Tháo gỡ vướng mắc về đất đai nhờ những quy định mới

 Bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất

Trong những năm qua, Hà Nội xác định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố là nhiệm vụ trọng tâm; Thành ủy, HĐND, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản và tập trung chỉ đạo thực hiện bằng nhiều biện pháp quyết liệt và có hiệu quả.

Từ những chỉ đạo sát sao, quyết liệt của các cấp ủy, chính quyền, công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn đạt nhiều kết quả, đặc biệt là sau khi Thành ủy ban hành Chỉ thị số 09-CT/TU ngày 01/9/2016 và Chương trình số 10-CTr/TU ngày 17/3/2021.Các Sở, ban, ngành thành phố và các đơn vị liên quan đã có những chuyển biến tích cực trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; công tác giải quyết hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; thực hiện Dự án xây dựng tổng thể hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai của thành phố Hà Nội; đổi mới, nâng cao chất lượng giải quyết thủ tục hành chính của Văn phòng, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Theo số liệu thống kê, tính cho đến nay, trên địa bàn TP. Hà Nội, tỉ lệ cấp Giấy chứng nhận lần đầu và kê khai đăng ký đất đai cho các hộ gia đình, cá nhân đạt 99,6%; cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở đạt 86,28%, cấp cho người mua nhà tái định cư đạt 94,11%; cấp Giấy chứng nhận và đăng ký kê khai đất đai lần đầu cho các cơ sở tôn giáo đạt 72,1%, cho các cơ sở tín ngưỡng đạt 62,17%.

Thành ủy Hà Nội cũng đã chỉ đạo các Sở, ban, ngành thành phố, UBND các quận, huyện, thị xã và đơn vị liên quan tập trung thực hiện các giải pháp, nhiệm vụ để đón đầu thực hiện khi Luật Đất đai sửa đổi bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Bên cạnh đó, các cấp, ngành tiếp tục rà soát, phân loại, nghiên cứu, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các trường hợp chưa đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận; chỉ đạo, triển khai thi hành Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, bảo đảm tinh thần cải cách hành chính, phù hợp với các quy định của pháp luật.

Các đơn vị tiếp tục chỉ đạo thực hiện hoàn thành Dự án tổng thể xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu quản lý đất đai đã được UBND thành phố phê duyệt, để làm cơ sở kê khai, cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp còn lại.

Đối với UBND các quận, huyện, thị xã, Thành ủy Hà Nội yêu cầu kịp thời triển khai Dự án xây dựng tổng thể hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai, phối hợp chặt chẽ với Sở Tài nguyên và Môi trường, đơn vị thi công, đơn vị kiểm tra nghiệm thu của Dự án và các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật những sai sót, phát sinh để kịp thời lên phương án giải quyết, không làm ảnh hưởng đến quá trình giải quyết thủ tục hành chính của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai.

UBND cấp xã phối hợp với đơn vị tư vấn rà soát kết quả đo đạc bản đồ địa chính của xã để thông báo cho người sử dụng đất thực hiện việc kê khai, đăng ký, bảo đảm 100% các thửa đất trên địa bàn được kê khai, đăng ký.

Đồng thời, xử lý nghiêm những tiêu cực liên quan đến nội dung cấp giấy chứng nhận; tiếp tục nghiên cứu, tham gia góp ý đối với các dự thảo Quyết định của UBND thành phố quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của về lĩnh vực đất đai trên địa bàn để ban hành theo quy định của pháp luật.

Gỡ vướng trong chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Thực tế, hiện nay nhiều vùng ở TP. Hà Nội còn nhiều thửa đất được người dân khai thác, sử dụng từ lâu đời. Tuy nhiên, do vướng mắc trong công tác quy hoạch hoặc do các huyện chưa đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân dẫn tới nhiều thửa chưa được cấp giấy chứng nhận, gây khó khăn trong quản lý sử dụng đất, trật tự xây dựng. Bên cạnh đó, công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Điển hình, tại Hà Đông, công tác giải phóng mặt bằng dự án kênh tiêu La Khê bị chậm trễ, kéo dài, nguyên nhân là do đơn giá đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thấp hơn giá thị trường... Các hộ dân có ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ về đất, công trình trên đất và chính sách bồi thường cần sát với tình hình thực tế, bảo đảm quyền lợi của người dân.

Tại huyện Phú Xuyên, công tác giải phóng mặt bằng cũng gặp khó khăn tương tự, nhất là việc bồi thường cho các hộ dân có đất giao trái thẩm quyền. Điều này dẫn đến khiếu kiện kéo dài, gây cản trở tiến độ các dự án. Điển hình như trường hợp gần 40 hộ dân tại khu phố Chợ, xã Phú Túc và nhiều hộ dân trên đường 429, thuộc địa bàn xã Hồng Minh.

