Tương lai thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2023

Bất động sản Hà Nội "sôi động" trong các phân khúc

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, trong quý IV/2022, thị trường bất động sản Hà Nội duy trì hoạt động ổn định trong nhiều loại hình, nhất là loại hình bất động sản văn phòng, mặt bằng bán lẻ và khách sạn gắn sao. Dự báo sẽ được tiếp nối trong năm 2023 khi mọi hoạt động sau đại dịch COVID-19 đã đi vào ổn định.

Ở loại hình bán lẻ, nhu cầu hạng sang vượt nguồn cung. Hiện nguồn cung bán lẻ đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Thị trường hoạt động tốt với giá thuê gộp tầng trệt tăng 10% theo năm. Kể từ năm 2018, giá thuê gộp tầng trệt tại khu vực Trung tâm đã tăng 7% mỗi năm, trong khi các khu vực khác tăng 1% mỗi năm. Sở dĩ là do nguồn cung tại khu vực Trung tâm hạn chế, còn các khu vực các quận ven đô đang có sự phát triển.

Về diện tích cho thuê mới tăng ở mức hơn 364% theo năm, trong đó khối đế bán lẻ chiếm tỷ trọng lớn nhất là 62%, theo sau là trung tâm mua sắm (29%) và trung tâm bách hóa (9%). Về nguồn cung tương lai, 15 dự án sẽ bổ sung nguồn cung mới cho thị trường vào năm 2023, với tổng diện tích ước tính khoảng 214.000m2.

Cùng với đó là các thương hiệu cao cấp dự kiến sẽ gia nhập thị trường với một số là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, hiện tại mặt bằng bán lẻ hạng sang không đủ để đáp ứng nhu cầu từ các nhà bán lẻ quốc tế.

Các thương hiệu hạng sang nhận định về thị trường Việt Nam có nhiều tiềm năng. Do đó, mục tiêu của họ tham gia vào thị trường Việt Nam để đón đầu xu hướng phát triển này, nên các khu vực có sản phẩm bán lẻ hạng sang đều được họ "săn lùng".

Tiếp đó là phân khúc văn phòng, Savills cho biết năm 2022 chứng kiến sự dịch chuyển của nhóm khách thuê ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm từ khu vực trung tâm sang nội thành. Các công trình chất lượng cao với giá thuê cạnh tranh tại khu vực nội thành được khách thuê ưa chuộng, đặc biệt là các dự án được cấp chứng chỉ xanh với thông số kỹ thuật cao.

Trong năm 2022, tổng diện tích văn phòng đạt 2,15 triệu m2 với 189 dự án, tăng 1% nhờ sự gia nhập của tòa nhà Epic Tower tại quận Cầu Giấy với 22.800m2. Công suất và giá thuê văn phòng được cải thiện. Trong đó, hạng A dẫn đầu với giá thuê cao nhất, tăng 4% theo quý và 11% theo năm. Đến cuối năm 2023, 5 dự án mới sẽ cung cấp thêm 93.000m2. Riêng hạng A sẽ chiếm tới 98% nguồn cung tương lai trong năm tới

Đối với phân khúc khách sạn, Savills Việt Nam cho hay nguồn cung duy trì ổn định theo quý và tăng 1% theo năm, gồm 10.179 phòng trong quý IV/2022. Công suất trong quý đạt 49%, tăng 7 điểm % theo quý và 22 điểm % theo năm. Giá phòng trung bình ghi nhận tại mức 2,5 triệu đồng, tăng trưởng 41% theo năm.

Năm 2023 dự kiến sẽ có 8 dự án đi vào hoạt động. Với sự trở lại của du khách Trung Quốc, thị trường khách sạn Hà Nội sẽ được hưởng lợi rất lớn và phục hồi mạnh mẽ.

Về triển vọng của thị trường khách sạn thủ đô, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đánh giá triển vọng cho năm 2023 là tích cực, do Trung Quốc đã mở cửa lại biên giới và cho phép du lịch quốc tế. "Thị trường nội địa vững chắc đã thúc đẩy sự phục hồi vào năm 2022 và chúng tôi kỳ vọng tình hình hoạt động vững chắc sẽ được duy trì", ông Matthew Powell nói.

