Thị trường đất nền Hà Nội dự báo sẽ sôi trộng trở lại sau Tết

Thị trường đất nền sẽ "nhộn nhịp" nhờ các phiên đấu giá đất

Tại Hà Nội, theo thống kê của Batdongsan.com, lượng nhà đầu tư tìm kiếm đất nền trong đầu quý IV/2024 có xu hướng tăng khoảng 30% so với các quý trước.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn (PropertyGuru) nhận định, phân khúc đất nền năm 2025 sẽ tăng giá trong khi các phân khúc khác chững lại. Theo đó, từ quý II/2025, phân khúc đất nền Hà Nội nói riêng và toàn thị trường bất động sản nói chung sẽ đạt tốc độ thanh khoản tốt hơn, sôi động hơn. Trong đó, đất nền vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, từ quý I/2026 đến quý IV/2026, đây sẽ là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản bật tăng ở đa dạng loại hình. Đây có thể coi là viễn cảnh đẹp nhất của thị trường bất động sản, sau khoảng thời gian dài rơi vào trầm lắng.

Trong khi đó, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đang giúp giảm rủi ro về pháp lý cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư. Vì vậy, năm 2025, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới, trong đó phân khúc đất nền chiếm ưu thế, vì có nhiều tiềm năng tăng giá và giao dịch khởi sắc. Tất nhiên, không loại trừ khả năng sẽ có "sốt đất" cục bộ ở một số khu vực, nhưng trên bình diện toàn thị trường, năm 2025 khó mà "sốt" trên diện rộng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đất nền dự kiến sẽ sôi động trở lại nhờ các phiên đấu giá đất nhộn nhịp trong thời gian tới. Điển hình, ngày 24/2, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ sẽ phối hợp với Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt tổ chức đấu giá 20 thửa đất tại huyện Phúc Thọ. Các thửa đất được đem đấu giá bao gồm 1 thửa khu Hương Nam, xã Xuân Phú (nay là xã Xuân Đình); 12 thửa đất thuộc TT7, TT9, TT10 khu Đồng Phươm, xã Thọ Lộc (nay là xã Tích Lộc); 7 thửa khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc (giai đoạn 2), huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.

Các lô đất có giá khởi điểm dao động từ 19,8 - 25 triệu đồng/m2. Bước giá 200.000 đồng/m2. Tiền đặt trước với từng thửa đất từ 270 - 984 triệu đồng/thửa đất.

Còn tại huyện Thanh Oai, dự kiến ngày 7/3, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai sẽ tổ chức đấu giá 54 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Các thửa đất có diện tích từ 60 m2 đến 85 m2. Giá khởi điểm từ 10,9 triệu đồng đến 16,3 triệu đồng/m2. Các thửa đất có giá khởi điểm dao động từ hơn 656 triệu đồng đến hơn 1,3 tỉ đồng.

Trước đó, ngày 10/8/2024, cũng tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai đã tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất. Các thửa này có diện tích 60-85m2, giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2.

Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết, chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền. Các thửa nộp tiền đều có giá trúng từ 51,6 triệu đến hơn 55 triệu đồng/m2; toàn bộ các thửa đất có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc.

Cũng trong ngày 7/3, thị xã Sơn Tây tổ chưc đấu giá 7 thửa đất ở nông thôn với thời hạn sử dụng lâu dài tại Khu Tái định cư Xuân Sơn và Khu Tái định cư Đồng Láng. Các thửa đất có diện tích 300 m2/lô đất với giá khởi điểm 4,3 tỉ đồng/thửa

Tiếp đó, ngày 8/3, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 36 thửa tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn.

Trước đó, phiên đấu giá 58 lô đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến ngày 29/11/2024 đã không thành công do nhóm đối tượng trả giá cao bất thường, trong đó có 3 lô trả 30 tỉ đồng/m2 để phá đấu giá. Sự việc buộc cơ quan Công an thành phố Hà Nội phải ra Quyết định tạm giữ đối với 5 đối tượng về hành vi "Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản," được quy định tại Khoản 2 Điều 218 Bộ luật Hình sự năm 2015.

Theo Công ty Đấu giá hợp danh Thanh Xuân, 36 thửa đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn tổ chức đấu giá vào ngày 8/3 có diện tích từ 90 - 220,6 m2; giá khởi điểm được nâng lên gấp 3,7 lần so với mức giá cũ (khoảng hơn 9,1 triệu đồng/m2). Người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền đặt trước từ 164 triệu đồng đến hơn 400 triệu đồng/thửa đất.

Lãnh đạo huyện Sóc Sơn cho biết, theo quy chế mới, các thửa đất trên được tổ chức theo hình thức đấu giá một vòng, bước giá 100.000 đồng/m2 để tránh việc lợi dụng thông đồng nâng hoặc dìm giá. Thời điểm năm 2024, phiên đấu giá thực hiện theo phương thức đấu giá nhiều vòng (tối thiểu 6 vòng, bước giá 3 triệu đồng/m2).