Trong khi đó, tại huyện Mỹ Đức, công tác giải phóng mặt bằng Dự án mở rộng tuyến đường Phùng Xá - Phù Lưu Tế gặp khó khăn không kém, do đất có nguồn gốc mua bán trái thẩm quyền. Đối với loại đất này, phần tài sản trên đất chỉ được bồi thường 50% so với các hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, người dân mong muốn Nhà nước có chính sách bồi thường hợp lý, bảo đảm quyền lợi cho tất cả các hộ dân sinh sống ở đây.

Trước thực trạng nêu trên, ngày 13/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Khoản 3 Điều 87, Điều 92, Điều 94, Điều 95, Điều 96, Điều 98, Điều 99, Điều 100, Điều 102, Điều 106, Điều 107, Điều 108, Điều 109 và Điều 111 của Luật Đất đai (sửa đổi) về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Nghị định quy định việc bồi thường cho các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất giao trái thẩm quyền. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ, nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được bồi thường. Đối với diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ, bồi thường sẽ dựa trên số liệu đo đạc thực tế, nếu không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề...

Ông Nguyễn Văn Định, Phó Chủ tịch UBND huyện Ứng Hòa cho rằng, theo Nghị định số 88/2024/NĐ-CP, những hộ dân đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp, sẽ được hưởng quyền lợi như hộ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng. Trong quá trình giải phóng mặt bằng tới đây, UBND huyện chỉ đạo các tổ công tác làm việc cụ thể với từng hộ để bảo đảm quyền lợi của người dân.

Còn theo Phó Chủ tịch UBND huyện Hoài Đức Nguyễn Anh, các quy định cụ thể về bồi thường trong Nghị định số 88/2024/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, trên địa bàn huyện Hoài Đức đang có nhiều dự án giao thông trọng điểm, việc giải quyết các vướng mắc về đất đai, giúp các dự án triển khai thuận lợi hơn.

Những quy định tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP của Chính phủ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công tác giải phóng mặt bằng, giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, giao thông và các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác. Điều quan trọng, Nghị định số 88/2024/NĐ-CP còn tăng cường sự minh bạch và công bằng trong quy trình bồi thường, hỗ trợ và công tác tái định cư.

Tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai tại địa phương

Để cụ thể hóa một trong những nội dung quan trọng trong Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành, địa phương vào dự thảo Nghị định quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.

Điểm đáng chú ý trong dự thảo nghị định là quy định việc cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo đó, các trường hợp sau sẽ được cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định có giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập trước ngày 15/10/1993, bao gồm giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, giấy tờ của chế độ cũ như: Bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi, sổ đỏ tạm thời hoặc có tên trong các sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính, sổ mục kê... lập trước ngày 18/12/1980. Đối với các hộ dân sử dụng đất có nguồn gốc đất nông, lâm trường cũng sẽ được xem xét, tháo gỡ...

Trong dự thảo nghị định cũng đưa ra quy định mới về việc cấp sổ đỏ cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp...

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, nếu không thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, lấn chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, sử dụng đất ổn định, phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch khác... sẽ được xem xét cấp sổ đỏ nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, dự thảo nghị định cũng nêu việc cấp sổ đỏ cho diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng/cho quyền sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ thực hiện cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng...

Ông Nguyễn Văn Định, Phó Chủ tịch UBND huyện Ứng Hòa cho rằng, những điểm mới nêu trên hy vọng sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc cấp sổ đỏ, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai tại địa phương.

Nhiều chuyên gia cho rằng, những điểm mới trong Luật Đất đai năm 2024; đặc biệt là những quy định tại dự thảo nghị định nêu trên đã thể hiện nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, góp phần minh bạch, tăng hiệu quả sử dụng, quản lý đất đai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai mang tính chủ trương, đường lối để giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, trình độ nhận thức tính chất pháp luật về đất đai, của các địa phương không đồng đều và giống nhau. Vì vậy, cần có những văn bản mang tính chỉ dẫn, để các đơn vị có trách nhiệm và nhiệm vụ thực thi triển khai thông qua thông tư, nghị định hướng dẫn từng nhóm vấn đề, từng chương, từng mục.

Theo ông Đính, khi có các thông tư, nghị định hướng dẫn cụ thể và chi tiết thì các địa phương sẽ có sự yên tâm, hạn chế tâm lý sợ sai trong quá trình xử lý dự án.

Bên cạnh đó, các luật mới lần này cũng giúp cho các doanh nghiệp có sự chuẩn bị, cho quá trình xử lý thủ tục hồ sơ dự án đúng và phù hợp, tránh việc làm sai, dễ bị hiểu nhầm và không thể phê duyệt được. Nhờ đó, bản thân các doanh nghiệp sẽ tuân thủ đúng hơn, đầy đủ và kịp thời hơn các nội dung của pháp luật. Như vậy thị trường sẽ đi theo hướng rõ ràng, công khai, công bằng, thực chất, phát triển bền vững và ổn định...

Thùy Chi