng 15% theo quý và 41% theo năm.

Cả năm 2022, công suất thuê tăng 16 điểm % lên 39% và giá phòng trung bình đạt 2,2 triệu VNĐ, tăng 23%, có tổng cộng 101,3 triệu lượt khách du lịch. Trong đó 3,7 triệu lượt khách quốc tế, tăng 2.228% theo năm. Khách quốc tế chỉ chiếm 3% lượng khách du lịch Việt Nam, tăng lên từ 0,4% năm 2021 nhưng vẫn chưa đạt mức 17% như năm 2019. Với sự vắng mặt của khách Trung Quốc, khách Hàn Quốc chiếm 26% lượng khách quốc tế, tiếp theo là Mỹ với 9%. Trong số du khách quốc tế, 71% đến từ châu Á.

Ấn Độ là một thị trường mới nổi với 3% lượng khách quốc tế. Trong nửa cuối năm 2022, Vietjet mở thêm 9 đường bay mới từ Việt Nam đến Ấn Độ. Đến hết năm 2022, có 21 đường bay thẳng, với tần suất khoảng 60 chuyến/tuần giữa Việt Nam và Ấn Độ.

Hà Nội có 18,7 triệu lượt khách, vượt xa mục tiêu 10 triệu lượt của thành phố. Khách nội địa với 17,2 triệu lượt tăng 330% theo năm và khách quốc tế với 1,5 triệu lượt tăng 650% theo năm.

Thị trường trọng điểm của Việt Nam là Trung Quốc đã mở cửa lại biên giới vào ngày 8/1/2023, các chuyến bay thường lệ giữa Việt Nam và Trung Quốc được nối lại. Vietnam Airlines, Vietjet, Pacific Airlines, Bamboo Airways đã nối lại các chuyến bay và dự kiến sẽ gia tăng thêm số chuyến. Ngành khách sạn sẽ được hưởng lợi từ sự trở lại của du khách Trung Quốc.

Bên cạnh đó, năm 2023 dự kiến sẽ có 8 dự án với 1.300 phòng. Từ năm 2024 trở đi sẽ có 60 dự án với khoảng 10.300 phòng sẽ ra mắt thị trường. Các nhà điều hành quốc tế bao gồm Four Seasons, Lotte, Dusit, Wink, Accor, The Shilla, Hyatt, Marriott và Hilton…

FDI sẽ thúc đẩy phân khúc căn hộ dịch vụ

Một tín hiệu vui cho bất động sản đó là Samsung Việt Nam vừa hoàn thành xây dựng trung tâm R&D lớn nhất Đông Nam Á. FDI sẽ thúc đẩy phân khúc căn hộ dịch vụ. Khi các tập đoàn lớn đầu tư vào, sẽ có nhu cầu cho các sản phẩm chất lượng cao. Do vậy, thị trường được kỳ vọng sẽ sớm có thêm nhiều dự án mang thương hiệu cao cấp.

Ông Matthew Powell cho biết, nguồn cung căn hộ dịch vụ ổn định, không có nguồn cung mới trong quý 4/2022, nguồn cung 5.935 căn từ 63 dự án ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Công suất cho thuê đạt 81%, tăng 4 điểm % theo quý và 12 điểm % theo năm và gần đạt mức 82% trước Covid (quý 4/2019). Giá thuê 575.000 VNĐ/m²/tháng tăng 1% theo quý và 6% theo năm; Hạng A có giá cao nhất với 735.000 đồng/m²/tháng.

Năm 2022, Hà Nội đứng thứ 6 cả nước về vốn FDI đăng ký; đạt 1,7 tỷ USD, tăng 12% theo năm. Vốn FDI đăng ký mới đạt 233 triệu USD từ 365 dự án; 206 dự án tăng vốn đạt 843 triệu USD. Vốn M&A là 630 triệu USD từ 387 dự án. Vốn FDI đăng ký mới chủ yếu đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc. Đặc biệt, Sở Lao động - Thương binh và Xã hội Hà Nội đã tạo điều kiện cấp mới hơn 10.000 giấy phép lao động cho lao động nước ngoài và cấp lại 868 giấy phép.

