Luật Thủ đô 2026: Để người dân không đứng ngoài quá trình tái thiết đô thị

Khu tập thể Trương Định, phường Tương Mai, đã trải qua hơn nửa thế kỷ sử dụng. Những dãy nhà cũ xuống cấp, diện tích cơi nới lớn, hệ thống phòng cháy, chữa cháy còn thiếu khiến việc cải tạo trở thành nhu cầu cấp thiết. Theo số liệu thống kê, khu tập thể này có 390 hộ với khoảng 1.012 người cư trú thực tế. Diện tích cơi nới hơn 7.391m², chiếm khoảng 51% tổng diện tích sử dụng. Phương án đang được nghiên cứu hướng tới xây dựng lại khu tập thể, bổ sung hạ tầng và bố trí tái định cư tại chỗ theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Nhưng từ mong muốn có nhà mới đến quyết định di dời là cả một quá trình. Trong thời gian xây dựng, các gia đình sẽ ở đâu? Chi phí tạm cư được tính thế nào? Diện tích căn hộ hợp pháp được xác định ra sao, nhất là tại những khu nhà có nhiều phần cơi nới qua các thời kỳ? Những người buôn bán tại nhà sẽ duy trì công việc bằng cách nào?

Các câu hỏi ấy không thể giải quyết bằng phối cảnh đẹp hay một mốc hoàn thành dự kiến.

Tại khu tập thể Giảng Võ, câu chuyện tái định cư cũng được người dân đặc biệt quan tâm. Ông Nguyễn Gia Thái, cư dân nhà B1 Giảng Võ cho biết, mỗi gia đình có hoàn cảnh, mong muốn khác nhau, nhưng được tái định cư tại chỗ là nguyện vọng của ông và nhiều hộ dân trong khu tập thể.

Nguyện vọng ấy xuất phát từ những điều rất cụ thể. Nơi ở quen thuộc còn gắn với trường học, chỗ làm, cửa hàng, cơ sở y tế và quan hệ láng giềng. Một căn hộ mới có thể rộng rãi, an toàn hơn, nhưng nếu phải chuyển đến địa điểm xa, chi phí đi lại và việc duy trì sinh kế có thể trở thành gánh nặng.

Vì thế, người dân cần được biết không chỉ họ sẽ nhận căn hộ nào, mà còn phải tạm cư trong bao lâu, ở đâu và những cam kết về ngày trở về được bảo đảm bằng cách nào.

Tính đến tháng 8/2026, Hà Nội có khoảng 2.160 chung cư cũ cần rà soát, cải tạo. Đến đầu năm 2026, kết quả cải tạo mới đạt khoảng 1,2%, tương đương 19 dự án. Những con số cho thấy nhu cầu cải tạo rất lớn, trong khi quá trình thực hiện vẫn gặp nhiều trở ngại.

Khó khăn không chỉ nằm ở vốn đầu tư hay chỉ tiêu quy hoạch. Một dự án còn phải xử lý những khác biệt về quyền lợi giữa các hộ dân, giữa cư dân với chủ đầu tư và yêu cầu tổ chức lại hạ tầng của cả khu vực.

Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, trao thêm cơ chế cho Hà Nội trong cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị. Cụ thể hóa Luật, HĐND thành phố ban hành Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND ngày 15/6/2026, trong đó Điều 11 quy định cách xây dựng và lấy ý kiến đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí tạm cư.

Với trường hợp chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tự đề xuất nhà đầu tư, phương án bồi thường, tái định cư và hệ số bồi thường được các bên thỏa thuận theo quy định.

Ở trường hợp khác được Điều 11 điều chỉnh, chủ đầu tư lập phương án, phối hợp UBND cấp xã tổ chức lấy ý kiến. Phương án được thông qua khi có từ 51% số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đồng thuận và được UBND cấp xã xác nhận. Mỗi chủ sở hữu căn hộ, chủ sử dụng đất hợp pháp trong phạm vi dự án được tính một phiếu trên tổng số căn hộ và thửa đất theo quy định.

Đây là tỉ lệ để thông qua phương án bồi thường, tái định cư trong trường hợp được nghị quyết quy định, không có nghĩa dự án mặc nhiên được triển khai chỉ sau một cuộc biểu quyết. Những thủ tục về quy hoạch, đầu tư và quyền lợi hợp pháp của người liên quan vẫn phải được thực hiện theo pháp luật.

Nghị quyết cho phép tổ chức lấy ý kiến nhiều lần, bằng hình thức được UBND cấp xã chấp thuận, trong thời hạn không quá 12 tháng; trường hợp bất khả kháng có thể gia hạn nhưng không quá sáu tháng.

Quy định này nhằm tránh tình trạng dự án kéo dài vì khó đạt được sự thống nhất tuyệt đối. Tuy nhiên, số phiếu đồng thuận chỉ phản ánh một phần kết quả vận động. Điều quan trọng là cư dân có được cung cấp phương án đủ rõ để tự đánh giá quyền lợi của gia đình hay không.

Một hộ nhiều thế hệ có thể quan tâm diện tích căn hộ sau cải tạo; hộ kinh doanh cần biết phương án hỗ trợ khi phải đóng cửa hàng; người cao tuổi muốn nơi tạm cư không quá xa cơ sở y tế quen thuộc. Cùng một phương án, mỗi gia đình có thể nhìn thấy những tác động rất khác nhau.