Về phân khúc căn hộ dịch vụ, tuy không có nguồn cung mới trong quý IV/2022, nguồn cung căn hộ dịch vụ vẫn tăng 4% theo năm. Công suất cho thuê đạt 81%, gần mức cùng kỳ năm 2019. Giá thuê tăng 6% theo năm, trong đó hạng A ghi nhận mức giá cao nhất.

Nguồn cung tương lai sẽ đến từ 19 dự án được quản lý vận hành bởi các thương hiệu quốc tế. Các nhà điều hành có thương hiệu sẽ chiếm 93% hay 3.596 căn; các thương hiệu bao gồm: Ascott, Lotte, The Shilla, Pan Pacific, Wink, Hyatt và Hilton…

Những tín hiệu tích cực cho sự phục hồi bất động sản trong năm 2023

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản Hà Nội năm 2023 được dự báo sẽ chứng kiến bước phục hồi mạnh mẽ hơn khi Trung Quốc chính thức mở cửa biên giới và nhiều công ty, thương hiệu quốc tế lựa chọn gia nhập thị trường Hà Nội.

Hơn nữa, sự vào cuộc của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, đưa ra các chính sách hỗ trợ và sửa đổi luật được kỳ vọng sẽ mang tới những chuyển biến tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn, phát triển cơ sở hạ tầng hứa hẹn sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản của Hà Nội trong năm 2023.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2023 có thể đảo chiều và khởi sắc hơn nếu chúng ta triển khai những giải pháp tháo gỡ khó khăn một cách quyết liệt. 

Đối với những dự án quy mô lớn, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, Hà Nội có thể xem xét, đưa ra Chính phủ trình Quốc hội ngay tại những kỳ họp bất thường. Khi các dự án được phê duyệt, đẩy mạnh nguồn hàng ra thị trường, sẽ thúc đẩy hoạt động giao dịch sôi động hơn. Bên cạnh đó, những dự án về hạ tầng, dịch vụ cũng cần được đẩy nhanh tiến độ giúp cho thị trường sớm phục hồi và lưu thông.

Về vấn đề vốn, các doanh nghiệp có thể kiến nghị về việc cấp vốn cho thị trường, đặc biệt là cho các dự án, phân khúc có tính cấp thiết. Với vấn đề phát hành trái phiếu, Hà Nội cần chủ động tạo điều kiện để doanh nghiệp phát hành, bởi chỉ khi có vốn, các dự án đã được phê duyệt của doanh nghiệp mới có thể được đẩy nhanh tiến độ.

Chia sẻ ý kiến về tương lai thị trường bất động sản Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, nguồn cung nhà ở mới tại thị trường Hà Nội trong năm 2023 sẽ có những cải thiện hơn so với năm 2022, nhưng chưa phải là tăng trưởng mạnh cho cả phân khúc thấp tầng lẫn cao tầng.

Bên cạnh đó, nguồn cung các sản phẩm thấp tầng sẽ có mức cải thiện kém hơn so với căn hộ. Và nguồn cung căn hộ vừa túi tiền (hạng C) vẫn chưa thể cải thiện được nhiều về tỷ trọng trong tương quan với căn hộ hạng B. Tình trạng mất cân đối về sản phẩm căn hộ vẫn chưa thể giải quyết được trong năm 2023. Căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng chính.

Xuất phát từ những thực tế, nhu cầu mua để ở trở thành xu hướng chính trong năm 2023. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ sẽ được quan tâm nhiều hơn sản phẩm thấp tầng, do mức giá của sản phẩm thấp tầng trên thị trường hiện nay đang neo ở mức cao.

Thêm vào đó, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng được đánh giá sẽ còn khó khăn, nên thị trường vẫn duy trì tình trạng thanh khoản không cao. Tuy nhiên, với những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm và pháp lý bảo đảm thì vẫn có lượng cầu quyết định mua để ở hoặc đầu tư trong dài hạn.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, sự vào cuộc của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, đưa ra các chính sách hỗ trợ và sửa đổi luật được kỳ vọng sẽ mang tới những chuyển biến tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2023. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với những quy định mới, giúp thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ đó, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường bất động sản Hà Nội trong tương lai.

Thùy Chi