Theo ông Matthew Powell, việc Trung Quốc mở cửa lại biên giới sẽ giúp tăng trưởng sản xuất và công nghiệp ở Việt Nam, hỗ trợ dòng vốn FDI và phân khúc căn hộ dịch vụ. Căn hộ dịch vụ chủ yếu phục vụ cho người nước ngoài làm việc trong các dự án FDI và các doanh nghiệp, đại sứ quán, khu công nghiệp, ngân hàng quốc tế và các doanh nghiệp nước ngoài khác có liên quan.

Bên cạnh đó, dự án Samsung R&D tại khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây là cơ sở R&D lớn nhất của Samsung ở Đông Nam Á. Đường vành đai 2 dự kiến hoàn thành vào đầu năm 2023. Sau khi hoàn thành dự án sẽ cải thiện giao thông tại Hà Nội và giữa các tỉnh thành. Những dự án này sẽ thúc đẩy nhu cầu cho các căn hộ dịch vụ có vị trí tốt.

Ngoài ra, mười chín dự án trong tương lai sẽ cung cấp 3.778 căn từ năm 2023 trở đi. Khu Nội thành sẽ cung cấp 3.097 căn tương đương 82%. Các nhà điều hành có thương hiệu sẽ chiếm 93% hay 3.596 căn; các thương hiệu bao gồm Ascott, Lotte, The Shilla, Pan Pacific, Wink, Hyatt và Hilton.

Ưu tiên thị trường căn hộ tiện ích, vị trí tốt

Đối với thị trường nhà ở, các chuyên gia cho rằng, các chủ đầu tư dự án cần ưu tiên đưa ra thị trường bất động sản các sản phẩm ở vị trí tốt nhất và tiện ích để thu hút được khách hàng, phần nào góp gam màu sáng để đưa thị trường bất động sản ấm trở lại thời gian tới.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội, phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang theo đuổi cơ hội đầu tư mới. Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ mang đến tiềm năng phát triển cho thị trường nhà ở.

Mặc dù, nguồn cung căn hộ mới đang hạn chế. Nguồn cung sơ cấp trong quý 4/2022 gồm 20.333 căn hộ, giảm theo năm. Thị trường không có thêm dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Trong năm 2022, nguồn cung mới thấp nhất trong 8 năm vừa qua gồm 12.637 căn hộ.Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 83%, theo sau là căn hộ hạng A với 9%. 

Bên cạnh đó, hoạt động theo quý của phân khúc căn hộ trầm lắng. Số lượng giao dịch đạt 2.890 giảm theo quý và theo năm. Giao dịch căn hộ hạng B chiếm 76% thị phần. Tỉ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 28%. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu VNĐ/m2, ổn định theo quý và tăng 15% theo năm.

Bên cạnh đó, chênh lệch giá bán tăng. Kể từ năm 2018, giá sơ cấp trung bình đã tăng 11% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 5% mỗi năm. Giá sơ cấp cao hơn giá thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018). Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhiều nhất ở các dự án hạng A (52%), tiếp theo là hạng B (27%) và Hạng C (25%).

Kể từ khi mở bán vào cuối năm 2018 và đầu năm 2019, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã chiếm 45% nguồn cung mới và 33% số lượng căn bán được, phản ánh về nguồn cầu tiếp tục tăng ở khu vực ngoại thành.

Năm 2022, 10.100 căn hộ được bàn giao tại Hà Nội. Trong giai đoạn năm 2020 đến năm 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm -36%/năm. Tuy nhiên, điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu thị trường thứ cấp và củng cố niềm tin của các nhà đầu tư.

Mặc dù vậy, trong năm 2023, phân khúc căn hộ vẫn mang lại những điểm sang khi có thêm 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 15.800 căn hộ. 79% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B; các quận/huyện Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm sẽ cung cấp 57%.

Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng mong muốn quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận sẽ mở rộng, nhằm ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. Và việc cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích vẫn là các yếu tố thành công then chốt cho phân khúc này.

Thùy Chi