Ưu tiên tổ chức, doanh nghiệp có năng lực để nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Trong năm 2024, đấu giá đất nền ven Hà Nội trở thành tâm điểm chú ý được nhiều người quan tâm khi các phiên đấu giá liên tục lập đỉnh về mức giá. Tuy nhiên, sau các phiên đấu giá gây xôn xao dư luận, các bộ ngành liên quan và các địa phương đã kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

TP. Hà Nội cũng đã đề nghị Công an thành phố xem xét các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện vi phạm trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất…

Ngày 17/2, Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản yêu cầu các đơn vị liên quan tăng cường kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt tại các khu vực, dự án có hiện tượng tăng giá bất thường để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn, xử lý nghiêm hành vi vi phạm.

Để công tác đấu giá đất đạt kết quả cao, UBND TP. Hà Nội cũng đã đưa ra nhiều giải pháp trong đó năm 2025 sẽ tập trung chỉ đạo các đơn vị tiếp tục hoàn thiện quy định, nhấn mạnh hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư. Việc này nhằm bảo đảm lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội được yêu cầu đẩy nhanh tiến độ thực hiện cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, trình UBND TP. Hà Nội quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo đúng quy định; kịp thời phối hợp, hướng dẫn các huyện tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong quá trình xác định giá đất.

UBND TP. Hà Nội cũng lưu ý các đơn vị tổ chức đấu giá đất xem xét việc quy định bước giá, hình thức đấu giá bảo đảm tính cạnh tranh và sát giá thị trường.

Ông Nguyễn Minh Tấn, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, theo chỉ đạo của UBND TP. Hà Nội, công tác đấu giá đất của thành phố năm 2025 sẽ chủ yếu tập trung đấu giá cho các tổ chức, doanh nghiệp, hạn chế đấu giá riêng lẻ. Mục tiêu của thành phố là tạo nên các khu dân cư nông thôn có hạ tầng đồng bộ theo hướng đô thị. Việc này nhằm bảo đảm lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh tình trạng bỏ đất hoang hóa.

Về giá đất, cuối năm 2024, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, ngày 20/12/2024, sửa đổi và bổ sung nội dung tại Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố. Theo đó, bảng giá đất hiện hành tiếp tục có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025, thay vì kết thúc vào năm 2024 như quy định trước đó. Đáng chú ý, so với bảng giá đất năm 2019, bảng giá đất được điều chỉnh theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND có mức tăng từ 2 đến 6 lần đối với đất ở.

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, bảng giá đất Hà Nội được áp dụng từ năm 2020 đến ngày 31/12/2024 theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND đã trải qua nhiều lần điều chỉnh bằng công cụ hệ số K. Hệ số K, hay hệ số điều chỉnh giá đất, là một công cụ được quy định trong Luật Đất đai 2013 để xác định giá đất cụ thể dựa trên giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế-xã hội tại địa phương và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Hệ số K cũng được sử dụng để điều chỉnh giá đất tại các quận, huyện, thị xã trên địa bàn thành phố, giúp điều chỉnh giá đất trong các trường hợp cụ thể, bảo đảm sự linh hoạt và phù hợp với thực tế phát triển kinh tế-xã hội trong từng giai đoạn. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/8/2024, hệ số K đã bị loại bỏ trong một số trường hợp, thay vào đó bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường. Điều này bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch đất đai, đồng thời đơn giản hóa quy trình định giá đất, giảm bớt thủ tục hành chính phức tạp.

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội khẳng định, việc loại bỏ hệ số K là một bước tiến quan trọng trong cải cách chính sách đất đai. Bảng giá đất theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND được xây dựng trên cơ sở hệ số K và bảng giá đất năm 2019, nhưng đã được điều chỉnh phù hợp với yêu cầu mới Luật Đất đai 2024. Do đó, mức tăng chưa có gì đột biến, kể cả với các tuyến đường được đầu tư nâng cấp hoặc có vị trí đắt đỏ. Việc điều chỉnh này không gây xáo trộn lớn trên thị trường, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh bảng giá đất tại Hà Nội có nhiều tác động tích cực đến quản lý và sử dụng đất, đặc biệt ở các khía cạnh, như đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, giải phóng mặt bằng và thiết lập chính sách tài chính.

Đặc biệt, đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất, bảng giá làm cơ sở để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất tăng tiệm cận với giá thị trường là cấp thiết, nhằm bảo đảm được nguồn thu từ hoạt động đấu giá đất.

Với nhiều động thái đồng bộ của các cơ quan liên quan, thị trường đấu giá đất nền trên cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ minh bạch, khách quan để đáp ứng được nhu cầu chính đáng của người dân, bảo đảm công tác đấu giá đất công khai, minh bạch và hiệu quả.

Thùy Chi