Điều 11 cũng quy định hệ số bồi thường đối với căn hộ chung cư do chủ đầu tư và chủ sở hữu thỏa thuận nhưng không vượt quá 2 lần diện tích sử dụng hợp pháp. Nếu không thỏa thuận được trong trường hợp khoản 3 điều chỉnh, hệ số được xác định theo mức 1,2 lần đối với căn hộ tầng một và 1,0 lần đối với căn hộ từ tầng hai trở lên, gắn với cơ chế thực hiện dự án tương ứng.

Với những khu tập thể có diện tích cơi nới lớn như Trương Định, việc xác định diện tích hợp pháp và giải thích cách tính quyền lợi là khâu đặc biệt quan trọng. Không thể lấy toàn bộ diện tích đang sử dụng làm căn cứ suy ra diện tích được bồi thường nếu chưa đối chiếu hồ sơ pháp lý từng trường hợp.

Từ chỗ ở mới đến cuộc sống ổn định

Tại phiên thảo luận tổ HĐND thành phố ngày giữa năm 2026, đại biểu Mạc Đình Minh, Chủ tịch HĐND xã Yên Xuân, nêu khó khăn về cân đối lợi ích khi cải tạo chung cư cũ. Theo ông, tại một số khu vực, chỉ tiêu dân số chỉ đủ tái định cư cho cư dân hiện hữu, khiến nhà đầu tư không còn dư địa phát triển nhà ở thương mại để bù đắp chi phí. Có phương án nếu giữ nguyên chỉ tiêu cũ, thời gian hoàn vốn có thể kéo dài tới 70 năm.

Ý kiến này chỉ ra một trở ngại thực tế: cư dân cần phương án bồi thường hợp lý, nhưng dự án cũng phải đủ điều kiện tài chính để có thể triển khai. Nếu không giải được bài toán ấy, những tòa nhà xuống cấp vẫn có nguy cơ tiếp tục chờ đợi.

Cũng tại phiên thảo luận, Chủ tịch UBND thành phố Vũ Đại Thắng nhấn mạnh định hướng tái thiết toàn diện, thay vì chỉ phá nhà cũ để xây nhà mới. Một phần không gian sau cải tạo cần dành cho công trình công cộng, cây xanh và tiện ích phục vụ cư dân; đồng thời phải có cơ chế hài hòa lợi ích để thu hút nguồn lực xã hội.

Như vậy, hiệu quả của tái thiết không chỉ nằm ở số căn hộ mới. Một khu nhà cao tầng nhưng thiếu trường học, bãi đỗ xe, đường kết nối hoặc không gian sinh hoạt chung vẫn có thể lặp lại những bất cập của đô thị cũ.

Ngoài chỗ ở, sinh kế của người phải di dời cũng cần được tính đến. Điều 16 Nghị quyết 66 quy định hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh, chuyển đổi nghề và tìm việc làm đối với người thuộc diện đáp ứng điều kiện, trong đó có yêu cầu về nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh, dịch vụ tại khu vực dự án. Chính sách gồm khoản hỗ trợ bằng 6 tháng lương tối thiểu vùng cho mỗi người lao động đủ điều kiện và khoản vay tín dụng ưu đãi cho hộ gia đình bằng 36 tháng lương tối thiểu vùng theo quy định.

Đó là chính sách có điều kiện, không phải khoản hỗ trợ mặc nhiên dành cho mọi hộ di dời. Càng vì thế, thông tin về đối tượng, hồ sơ và cách tiếp cận cần được công khai sớm, tránh để người dân chỉ biết mình có được hỗ trợ hay không khi đã chuẩn bị chuyển đi.

Trở lại câu chuyện tại khu tập thể Trương Định, hội nghị lấy ý kiến mới là một bước trong quá trình chuẩn bị. Từ dự thảo phương án đến việc hoàn tất thủ tục, thống nhất quyền lợi và tổ chức thi công còn nhiều công việc. Nếu những câu hỏi về diện tích hợp pháp, tạm cư, sinh kế và thời điểm trở về được giải đáp ngay từ đầu, người dân sẽ có cơ sở thực tế để cân nhắc phương án.

Luật Thủ đô năm 2026 đã tạo thêm điều kiện để Hà Nội tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong cải tạo chung cư cũ. Vấn đề đặt ra lúc này là đưa các cơ chế mới vào từng dự án cụ thể, từ công khai phương án bồi thường, bố trí tạm cư, hỗ trợ sinh kế đến tổ chức đối thoại và giải quyết kiến nghị của cư dân. Khi chính quyền chủ động tháo gỡ khó khăn, nhà đầu tư có phương án khả thi và người dân được bảo đảm quyền lợi chính đáng, quá trình tái thiết sẽ có thêm cơ sở để đẩy nhanh tiến độ.

Quan trọng hơn, cải tạo chung cư cũ cần được xem là cơ hội tổ chức lại không gian đô thị, bổ sung hạ tầng và nâng cao chất lượng sống. Những khu nhà mới không chỉ thay thế công trình xuống cấp, mà còn phải tạo dựng môi trường sống an toàn, thuận tiện, nơi người dân có thể ổn định cuộc sống và tiếp tục gắn bó lâu dài. Đó cũng là thước đo thiết thực cho hiệu quả của các cơ chế đặc thù mà Hà Nội đang triển khai.

Minh Anh