Những nguyên nhân giúp thị trường chung cư phục hồi mạnh mẽ

Nguồn cung mở mới chung cư quý 2 tăng 97% so với quý 1

Theo OneHousing, nguồn cung mở mới chung cư toàn Hà Nội quý 2/2024 đạt 8.400 căn, tăng 97% so với quý 1/2024 và gần bằng lượng nguồn cung căn hộ mở mới toàn Hà Nội cả năm 2023.

Trong đó, phân khúc chung cư cao cấp chiếm tới 61%. Nguồn cung hạng sang gia tăng thị phần mạnh mẽ, đạt 36% toàn thị trường và chủ yếu tập trung tại khu Tây Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung cấp chỉ đạt 2,3%.

Còn lượng tiêu thụ quý 2/2024 đạt 8.300 căn, gấp 4,5 lần so với cùng kỳ năm trước và tăng 43% so với quý 2/2022. Giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội trong quý 2/2024 đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 25% so với quý 1/2024 và tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023, do nguồn cung mới chủ yếu là cao cấp và hạng sang.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng Onehousing cho biết, nguồn cung và lượng tiêu thụ đều đạt ở mức cao nhất từ năm 2021 đến nay là dấu hiệu cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đang dần hồi phục mạnh mẽ. Đặc biệt, tại một số dự án cao cấp, hạng sang với mức giá tương đối cao cũng đã bán hết trong thời gian ngắn, cho thấy nhu cầu rất cao của thị trường đối với phân khúc căn hộ.

Về thị trường chuyển nhượng, OneHousing cho biết, quý 2/2024, giao dịch thứ cấp đạt 23.000 căn, tăng mạnh 40% so với quý 1/2024, trong đó giao dịch thổ cư chiếm trọng số lớn, 57% tổng giao dịch.

Trong 6 tháng đầu năm 2024, tổng giao dịch thứ cấp cao tầng đạt 15.900 căn, trong đó quận Gia Lâm chiếm thị phần cao nhất 19%, theo sau là Nam Từ Liêm, Hà Đông. Giá giao dịch trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m2.

Về thổ cư, lượng giao dịch 6 tháng đầu năm 2024 đạt 22.000 căn. Riêng quý 2/2024, lượng giao dịch đạt 13.000 căn tăng 50% so với quý 1/2024 do giao dịch tăng mạnh trong tháng 4/2024.

Quận Hà Đông và Long Biên tiếp tục dẫn đầu về giao dịch thổ cư, chiếm hơn 40% thị phần, theo sau là Hoàng Mai, Gia Lâm và Đống Đa. Đáng lưu ý, lượng giao dịch tại quận Long Biên tăng vọt trong quý 2/2024, với 2.700 căn, tăng 93% so với quý 1/2024, vươn lên thành quận có giao dịch nhiều nhất quý 2/2024.

3 nguyên nhân giúp phân khúc căn hộ chung cư phục hồi

Đưa ra những nguyên nhân giúp chung cư Hà Nội phục hồi mạnh mẽ, ông Trần Minh Tiến cho rằng, nguyên nhân chính là do loại hình căn hộ có tầm tiền dễ thanh khoản như studio và 1 phòng ngủ được giới đầu tư ưa chuộng trong thời gian gần đây. Bởi đây là mặt hàng dễ dàng cho thuê có dòng tiền hàng tháng, đồng thời tiềm năng tăng giá tốt, luôn trong tình trạng cháy hàng trong thời gian đầu mở bán.

Thứ hai, lãi suất cho vay bất động sản ở quý 2 vẫn được duy trì ở mức thấp với các gói vay từ 50 - 80% giá trị căn hộ. Các chính sách bán hàng giãn tiến độ thanh toán từ 2 - 5% giá trị căn hộ mỗi đợt kèm thời gian hỗ trợ lãi suất dài cũng được các chủ đầu tư áp dụng, giúp khách hàng giãn dòng tiền chi trả và đồng thời kích thích nhu cầu mua nhà.

Thứ ba, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật các tổ chức tín dụng được Thủ tướng Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh tiến độ xây dựng hướng dẫn thi hành bộ luật để kịp thời hiệu lực vào ngày 1/8/2024 đã phần nào giúp thị trường yên tâm giao dịch một cách ổn định và bền vững.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong những năm gần đây, nhu cầu của khách hàng ngày càng lớn, đặc biệt là các khách hàng trẻ tuổi. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện nên giá trị bất động sản cũng tăng tỉ lệ thuận với đầu tư.

Những nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội liên tục phá đỉnh là bởi nhu cầu đầu tư lớn với khi dòng tiền lớn đang "chảy" mạnh vào bất động sản để giữ tài sản, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đã chạm "đáy".

Trong khi đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi những biến động của giai đoạn trước là bài học để lớp nhà đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư "lão làng" đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Do đó, VARS cho rằng, trên cơ sở cân nhắc kỹ những yếu tố vĩ mô, dòng tiền sẽ dần "rẽ" hướng sang các loại hình khác, đáp ứng các yếu tố:

Thứ nhất là vị trí, yếu tố quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản. Vì đây là yếu tố quyết định giá trị và tiềm năng tăng giá của bất động sản. Đó là các sản phẩm gần trung tâm, tại các địa phương có tăng trưởng kinh tế tốt, phát triển gắn liền với các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ; đã có hạ tầng giao thông thuận lợi, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, và khu vui chơi giải trí.

Thứ hai là tiềm năng phát triển. Các bất động sản ở khu vực có chủ trương phát triển và quy hoạch hiệu quả, có chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị sẽ có tiềm năng tăng giá rõ ràng. Nhưng cũng cần tìm hiểu kỹ về kế hoạch phát triển của khu vực đó trong tương lai.

Thứ ba là các sản phẩm có pháp lý sạch, đã có sổ đỏ/sổ hồng hoặc các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Hoặc được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại hay các sản phẩm có hệ sinh thái dịch vụ cao cấp, có mục tiêu hướng tới cộng đồng dân cư tinh hoa.

VARS cho rằng, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ cần thời gian để "thẩm thấu" hoàn toàn nội dung của các bộ Luật. Các dự án bất động sản cần thời gian để tháo gỡ các vướng mắc bởi việc các bộ Luật có hiệu lực thực thi sớm chỉ góp phần đẩy nhanh chứ không gỡ được ngay vướng mắc cho các dự án bất động sản. Đồng thời, các dự án cũng cần hoàn thiện thủ tục, khởi động, triển khai trở lại trước khi đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Với mức tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường chung cư Hà Nội trong quý 2, và 3, cùng với 3 bộ Luật liên quan bao gồm: Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 sẽ là động lực quan trọng cho thị trường bất động sản trong giai đoạn nửa cuối năm 2024.

Thùy Chi